Начинающим предпринимателям Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость — пошаговая инструкция как купить коммерческую недвижимость + профессиональная помощь в покупке коммерческой недвижимости

Здравствуйте, уважаемые читатели популярного бизнес-журнала «ХитёрБобёр»! С вами постоянный автор ресурса – Денис Кудерин.

Тема очередной публикации – покупка коммерческой недвижимости. Статья будет полезна всем, кто хочет приобрести нежилой объект для использования в предпринимательской деятельности, а так же тем, кого интересуют актуальные экономические и финансовые вопросы.

Сегодня вы узнаете:

  • Что такое коммерческая недвижимость и почему на неё большой спрос?
  • Как купить коммерческую недвижимость и какой налог следует платить при этом?
  • Где взять ипотеку на коммерческую недвижимость?

На эти и другие вопросы я постараюсь ответить максимально подробно и обстоятельно.

Коммерческая недвижимость

Содержание
  1. Что такое коммерческая недвижимость?
  2. Классификация коммерческой недвижимости – 6 основных видов
  3. Как купить коммерческую недвижимость – 7 простых шагов
  4. Профессиональная помощь в покупке коммерческой недвижимости – обзор ТОП-3 агентства недвижимости
  5. Как сэкономить при покупке коммерческой недвижимости – 4 полезных совета
  6. Если не хватает собственного капитала – где взять ипотеку на коммерческую недвижимость для физических лиц
  7. Заключение

1. Что такое коммерческая недвижимость?

Есть два варианта использования недвижимости. Первый – это жить в ней, второй – делать с её помощью деньги. О жилых помещениях мы подробно рассказывали в предыдущих выпусках нашего журнала. Сегодня поговорим о нежилой недвижимости, используемой в коммерческих целях.


Коммерческая недвижимость – это сооружения, здания, помещения и земельные участки, которые используются в предпринимательской деятельности.

Такие объекты оборудуются под офисы, торговые залы, точки общественного питания, гостиницы, промышленные центры. Владельцы получают доход, используя недвижимость самостоятельно или сдавая её в аренду. В коммерческие объекты можно также инвестировать средства с целью их улучшения и последующей перепродажи.

К коммерческой недвижимости относятся и ларьки с хот-догами на остановке, и промышленные комплексы, занимающие несколько гектаров. Владеют такими объектами физические лица, малые предприятия и крупные международные корпорации.

Деятельность официальной компании невозможна без использования коммерческого офиса. Даже если фирма работает исключительно через интернет, у неё должен быть по закону юридический адрес.

Любой объект коммерческого характера – чья-то собственность.

Потому нежилое здание или помещение можно:

  • купить;
  • продать;
  • сдать в аренду;
  • передать по наследству;
  • подарить;
  • использовать в качестве залога при получении кредита;
  • внести в уставный фонд юридического лица.

Хотите знать больше об аренде коммерческой недвижимости – читайте специальную статью на эту тему на нашем сайте.

Налогообложение коммерческой недвижимости

Налоги с коммерческих объектов – сложнейшая сфера правового урегулирования. Есть несколько схем налогообложения нежилых помещений. Эти схемы отличаются размерами ставок, способами взимания налога, масштабами льгот.

Базовый показатель для вычисления суммы налога – рыночная стоимость объекта. Плату взимают как федеральные, так и местные органы власти. Ставки бывают фиксированными и плавающими.

Для юридических лиц-резидентов РФ налог, согласно законодательству, не должен превышать 2,2% от кадастровой стоимости в год. Для иностранных компаний, владеющих недвижимостью в России налоговая ставка гораздо выше – до 20%.

О том, как грамотно продать коммерческую недвижимость, читайте в отдельной публикации.

2. Классификация коммерческой недвижимости – 6 основных видов

Есть несколько типов классификации коммерческой недвижимости. Она бывает городской и загородной, российской и зарубежной.

Как и в случае жилых зданий, существует первичный рынок коммерческой недвижимости и вторичный. Кроме того, нежилые помещения различаются по площади, статусу и стоимости.

В этом разделе мы рассмотрим классификацию объектов по их целевому назначению.

Вид 1. Недвижимость свободного назначения

К этому виду относятся помещения, которые используются для различных целей – к примеру, их оборудуют под кафе, ресторан, салон красоты, развлекательный комплекс.

В эту категорию попадают нежилые площади, которые располагаются на первых этажах новостроек. Зачастую застройщик сам не в курсе, для каких целей будут использоваться в дальнейшем эти помещения. Кроме того, их назначение нередко меняется, когда объект переходит от одного владельца к другому.

Недвижимостью свободного профиля интересуются, в первую очередь, представители малого бизнеса. Многофункциональность таких помещений делает их выгодными объектами для инвестирования средств.

