Кредит под залог недвижимости без подтверждения доходов — как и где взять за 5 шагов + обзор ТОП-3 банков
Решение взять кредит под залог недвижимости стоит принимать лишь после того, как исчерпаны другие варианты занять денег у банка, либо в случае, когда вам нужна действительно крупная сумма, которую не обеспечит обычный потребительский займ.
Если вы ещё не приняли окончательного решения или приняли, но не знаете с чего начать, то эта статья поможет вам определиться с выбором и узнать, как грамотно оформить займ под обеспечение в виде недвижимости, не переплачивая лишнего.
С вами Денис Кудерин – эксперт журнала «ХитёрБобёр» по финансовым и экономическим вопросам. Занимаем удобные места и читаем до конца – в финале вас ждёт обзор банков с самыми выгодными кредитными условиями плюс советы, что предпринять, если вам отказали в выдаче кредита.
Лучшее предложение под залог дома или квартиры от MyZalog24:
- Сумма займа: 250 т.р. — 7 000 000 млн.
- Срок кредитования: 1-30 лет.
- Процентная ставка: от 8,5 (по акции).
- Получение по 2-3 документам.
В качестве залога: квартира, комм. недвижимость, дом для круглогодичного проживания, коттедж, апартаменты, таунхаус.
1. Кредит под залог недвижимости: особенности, преимущества, недостатки
У человека, которому нужна определённая сумма денег, всегда есть выбор – долго и нудно копить либо взять кредит и получить то, что хочешь прямо сейчас. Второй вариант экономит время, но обходится дороже. Верно и то, что далеко не все умеют копить, скрупулёзно и регулярно откладывая свободные средства на банковский счёт или в кубышку.
Поэтому многие предпочитают занять у банка. А поскольку финансовые компании – учреждения серьёзные, они не любят рисковать своими деньгами почём зря. Им нужны гарантии, что средства вернутся вовремя и с процентами. Банки поверят вам более охотно, если вы предоставите им что-то ценное в качестве залога – например, недвижимое имущество.
Получение средств под залог недвижимости – разновидность ипотечного кредита. В качестве обеспечения принимают квартиры, дома, земельные участки, дачи. Главное условие – имущество должно быть ликвидным.
Оба участника соглашения остаются в выигрыше. Заёмщик получает выгодные условия кредита и сам кредит, банк – уверенность в выплате долга. Как правило, займ под залог недвижимости берётся на более длительные сроки (7-20 лет), чем обычный потребительский кредит (1-5 лет).
Вы имеете право оформлять в залог только ту недвижимость, которая находится у вас в собственности. Этот факт нужно подтвердить документально.
На весь срок кредитования на объект залога накладывается обременение. Вы не вправе продавать его, дарить, обменивать. Но, например, сдавать в аренду или прописывать на жилплощади новых жильцов разрешено. Правда, только после уведомления об этом банка.
Не всякое жильё банки возьмут в качестве залога.
Пример
Наталья возжелала взять кредит на строительство дома в пригороде под залог своей городской квартиры. Однако в банке, в который она обратилась, заметили, что на жилплощади прописана несовершеннолетняя дочь Натальи.
Результат – отказ в выдаче кредита. На вопрос «почему?» сотрудники ответили, что в случае, если дело дойдёт до суда, выписать из квартиры несовершеннолетнего ребёнка будет непросто. А кому нужна квартира с прописанным в ней жильцом?
Есть и другие условия:
- состояние дома – жильё не должно быть аварийным, ветхим, предназначенным к сносу;
- статус дома – если это памятник архитектуры, оформлять квартиру в залог не разрешат;
- перепланировки – квартиры с незаконными перепланировками в залог не берут;
- этажность – некоторые банки не хотят брать под обеспечение квартиры на последних этажах высотных домов;
- состояние жилья – недвижимость должна быть пригодна к проживанию в ней;
- обременение – недвижимость не должна находиться в обременении.
Сразу рассчитывайте, что кредит, соответствующий полной рыночной стоимости жилья, вы не получите. Дадут лишь 50-70% от этой суммы.
Ещё один нюанс: банки – не единственные учреждения, которые берут жильё в залог. Этим занимаются и МФО: требования к объектам обеспечения там более мягкие, но и ставки совсем другие.
Теперь все плюсы кредитов под залог недвижимости:
- много денег (до 30 млн и более);
- длительные сроки кредитования – до 20 лет;
- право на владение объектом остаётся за хозяином;
- относительно большой выбор банков и кредитных программ.
Минусов тоже хватает, и главный из них – риск потерять жильё в случае, если возникнут трудности с выплатой долга. На просроченные платежи без промедления налагаются штрафы и пени. Если деньги перестают поступать в банк, долг разрастается, как снежный ком.
Другие недостатки – наличие скрытых комиссий в договорах кредитования, относительно сложная процедура оформления.
