Сопровождение сделок с недвижимостью — как заказать юридическое и правовое сопровождение за 5 шагов + обзор основных мошеннических схем и советы как их избежать
Что делать если вы купили квартиру по заниженной цене, и теперь переживаете, нет ли там какого-либо подвоха? Чтобы не мотать себе нервы, лучше ещё до начала процесса купли-продажи заказывать сопровождение сделок с недвижимостью в специализированной компании.
Что это за услуга и как ей правильно воспользоваться, расскажу вам я, Валерий Чемакин — консультант по правовым вопросам.
Дочитав материал до конца, вы найдёте обзор нескольких известных компаний, предоставляющих такую услугу.
1. Что такое сопровождение сделок с недвижимостью и когда оно может понадобиться?
Приобретение жилья или другой недвижимости — по определению рискованная операция. Риски обусловлены высокой стоимостью таких объектов и, как следствие, вниманием к ним различного сорта мошенников.
Прибавьте к этому сложность самого процесса приобретения и регистрации жилья и запутанность административной процедуры — неудивительно, что такие мероприятия отнимают у людей уйму сил и времени.
Чтобы избежать этих неудобств умные люди предпочитают пользоваться услугами по сопровождению сделки купли-продажи квартиры или другой недвижимости.
Сопровождение сделок с недвижимостью заказывают в юридических компаниях, которые предоставляют такие услуги. У них работают юристы в области жилищного права, иногда кадастровые инженеры, оценщики и другие специалисты. Практически все известные агентства недвижимости от начала и до конца сопровождают сделки.
Теперь предлагаю подробнее рассмотреть, какие услуги в ходе сопровождения оказывает юрист по недвижимости. Подробнее об этом специалисте читайте нашей тематической статье.
2. Какие услуги включает в себя сопровождение сделок с недвижимостью — обзор основных услуг
Любые услуги по сопровождению сделок купли-продажи недвижимости включают в себя множество элементов.
А именно:
- первоначальная беседа с клиентом и правовая оценка ситуации;
- изучение всей имеющейся документации и запрос недостающих документов;
- направление запросов в государственные органы для проверки юридической чистоты объекта недвижимости;
- формирование пакета документов и передача его для оформления права собственности на квартиру (об этой процедуре читайте нашу отдельную статью);
- при возникновении спорных вопросов возможно представление интересов клиента в суде.
Теперь рассмотрим подробнее каждую из услуг, что входят в сопровождение сделок.
Услуга 1. Правовая оценка ситуации
После заключения договора на сопровождение сделок с недвижимостью первое что делает юрист, это оценивает имеющуюся ситуацию с правовой точки зрения. Его задача – определить, какой тип сделки будет происходить между продавцом и покупателем, какой вид собственности передается, какие последствия для обеих сторон наступят в результате ее заключения.
Услуга 2. Работа с документами
В ходе работы с документами специалист делает запросы в различные государственные структуры, чтобы получить необходимые справки, выписки, государственные и муниципальные акты. В некоторых случаях готовится техническая документация на объект, к изготовлению которой подключаются кадастровые инженеры, БТИ и другие службы.
Услуга 3. Проверка юридической чистоты объекта недвижимости
К сожалению, на практике часто встречаются случаи, когда приобретенное жилье становится предметом спора с бывшим хозяином или его родственниками. Такие обстоятельства наступают по причине того, что при продаже не были учтены все нюансы.
Чтобы не возникла подобная ситуация, юрист, который занимается сопровождением сделки с недвижимостью, должен провести проверку юридической чистоты объекта.
В эту процедуру входит запрос в Росреестр для выяснения наличия других собственников, в службу судебных приставов для проверки возможных арестов, в другие организации, имеющие отношение к данному объекту. Сделка с недвижимостью запускается только тогда, когда все обстоятельства установлены и ни одно из них не препятствует её совершению.
Услуга 4. Регистрация права собственности
Логическое завершение сопровождения сделки с недвижимостью – регистрация в Росреестре и получение на руки документа, подтверждающего право собственности.