Вид 2. Недвижимость для розничной торговли

К этому виду относятся самые перспективные с точки зрения коммерческой прибыли объекты. Торговая недвижимость предназначена для непосредственного проведения продаж.

Есть десятки разновидностей торговых объектов:

  • киоски;
  • бутики;
  • павильоны;
  • аптеки;
  • магазины;
  • универсальные торговые центры;
  • супермаркеты;
  • гипермаркеты;
  • моллы;
  • галереи;
  • торговые дома.

Крупные объекты строятся с заранее определенной планировкой. В современных торговых комплексах, помимо торговых точек, имеются зоны отдыха и развлечения, кафе и киоски быстрого питания, мелкие мастерские и другие предприятия сферы услуг. Нередко такие помещения требуют огромного вложения средств.

Пример

В России в последние годы появляются торговые центры для состоятельных людей, реализующих товары категории «люкс». Такие здания напоминают монументальные дворцы, где на фоне дорогих дизайнерских интерьеров на витринах выставлены украшения, одежда от кутюр, аксессуары и прочие товары высшей ценовой категории.

Параллельно развивается рынок недвижимости для «массовой» торговли. Сетевые гипермаркеты десятками открывают новые филиалы как в мегаполисах, так и в маленьких городах.

Вид 3. Офисная недвижимость

Ещё одна популярная разновидность нежилой недвижимости. Офисы (они же кабинеты, если говорить по-русски) – это помещения, расположенные, как правило, в специальных офисных зданиях (бизнес-центрах).

Виды коммерческой недвижимости

В офисах занимаются ведением бизнеса – управлением, переговорами, работой с документами.

Офисные помещения, расположенные в деловом центре города, стоят приличных денег. О репутации и престиже фирмы можно судить по местоположению и состоянию её офиса.

Вид 4. Индустриальная недвижимость

Сюда относятся промышленные объекты. Есть огромное множество их разновидностей – заводы, фабрики, цеха, мастерские, склады, базы, ангары. В помещениях индустриальной недвижимости занимаются производством продукции и её хранением.

Вид 5. Апартаменты

В качестве коммерческих объектов иногда используют жилые многоквартирные дома, превращая их в апартаменты для приезжих и сдавая в аренду на короткие сроки.

В каждом крупном городе существуют хостелы, в которых за небольшую плату студенты, путешественники и туристы могут снять недорогое жильё на часы, сутки, недели.

Вид 6. Социальная недвижимость

К социальной недвижимости относятся медицинские центры, бассейны, оздоровительные и спортивные комплексы, фитнес-клубы, а также аэропорты.

У таких помещений бывают частные владельцы, которые получают за использование их собственности третьими лицами прямой доход или арендную плату.

Таблица даст более наглядное представление о видах и типичных примерах коммерческой недвижимости:

Виды коммерческой недвижимости Типичные примеры
1 Недвижимость свободного назначения Помещения, используемые владельцами по своему усмотрению
2 Торговые помещения Магазины, бутики, универсамы
3 Офисная недвижимость Кабинеты, представительства, филиалы известных фирм
4 Индустриальная недвижимость Промышленные объекты, склады, ангары
5 Апартаменты Многоквартирные дома, используемые для краткосрочной аренды
6 Социальная недвижимость Бассейны, спортивные залы

3. Как купить коммерческую недвижимость – 7 простых шагов

Нежилые объекты покупают либо непосредственно у собственников, либо через агентства недвижимости, о которых мы подробно писали в одной из публикаций. Второй вариант более предпочтителен, поскольку снижает риски мошенничества и экономит время. Правда, за такие услуги придётся заплатить от 2 до 8% от стоимости помещения.

Ещё один вариант – воспользоваться помощью частного маклера. Но квалифицированных специалистов, работающих с коммерческими сооружениями вне риэлторских агентств, единицы. О том, кто такие частные риэлторы, на сайте есть специальный материал.

Далее – пошаговая инструкция для тех, кто желает приобрести продуктовый магазин, склад, офис, завод по производству пластиковых бутылок или хлебопекарню.

Шаг 1. Выбираем объект недвижимости

Выбирать объект нужно в зависимости от целей его использования. Как уже говорилось, помощь профессионалов из риэлторского агентства значительно ускорит процесс поиска.

Агентства, специализирующиеся на коммерческой недвижимости, имеют обширную базу таких объектов. А опытные сотрудники знают все юридические тонкости и нюансы операций с нежилыми сооружениями и помещениями.

Все подробности о принципах работы профессионалов раскрыты в статье «Услуги риэлтора».

Шаг 2. Осматриваем помещение

Осмотр объекта необходим для выявления его достоинств и недостатков. Обратите внимание на соседние здания, наличие удобных подъездных путей, близость транспортных развязок.