При этом сам клиент тоже должен соответствовать требованиям банка – быть старше 21 года и младше пенсионного возраста, иметь официальное трудоустройство, стабильный доход и постоянную регистрацию в регионе оформления кредита.
2. Под какую недвижимость банки дают кредит – ТОП-4 популярных вида
Банки предпочитают иметь дело с введёнными в эксплуатацию квартирами, коттеджами, частными домами и дачами в престижных районах. Ликвидность – ключевая характеристика объекта. Она означает, что объект можно в любой момент без труда продать на свободном рынке.
С ветхими зданиями или, наоборот, элитными апартаментами, банки стараются не связываться. Есть риск, что такой объект зависнет на стадии продажи.
Многие кредитные учреждения не берут в залог:
- помещения, расположенные в 5-ти этажных домах, построенных до 1975 года (такое правило действует в Москве);
- квартиры гостиничного типа;
- комнаты в общежитиях;
- квартиры в двухэтажных домах;
- деревянные здания;
- объекты незавершённого строительства;
- нежилые здания складского или производственного назначения.
На остальные типы недвижимости желающие всегда найдутся.
Вид 1. Квартиры и комнаты
Недвижимость должна быть пригодной для жилья, со всеми удобствами – электричеством, водопроводом, канализацией. Потолочные, настенные и напольные перекрытия должны соответствовать техническому плану. Квартиры в новых домах, успешно сданных в эксплуатацию, — фавориты залоговых программ.
Взять кредит под залог квартиры предлагают почти все банки, которые вообще занимаются такими сделками.
Менее охотно банки выдают кредит под залог доли в квартирах или под залог комнаты. Процедура оформления долевой собственности потребует подготовки дополнительных документов, на что уйдёт куча времени. Задача упростится, если вы делегируете её кредитным брокерам.
Вид 2. Таунхаусы и дома с участками
Сейчас у многих есть в собственности таунхаусы: такие дома стоят недорого и экономичны в эксплуатации. Как правило, это новые здания, хорошо оборудованные, расположенные в относительно престижных районах.
Кредиты под залог таунхаусов дают почти во всех банках.
Требования к домам с участками довольно строгие: они должны располагаться в городской черте, иметь прочный фундамент и не менее прочную крышу, достаточную площадь.
Кредит под залог дома, в котором стены или перекрытия – деревянные, получить будет сложно. Но есть банки, которые работают и с такой недвижимостью.
Вид 3. Дачи и участки
Не всякая дача представляет ценность для банка. Это должен быть полноценный благоустроенный дом с коммуникациями, электроснабжением, основательным фундаментом, сделанный из негорючих стройматериалов.
Требования к участкам:
- относятся к категории земель населённых пунктов;
- имеют актуальный кадастровый паспорт, номер и план;
- оформлены в собственность по всем правилам;
- не находятся в водоохранных зонах или на территории национального парка.
А ещё он должен быть расположен в пунктах, где есть подразделение дающего кредит банка. Кредит под залог земли дают далеко не все банки, придётся поискать.
Вид 4. Коммерческие и нежилые помещения
Предпочтение банки отдают торговым и офисным помещениям – магазинам, крытым рынкам, точкам общественного питания, то есть наиболее ликвидным объектам. Такая недвижимость обычно оценивается на порядок ниже реальной рыночной цены, при этом все документы на помещение должны быть у собственника в идеальном порядке.
Склады и производственные цеха оформить в залог гораздо сложнее. Многие банки вообще не работают с такими объектами, но всё зависит от того, какое именно здание или помещение вы хотите оформить в качестве обеспечения.
3. Как взять кредит под залог недвижимости – 5 простых шагов
Знающие люди советуют: перед тем как взваливать на себя кредитные обязательства, проведите своеобразную тренировку – поживите несколько месяцев, откладывая сумму, которую собираетесь отдавать банку в качестве ежемесячного платежа. Вы поймете, насколько вы готовы к финансовой дисциплине, а заодно накопите денег для первых взносов.
Если вы готовы прямо сейчас, и тренировки вам не нужны, то воспользуйтесь экспертным руководством. Это сократит время процедуры и поможет провести её более грамотно.
Шаг 1. Выбираем банк и подаем заявку
Банков много, а вы один (или одна). Вывод – надо выбрать самое лучшее кредитное учреждение. На то и рыночная экономика.
Как вам такой факт: в РФ в 2015 году закрылись 60 банков. Это значит, выбирать надо с умом.
Закрытие банка не означает, что вы больше не будете платить ему долг. Будете, но только уже другому банку по другим реквизитам. А это — лишняя головная боль.
Поэтому выбираем надёжного кредитного партнёра.
На что смотрим:
- Рейтинги – желательно международные, но если вы патриот, тогда используйте отечественные – например, рейтинги РА «Эксперт». Высшая оценка от этой компании выглядит как «ААА» – наивысшая степень надёжности и кредитоспособности.
