Что делать, когда все летит вниз?
Приветствую, на связи Андрей Меркулов.
Стабильность нам только снится, а 2020 год продолжает испытывать нервы. Логичный вопрос — куда бежать и как сохранить свои сбережения, пока они не превратились в пыль? Вот мои мысли на этот счет.
Традиционно у нас в стране две “королевы инвестиций” — иностранная валюта (в первую очередь — доллар) и недвижимость.
С валютой все понятно: ее можно купить на любую сумму (в отличие от той же квартиры). К тому же исторически доллар укрепляется к рублю — и это еще мягко сказано. Многие из нас помнят доллар по 6 рублей, а сегодня он стоит 75. Поэтому решение переводить сбережения в доллары кажется разумным и обоснованным.
Но американскую экономику штормит, а власти запустили печатный станок, что приводит к инфляции. От падения выигрывают материальные активы — к ним относится недвижимость, драгоценные металлы, сырье.
Что касается недвижимости, здесь тоже не все так однозначно. Раньше лучшей “несгораемой пенсией” считалась квартира в Москве. Еще 5-7 лет назад “однушку” на окраине можно было сдать за 1500$ и больше (курс доллара тогда тоже был другим). Сегодня эта же однушка принесет 500-600$. К тому же покупка квартиры в любом городе — это дорогостоящее вложение, даже если вы используете кредитное плечо. Нужны деньги на первый взнос, риэлторов, брокеров, ремонт, покупку мебели и многие сопутствующие расходы. Плюс — это все-таки не совсем пассивный доход: нужно искать жильцов, периодически их заселять и выселять, решать текущие вопросы. К тому же возможны форс-мажоры, которые потребуют вашего вмешательства — ремонты, устранение неполадок, проблемы с соседями и т.п.
И все-таки большинство из тех, у кого была возможность купить доходную недвижимость — ее, скорее всего, уже купили. Потому что даже несмотря на все минусы и просадку долларовых доходов с аренды, недвижимость продолжает считаться самым надежным активом. В отличие от вкладов в банке, которые государство легко может “обнулить” (что мы и видели в 90-х), квадратные метры не обнуляются.
А что делать тем, у кого сейчас нет средств на покупку недвижимости (или кто не планирует ее покупать по любым другим причинам), но при этом хочет сохранить свои сбережения?
Моя стратегия сегодня — диверсифицировать портфель по валютам и покупать материальные активы. Сейчас именно они выигрывают от инфляции. Среди таких активов есть драгоценные металлы, но с них нельзя получить дивиденды — можно рассчитывать только на рост стоимости в долгосрочной перспективе. Я уже много рассказывал про один из таких активов — REIT, Real Estate Investment Trusts.
Что такое REIT
REIT — фонды зарубежной недвижимости. Это компании, которые с привлечением денег акционеров покупают зарубежную недвижимость, сдают ее в долгосрочную аренду и выплачивают инвесторам не менее 90% доходов. А еще они по закону должны получать не меньше 75% прибыли от операций с недвижимостью и освобождены от налога на прибыль. При этом все дополнительные расходы по недвижимости несут арендаторы. Другими словами, если в вашей квартире в России прорвет трубу — это будет ваша проблема, которую вам же придется и решать. С REIT все гораздо проще — есть арендаторы, есть управляющие компании, все нюансы прописаны в договорах и никак не касаются инвестора.
Среди недвижимости REIT есть самые разные активы — склады, ТЦ, дома престарелых, апартаменты, рестораны, кинотеатры и многое другое.
Мы оцениваем их именно как доходную недвижимость, а не как ценные бумаги.
REIT — исторически наиболее доходная стратегия на фондовом рынке с 1973 года по сегодняшний день. За это время они обошли рынок акций и другие инструменты и дают инвесторам лучший возврат на инвестиции.
Плюсы REIT
- Возможность инвестировать минимальные суммы. Если у вас есть 10-12$, вы найдете акции на эту сумму.
- Легко купить с телефона или любого гаджета, независимо от вашего местоположения.
- Вы получаете дивиденды в валюте.
- При желании REIT легко продать также с телефона.
- Кредитный рейтинг большинства REIT выше, чем у России. Они надежны и проверены временем.
На самом деле плюсов у фондов недвижимости еще больше. Но основное — это возможность получать доход в долларах за счет выплаты дивидендов + перспективы роста стоимости самих акций. Тем более что сейчас на фоне коронавируса многие продаются с существенным дисконтом, то есть ниже реальной рыночной стоимости.
Если регулярно покупать REIT на небольшие суммы, можно неплохо нарастить капитал за счет особой бизнес-модели и особого налогового режима внутри REIT.
Конечно, у этих активов есть нюансы. Во-первых, как их купить? Это можно сделать у российского и зарубежного брокера. Каждый вариант имеет свои преимущества и недостатки.
Во-вторых, нужно понимать критерии отбора — потому что REIT много, через российского брокера их доступно около 40, через зарубежного — порядка 200. Нужно или знать конкретные тикеры, или самому уметь выбирать фонды.
В-третьих, это налоговый режим. Нужно понимать, что хотя сами REIT освобождены от налога на прибыль, инвестор все-таки налоги платить должен (обычно за него это делает сам брокер как налоговый агент). Но здесь опять же все зависит от выбора брокера.
Если вам интересна эта стратегия и вы хотите знать подробности про REIT, приходите на бесплатный вебинар.
Читайте также про фонды зарубежной недвижимости, в которые мы инвестируем.
Андрей Меркулов @tinvest
Дисклеймер. Все описанное в моих статьях отражает личный опыт и не является финансовым советом и руководством к действию.
А куда вы инвестируете деньги? Ваша стратегия изменилось во время кризиса? Пишите в комментариях!