Важно также оценить возраст постройки и её качество – состояние инженерных и сантехнических коммуникаций, водопровода, теплоснабжения. Выясните также, подходит ли здание для вашего бизнеса.

Шаг 3. Проводим анализ документов

Важнейшая стадия сделки. Нужно проверить договор купли продажи недвижимости, иные правоустанавливающие документы, кадастровый план, справки из БТИ о составе здания и его конструктивных характеристиках.

Проследите за тем, чтобы у помещения не было иных совладельцев, кроме продавца. Важно также, чтобы за помещением не числилось никаких долгов по коммунальным и прочим платежам.

Шаг 4. Приглашаем экспертов в области купли-продажи коммерческой недвижимости

Оценку и экспертизу здания должны проводить профессионалы. В итоговом документе, который составляют эксперты, детально обоснована оценка объекта и даны рекомендации относительно его использования.

Шаг 5. Заключаем договор купли-продажи

Договор заключается с владельцем здания лично. Документ составляется специалистами. В нём указываются условия передачи объекта недвижимости новому владельцу, чётко прописаны финансовые аспекты сделки.

Обязательно должны присутствовать пункты об ответственности сторон: какие санкции предусмотрены для продавца и покупателя в случае нарушения условий договора.

Шаг 6. Производим оплату

Оплата производится согласно условиям договора купли-продажи. Сотрудники банка проводят операцию в точном соответствии с этим документом. Стороны договариваются заранее, каким способом будут переданы деньги – наличными, безналом, в рассрочку или полной суммой сразу.

Шаг 7. Регистрируем коммерческую недвижимость

После подписания документа купли-продажи участниками сделки договор обязательно передаётся в Росреестр, где регистрируется согласно действующему законодательству. Сотрудники этой структуры выдают покупателю свидетельство права собственности и официально подтверждают покупку.

Читайте публикацию по смежной теме – «Выкуп недвижимости».

Регистрируем коммерческую недвижимость

Операции с коммерческой недвижимостью не менее, а может даже и более опасны, чем сделки с жилыми помещениями. На всех этапах сделки целесообразно консультироваться с профессиональными юристами относительно моментов, вызывающих у вас сомнения или затруднения. Сделать это можно, обратившись на сайт компании «Правовед».

На этом ресурсе работают квалифицированные юристы и адвокаты по всем отраслям права. Задать свой вопрос можно прямо на главной странице либо выбрать соответствующий вашей сфере раздел. Первый ответ вы получите уже через 15-20 минут. Если проблема не требует глубокого изучения, помощь будет бесплатной.

Обращайтесь на сайт Правовед.ру и пользуйтесь поддержкой профессионалов тогда, когда вы в этом нуждаетесь.

4. Профессиональная помощь в покупке коммерческой недвижимости – обзор ТОП-3 агентства недвижимости

Приобретение нежилых объектов – дело хлопотное. Чтобы помочь читателям с выбором профессионального посредника, мы сделали обзор трёх надёжных и проверенных агентств недвижимости, работающих в столичном регионе.

1) МГСН

МГСНМосковская Городская Служба Недвижимости занимается жилыми и нежилыми помещениями, оказывает содействие клиентам в получении ипотечного кредита, помогает приватизировать жильё и консультирует по всем жилищным вопросам.

Стаж работы агентства на рынке – больше 20 лет. Профессиональные риэлторы работают с физическими лицами и корпоративными клиентами. Сотрудники хорошо ориентируются в современных тенденциях рынка и гарантируют клиентам юридическую надёжность каждой сделки.

2) Ренталком

РенталкомФирма работает на рынке столичной недвижимости уже более 10 лет и специализируется на коммерческих объектах. Содействует в операциях по продаже, покупке и аренде нежилых помещений и зданий, офисов, торговых точек, складов. Поможет в продаже готового бизнеса.

Специалисты «Ренталком» хорошо разбираются в финансовых и юридических вопросах и умеют применять свои знания на практике. Профессиональные риэлторы действуют оперативно и уделяют каждому клиенту максимум внимания.

3) Hunters Estate

Hunters EstateОбъекты коммерческого назначения – основная и единственная специализация агентства. Компания оказывает качественные услуги по аренде, продаже и покупке нежилых объектов. Поможет продать по максимально высокой цене и купить подешевле.

«Охотники за недвижимостью», согласно информации на официальном сайте, «бегают быстрее других и используют самое современное оружие – уникальное ПО, облачные сервисы и обширные базы данных».

Штат укомплектован опытными специалистами. Если вам нужно реализовать объект срочно и некогда самостоятельно заниматься документами и переговорами, риэлторы сделают эту работу за вас быстро и юридически грамотно.