- Сервисы сравнения – эти ресурсы помогут вам сориентироваться. Наибольшим авторитетом пользуются сайты Сравни.ру и Банки.ру.
- Финансовые показатели – порядочные банки публикуют свои прибыли в открытом доступе.
- Отзывы – только реальные и только на независимых форумах. Рекомендации друзей, знакомых, родственников тоже приветствуются.
- Возраст – если банк действует на финансовом рынке более 15-20 лет, он получает большой плюс и кредит клиентского доверия.
А ещё желательно отследить последние новости об интересующем вас банке. Вдруг у него сменились владельцы или он передаёт активы другой компании. Это не есть хорошо – выбирайте другой.
Шаг 2. Собираем и подаем документы
Документы лучше собрать заранее, ещё до обращения в банк. В каждом кредитном учреждении свои представления о необходимом пакете, но некоторые бумаги понадобятся вам однозначно.
А конкретно:
- свидетельство права собственности на объект (либо свежая выписка из ЕГРН);
- технические документы;
- правоустанавливающие документы – по какому праву вы владеете недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, приватизация, договор долевого участия и т.д.;
- документ об отсутствии на объект арестов, обременений и всяческих ограничений;
- акт оценки имущества.
Могут потребовать кадастровый паспорт, выписку из Домовой книги, страховку, справку об отсутствии долгов по «коммуналке», согласие супруги (-га) на манипуляции с недвижимостью.
Документы заёмщика:
- паспорт;
- второй документ (СНИЛС, военный билет, ИНН, водительские права);
- трудовая книжка (подойдёт заверенная копия) или трудовой договор;
- справка 2-НДФЛ (если работаете по найму) или банковская выписка, если получаете деньги на карту;
- пенсионное удостоверение, если вы пенсионер.
Шаг 3. Дожидаемся осмотра и оценки залоговой недвижимости
Разумнее оценить объект самостоятельно и заранее (но не позже, чем за 6 месяцев до передачи объекта в залог) в независимой оценочной компании. Если не сделаете этого, банк предложит оценить сам и наверняка занизит реальную стоимость.
Впрочем, осматривать помещение банковский сотрудник всё равно будет. Если найдёт, к чему придраться, он это сделает. Лишние риски банк на себя никогда не возьмёт.
Шаг 4. Заключаем кредитный договор и получаем деньги
Самый ответственный момент. Банки далеко не всегда заинтересованы в том, чтобы вы досконально поняли все пункты договора.
Финансовые учреждения зарабатывают в том числе и на ошибках клиентов и их низком уровне финансовой грамотности.
Спасение утопающих, то есть внимательное чтение договора, дело рук самих утопающих — то бишь кредитополучателей. Соглашение желательно забрать домой и прочитать вместе с юристом. Или сделать это в банке, но не под неусыпным взором менеджеров, а в уединении.
Обращайте особое внимание на:
- информацию о комиссионных платежах за финансовые операции;
- условиях начисления штрафов;
- итоговую ставку;
- ваши права как собственника квартиры.
Если кредитные условия не устраивают, НЕ подписывайте. Даже если вам говорят, что это «всего лишь формальность», что «у всех такой договор». Имеете право не верить, быть занудой и параноиком. Дело касается вашего финансового благополучия на много лет вперёд.
Шаг 5. Погашаем задолженность
Заранее узнаёте, как вам дешевле и удобнее погашать задолженность.
Графику погашения долга следуйте неукоснительно. Лучше всего пользоваться автоматическими отчислениями в личном кабинете интернет-банкинга. Так вы не просрочите платёж (при условии, что на счету будет достаточно денег).
4. Где взять кредит под залог недвижимости – обзор ТОП-5 популярных банков
Оформить недвижимость в залог – не единственный вариант занять денег у банка. Если вам срочно нужна относительно небольшая сумма – до 300-750 тысяч, возьмите кредитную карту. Есть предложения с льготными сроками кредитования – в эти периоды проценты за покупки и снятие средств не начисляются.
Поэтому в обзор мы включили банки, работающие не только с залогами, но и с обычными кредитами.
1) Совкомбанк
Совкомбанк
Средняя ставка в Совкомбанке – 18,9%. Сумма – от 300 тыс. до 30 млн (но не более 60% от стоимости недвижимости). Обязательное условие – объект должен быть расположен в зоне действия продукта.
2) ВТБ Банк Москвы
ВТБ Банк Москвы
У всех кредитных клиентов есть право на кредитные каникулы. На 1-2 месяца можно остановить выплаты без всяких последствий. Оформляйте заявку на кредит до 3 млн онлайн и получайте ответ от банка в течение 15 минут. Подробные условия – на сайте компании.