Полное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью предполагает регистрацию в государственных органах. Для этого клиент пишет доверенность, заверенную нотариусом. К слову, участие нотариуса обязательно при сопровождении сделок с недвижимостью, находящейся в долевой собственности.
Услуга 5. Представление интересов в суде
Проверка юридической чистоты на 95% ограждает от неприятностей. Однако полную безопасность никто гарантировать не может, и для решения споров приходится обращаться в суд.
Если вы воспользовались услугой сопровождения сделки с недвижимостью, то компания, в которую вы обратились, должна представлять ваши интересы в суде. Но вы вправе воспользоваться услугами адвоката или юриста из другой фирмы.
3. От чего зависит цена сопровождения сделок с недвижимостью — 4 фактора, влияющих на стоимость услуги
Ценообразование в этой сфере складывается из многих факторов. Они бывают чисто техническими, зависящими от характеристик объекта, и субъективными, которые иногда играют еще большую роль.
Для экономии заказывайте не весь комплекс услуг по сопровождению сделок с недвижимостью, а только самые необходимые из них. Рассмотрим все факторы, влияющие на стоимость.
Фактор 1. Сложность проведения сделки
Если у клиента в порядке все документы и нет никаких отягчающих сделку обстоятельств, несовершеннолетних детей, лиц, находящихся на попечении, арестов, недовольных родственников, то стоимость сопровождение такой сделки с недвижимостью будет минимальной.
Какие сделки считаются сложными:
- в них участвует более двух лиц;
- участие в сделке принимают несовершеннолетние;
- затрагиваются интересы недееспособных лиц;
- есть неразрешенные конфликты.
Таким образом, на первое место в ценообразовании мы ставим сложность проведения сделки.
Фактор 2. Временные затраты
Непосредственно со сложностью связан такой фактор, как временные затраты. Иногда для полного сбора документов требуется длительное время. Это обстоятельство значительно увеличивает цену.
Пример
Николай Григорьевич обратился в одно из агентств и заказал полное сопровождение сделки с недвижимостью. После того, как он заключил договор, а юристы начали разбираться в ситуации, выяснилось, что при вступлении им в наследство не были учтены интересы брата, который проживает на Камчатке.
Для урегулирования вопроса брату нужно было приехать в Москву или оформить доверенность и выслать её заказным письмом. Он выбрал второй вариант, но даже это повлекло увеличение сроков оказания услуги почти в 4 раза. В результате стоимость сопровождения возросла на 25%.
Фактор 3. Удаленность объекта недвижимости от офиса компании
Иногда специалистам компании нужно выезжать на объект — например, когда проводятся технические замеры, составляются акты обследования и т.д. Транспортные и командировочные расходы ложатся на плечи клиента.
Фактор 4. Стоимость недвижимости
Важное значение имеет и стоимость самой недвижимости. Большинство компаний устанавливают тарифы в процентах от нее. Чем дороже объект, тем больше вы заплатите за сопровождение сделки с этой недвижимостью.
4. Как заказать сопровождение сделок с недвижимостью — пошаговая инструкция для новичков
Если вы решили заказать сопровождение сделки с недвижимостью, нужно знать, как сделать это правильно.
Сложного тут ничего нет, тем не менее, предлагаю пошаговую инструкцию этой процедуры, в которой подробно описаны все этапы сопровождения сделки с недвижимостью.
Шаг 1. Выбираем юридическую компанию и заключаем договор
Особое внимание уделите выбору юридической компании. Ищите известную фирму, которая давно и успешно работает в вашем городе. Желательно посоветоваться с родствениками, друзьями и знакомыми. Возможно, кто-то из них уже имел успешный опыт сотрудничества с одной из компаний.