5. Как сэкономить при покупке коммерческой недвижимости – 4 полезных совета

Экспертные советы помогут вам провести сделку приобретения недвижимости с выгодой для собственного бюджета.

Совет 1. Откажитесь от покупки объекта в центре

Если вам неважно, в какой части города покупать объект, то покупка на окраине даст значительную экономию.

Выбирайте места с хорошей транспортной развязкой, если планируете деятельность, для которой важна доступность.

Совет 2. Найдите самую выгодную ставку по ипотеке

В ипотеку можно купить не только жилые объекты, но и коммерческие. Главное, найти надёжный банк, который оказывает такой вид услуг, и выбрать ипотечную программу с самой низкой ставкой.

В следующем разделе вы найдёте обзор банков, предлагающих самые выгодные условия для клиентов, желающих приобрести нежилую недвижимость в кредит.

Кстати, на нашем сайте есть подробная статья о том, как купить квартиру в ипотеку.

Совет 3. Участвуйте в акционных предложениях от застройщика

Наверняка вы видели на строящихся объектах огромные билборды с привлекательными предложениями от застройщика. Эту же информацию девелоперские компании регулярно публикуют на своих официальных сайтах.

Обычно такие акции проводятся на определённых этапах возведения зданий. Если вы успеете воспользоваться такими предложениями, можно сэкономить от 15 до 25%.

Совет 4. Приобретайте объект в начальной стадии недвижимости

На нулевой стадии любые объекты недвижимости стоят на 30-40% процентов дешевле. Конечно, в этом случае покупатель рискует столкнуться с «долгостроем», банкротством застройщика и прочими форс-мажорными обстоятельствами.

Как сэкономить при покупке коммерческой недвижимости

Тем тщательнее нужно подходить к выбору строительной компании. Соберите всю доступную информацию о застройщике. Если фирма работает на рынке больше 10-15 лет и построила десятки объектов по всему городу, риск для покупателя – минимальный.

6. Если не хватает собственного капитала – где взять ипотеку на коммерческую недвижимость для физических лиц

Предлагаем обзор банков, предлагающих ипотеку на коммерческую недвижимость частным лицам, в том числе индивидуальным предпринимателям.

1) Сбербанк

СбербанкСамый популярный в России банк, работающий с физическими лицами и корпоративными клиентами. Полный стаж работы компании – 175 лет. Профессионализм, наличие огромного количества филиалов во всех городах и регионах, быстрое и качественное обслуживание.

Для пользователей, желающих приобрести коммерческий объект в кредит, доступна услуга покупки нежилого помещения, находящегося в собственности у банка.

Сбербанк имеет уникальную базу недвижимости. Ему принадлежит множество складских, торговых и офисных зданий, которые можно использовать в различных отраслях предпринимательской деятельности.

2) Промсвязьбанк

ПромсвязьбанкКомпания входит в тройку крупнейших частных банков РФ. Стаж работы организации – более 20 лет, размер активов – около 12,5 трлн. рублей. Центробанк России включил «Промсвязьбанк» в десятку системообразующих финансовых учреждений страны.

Кредит на покупку коммерческой или жилой недвижимости в этом банке можно взять даже без первоначального взноса. Среди других льгот – возможность предоставления отсрочки при погашении долга до 12 месяцев, сниженные процентные ставки для представителей малого бизнеса. Максимальный размер кредита для физических лиц – 50 млн. руб.

3) Газпромбанк

ГазпромбанкБанк создан в 1990 году, имеет головной офис в столице, сотни филиалов по всей стране и входит в ТОП-10 крупнейших банков России. Индивидуальным предпринимателям банк предоставляет возможность приобрести нежилое или жилое помещение по ипотечному кредиту без первоначального взноса.

Минимальный размер кредита – 500 000 руб., максимальный – 10 млн. Срок кредитования – до 30 лет. Процентная ставка – в пределах 13-14%. Для некоторых категорий заёмщиков предусмотрены скидки.

Рекомендуем посмотреть интересный ролик по теме публикации.

7. Заключение

Подведём итоги. Существует большое количество видов и типов нежилых зданий, которые можно использовать в целях бизнеса. Купить коммерческую недвижимость намного проще и безопаснее, если доверить это дело профессиональным риэлторам.

Мы желаем читателям успеха в финансовых делах. Будем рады, если вы оцените прочитанную статью и оставите свои комментарии. До новых встреч!

Рассказать друзьям:

Оцените статью: Очень плохоПлохоУдовлетворительноХорошоОтлично
(0 оценок, средняя: 0,00 из 5)
Loading...

Оставьте первый комментарий

:-) :-D ;-) :-| [star] [good] [flower] [present] [:-))] [:-|] :00 :000)