3) Тинькофф Банк
Тинькофф Банк
Если вам срочно нужны деньги на личные нужды, закажите кредитную карту «Платинум» с лимитом 300 000 рублей и пользуйтесь ей на льготных условиях. Первые 55 дней проценты не снимаются. Оформление и доставка на домашний адрес – бесплатно. 30% с каждой покупки возвращаются на счёт в баллах.
4) Альфа-Банк
Альфа-Банк
Зарплатным клиентам здесь предлагают льготные ставки по обычным кредитам. Если у вас есть зарплатная карта, займ обойдётся вам на 3-5% дешевле.
5) Ренессанс Кредит
Ренессанс Кредит
На заполнение заявки уйдёт несколько минут, ответ от банка придёт через пару часов. Вам останется только забрать продукт в ближайшем отделении банка.
Таблица сравнения кредитных предложений от банков:
| № | Банки | Ставка, в % | Сумма, в руб. | Преимущества |
| 1 | |
От 18,9 | До 30 млн | Займы под залог квартир, домов и земельных участков |
| 2 | |
От 14,9 | До 3 млн без залога | Дату платежа назначаете сами |
| 3 | |
19,9 по карте, 14,9 за кредит наличными | До 300 000 на карту, до 1 млн по обычному кредиту | Доступны обычные кредиты без справок и поручителей |
| 4 | |
От 14,9 | До 750 000 на карту, до 3 млн кредит наличными | Удобные способы погашения – через личный кабинет, мобильный банк или банкоматы |
| 5 | |
От 13,9 | До 200 000 на карту, до 700 000 наличными | Помимо карты, доступно несколько программ кредитования, в том числе для пенсионеров |
5. Что делать, если отказали в кредите – 5 полезных советов
В каждом банке есть служба безопасности, и эта служба всегда на чеку. Причин для отказа в кредитовании – десятки. Иногда достаточно неопрятного внешнего вида клиента, чтобы получить вежливое «нет» в ответ на просьбу выдать займ.
Главные причины – недостаточный уровень платежеспособности клиента, нехорошая кредитная история, неликвидная недвижимость.
Что делать, если получили отказ? Не паниковать, а попытаться исправить положение.
Совет 1. Погасите имеющиеся кредиты
Если у вас есть незакрытые кредиты, новые займы выдают неохотно. Все «хвосты» надо устранить. Иногда незакрытый кредит – это каких-нибудь 100 рублей долга на давно забытом счету. Кроме того, у каждого клиента свой лимит действующих кредитов в зависимости от платежеспособности.
Совет: закрывая кредиты, обязательно берите в банке справку об отсутствии долговых обязательств.
Совет 2. Выполните все требования банка
Некоторые требования банка удовлетворить достаточно просто. Например, если не хватает трудового стажа на текущей службе, просто подождите пару месяцев, пока не набежит нужный срок.
Если банк обратил внимание на недостаточную платежеспособность, попробуйте уменьшить сумму займа, найдите поручителей или со-заёмщиков.
Оформите недостающие документы, если дело в них, замените на новые те, в которых сотрудники банка нашли ошибки или просроченный срок действия.
Совет 3. Воспользуйтесь услугами кредитного брокера
Кредитный брокер – это посредник, который имеет свои каналы взаимодействия с банком, и знает, где прямо сейчас предлагают лучшие кредитные условия.
Но вам нужен надёжный специалист, а не дилетант или мошенник, поэтому искать брокера следует в известных компаниях с безупречным послужным списком и многолетним опытом.
Совет 4. Исправьте кредитную историю
Чтобы исправить отрицательную кредитную историю понадобится время. Одной моей знакомой посоветовали в банке оформить кредитку на 100-150 тысяч и своевременно погасить долг.
Некоторые рекомендуют взять кредит в крупной МФО и тоже погасить его согласно графику. Эти варианты сработают, если вы не злостный неплательщик, а все ваши просрочки по прошлым кредитам – единичные.
Совет 5. Обратитесь в другой банк
И самый простой способ – уйти к другому кредитору. Банки – конкурирующие организации. Хотя они пользуются одним Бюро Кредитных Историй, критерии ранжирования клиентов в каждом учреждении индивидуальные. Для одного банка вы – сомнительная личность, для другого – желанный гость.
Полезное видео вам в помощь.
6. Заключение
Взять кредит под залог недвижимости – хороший способ добыть крупную сумму денег на длительный срок. Но прежде чем оформлять такой займ, нужно всесторонне проанализировать свои финансовые возможности и условия заключения сделки с банком.
Вопрос к читателям
Как вы считаете, стоит ли оформлять кредит под залог недвижимости в МФО, если вам отказали в таком займе в банках?
Журнал «ХитёрБобёр» желает вам удачных и выгодных сделок! Ждём ваших комментариев и отзывов. Ставьте оценки и лайки в соцсетях. До новых встреч!