Критерии выбора компании:
| № | Параметры | Описание | Как влияет на качество услуг |
| 1 | Известность | Степень упоминания в СМИ, среди знакомых и друзей, наличие рекламной компании | Сильно |
| 2 | Удаленность от объекта | Имеет значение при необходимости оформления технической документации | Не влияет |
| 3 | Универсальность | В компании должны работать специалисты, способные обеспечить полное сопровождение сделки с недвижимостью и всех сопутствующих процедур | Очень сильно |
| 4 | Ценовая политика | Средний уровень цен гарантирует качество и не опустошает кошелек | Зависимость неоднозначна |
Чаще всего сопровождением сделок с недвижимостью занимаются риэлторские агентства, сотрудничающие с банками по ипотеке.
После того, как выберите исполнителя, заключайте с ним договор. В нём обязательно прописываются: объем услуг и их результат, обстоятельства, которые позволяют расторгнуть договор досрочно, а также расчёт стоимости.
Шаг 2. Проводим переговоры
На первоначальном этапе необходимо пригласить продавца и провести с ним переговоры в присутствии сотрудников компании. В ходе них нужно обговорить все нюансы, начиная от технического состояния объекта и заканчивая стоимостью и порядка расчётов.
Что нужно обсудить с продавцом:
- поторговаться;
- проверить все подлинники документов;
- определиться со ценой сделки;
- обговорить порядок и способ расчетов;
- договориться о том, что останется в квартире, а что нет;
- решить вопрос с коммунальными платежами и прочими задолженностями.
Результаты переговоров скрепляют предварительным договором.
Шаг 3. Контролируем проверку юридической чистоты объекта
В ходе проверки юридической чистоты объекта нужно систематически контролировать этот процесс. Самостоятельно проверять все полученные ответы на запросы, а также сообщать специалисту информацию об объекте, ставшую вам известной от третьих лиц.
Шаг 4. Согласовываем и подписываем договор купли-продажи
После всех проверок, когда сомнений в юридической чистоте не останется, приглашаем продавца в офис компании. В ходе встречи обговариваем окончательные условия и подписываем договор купли-продажи. Не забывайте, что заключать договор о продаже долевой собственности нужно у нотариуса. Он же его печатает на специальном бланке.
Шаг 5. Регистрируем сделку с недвижимостью и оплачиваем услуги компании
Если регистрацию объекта в Едином Государственном реестре недвижимости вы хотите провести самостоятельно, то обращайтесь в Росреестр или МФЦ. В случае полного юридического сопровождения сделки с недвижимостью этим займутся ваши агенты.
После окончания данной процедуры оплатите счета компании за предоставленные услуги.
5. Профессиональное сопровождение сделок с недвижимостью — обзор ТОП-3 компаний по предоставлению услуг
Так как услуга сопровождения сделок с недвижимостью очень востребована, этим занимается множество компаний.
Ценовая политика у всех разная, но мы с вами выберем тот диапазон, который нас наиболее устраивает.
Я посмотрел несколько вариантов и отобрал 3 компании, обзор которых предлагаю вашему вниманию.
1) Правовед
Если вы хотите самостоятельно оформлять документы, но не знаете, как правильно это сделать и нуждаетесь в подробной консультации, то обязательно обращайтесь в эту компанию. На сайте Правоведа есть форма обратной онлайн связи. В эту форму необходимо вписать свой вопрос или проблему, после чего отправить.
Если вы хотите получить подробный алгоритм действий, придётся заплатить небольшую сумму порядка 700 — 900 руб. Доступны и бесплатные консультации, но они будут общими и помогут лишь определить направление действия.
Если всё же вы решили доверить всю работу юристам, отразите это в своем вопросе. Так как компания работает по всей России, то наверняка найдется специалист, проживающий рядом с вами, который окажет всю необходимую помощь после предварительной договоренности.
Кроме сопровождения сделок с недвижимостью, специалисты Правоведа дадут консультацию по множеству других юридических вопросов, как связанных с рынком жилья, так и не имеющих к нему никакого отношения.
2) Особое мнение
Юристы фирмы «Особое мнение» незаменимы:
- при оспаривании кадастровой стоимости;
- в судебных спорах;
- при сопровождении сделок с жильём;
- при юридическом сопровождении сделок с нежилой недвижимостью и по земельным вопросам;
- при решении проблем судебными приставами;
- при оформлении сделок с недвижимостью.
3) Содействие
Риелторы подыщут то, что необходимо, проведут оценку всех рисков, проанализируют документы и помогут принять объективное решение. После этого нужно в присутствии специалистов обговорить с продавцом все детали сделки, которые юристы оформят документально. Результатом сотрудничества с этой компанией будет получение вами права собственности на желаемый объект.
Теперь предлагаю посмотреть тематический видеоролик о том, как организации сопровождают сделки с недвижимостью.
6. Как обманывают при совершении сделок с недвижимостью — обзор основных мошеннических схем
Чтобы не стать жертвой мошенников, будьте предельно внимательны при совершении сделки с недвижимостью. Обращение в специализированную компанию, специалисты которой полностью сопровождают сделку, минимизирует риски.
Не стоит связываться с сомнительными продавцами, особенно теми, которые предлагают заниженную цену. Возможно это мошенники. Давайте рассмотрим некоторые жульнические схемы, распространенные на рынке жилья.
Схема 1. Жульничество с задатком
Этот вариант жульничества самый простой и весьма популярный. Продавец или некий посредник предлагает вам внести задаток, чтобы он снял квартиру с продажи. Делать это под честное слово не стоит — вполне вероятно, что этого продавца вы больше не увидете и в квартиру не попадете.
Более-менее безопасные варианты это: внесение задатка через банковскую ячейку, передача задатка наличными с заключением договора, в котором есть все реквизиты сторон и условия совершение сделки.
Схема 2. Обман с документами
Нередко мошенники выдают себя за риелторов. Они получают от продавца документы на квартиру, с которых снимают копии. Затем мошенники продают квартиру по этим подложным документам, получают деньги и скрываются.
Обман выясняется только на этапе регистрации. Поэтому любые сделки заключайте только с продавцом, то есть владельцем квартиры, который предоставил оригиналы всех документов
Схема 3. Двойная продажа
Некоторые мошенники используют подставного нотариуса, чтобы дважды продать одну и ту же квартиру. Для этого клиента убеждают в том, что заключить сделку у нотариуса гораздо безопаснее, чем в Росреестре.
В результате настоящая сделка заключается с другим клиентом, а фиктивная — у ложного нотариуса. Естественно, действительной будет первая сделка. Знайте, что нотариального сопровождения требуют только определённые виды сделок
Схема 4. Цепочка посредников
Никогда не ввязывайтесь в авантюры, где для покупки квартиры требуется пройти несколько посредников. Объясню на примере.
Пример
Сергей Петрович решил вступить в долевое строительство и заплатил сумму за будущую квартиру компании «Стройинвест». Однако эта контора через месяц отказывается от объекта и передает контракт фирме «Стройкомплект», которая нанимает субподрядчиком «Стройтрест». В конце концов эти компании перестают понимать друг друга и начинают делить деньги.
Более года длятся судебные разбирательства. Компания-субподрядчик «Стройтрест» дом строить прекратила, потому что деньги арестованы на счетах из-за судов. У неё нет обязательств предоставить квартиры собственникам, которые внесли за них деньги. Когда эта ситуация разрешится — никому неизвестно.
Помните, что оформление квартиры в собственность в новостройке требует особого внимания.
7. Заключение
Теперь вы знаете, что это такое — сопровождение сделок с недвижимостью. Надеюсь, вы поняли, что обратиться в компанию и привлечь специалистов гораздо безопаснее, чем заниматься процессом самостоятельно.
Вопрос читателям
Как вы думаете, насколько снижается риск попасться на удочку мошенников при обращении за помощью в юридическую компанию?
Желаю вам только успешных и законных сделок! Призываю делиться своими мнениями и отзывами в комментариях к этой статье. Если она вам понравилась, не забывайте ставить оценки и лайки в соцсетях. Спасибо за внимание.
