Как получить займ под залог земельного участка — пошаговая инструкция для заемщиков + обзор ТОП-5 банков
Отдать землю в залог под обеспечение займа психологически гораздо легче, чем рисковать квартирой или домом, в которых вы проживаете. Зачастую земля даже толком не используется заёмщиком, зарастая бурьяном и ожидая лучших времён – когда у владельца появятся деньги на строительство дома или дачи.
Если вы готовы отдать ваш земельный участок в качестве кредитной гарантии, но не знаете, как это сделать, то эта статья снимет все вопросы по поводу процедуры оформления требований банков к заёмщикам и их земле, и прочих нюансов, касающихся заявленной темы.
С вами Денис Кудерин – финансовый эксперт журнала «ХитёрБобёр». Занимаем лучшие места и читаем до конца – в финале вас ждёт список банков с самыми выгодными кредитными условиями плюс обзор причин, по которым кредиторы могут отказать в выдаче займа.
1. Займ под залог земли – выход для заемщика с плохой кредитной историей
Прежде чем оформлять в залог землю, надо изучить юридические особенности таких сделок. Участки бывают самостоятельными объектами недвижимости либо относятся к расположенным на этой земле зданиям.
Земля лишь в том случае имеет полноценный юридический статус, если у вас есть правоустанавливающие документы. Если дом и участок не узаконенные, вы не имеете прав совершать с ними никаких сделок – ни отдавать в залог, ни продавать, ни менять.
На практике часто встречается ситуация, когда права на дом у владельца есть, а земля должным образом не оформлена. В этом случае нужно сначала привести в порядок документы на недвижимость, а уже потом предлагать её банкам и прочим кредитным компаниям.
Если документы в порядке, участок принадлежит вам на правах полноценной собственности, то вы имеете право совершать с ним любые манипуляции, в том числе – отдавать в качестве обеспечения юридическим лицам и частным кредиторам.
Дополнительные гарантии нужны банкам в следующих случаях:
- сотрудников не устраивает уровень платежеспособности клиента;
- у заёмщика плохая кредитная история;
- ему нужна более крупная сумма, чем предполагает обычный потребительский займ;
- соискатель не работает официально или получает «серую» зарплату.
С залогом шансы получить займ возрастают многократно. Особенно охотно банки выдают целевые кредиты под залог – на строительство, покупку квартиры или дома.
С обеспечением вы получаете займ на более выгодных условиях:
- снижается процентная ставка – даже несколько процентов годовых в вашу пользу дают десятки тысяч сэкономленных рублей;
- увеличивается срок кредита – а значит, уменьшаются ежемесячные платежи;
- увеличивается сумма займа – пропорционально стоимости залога;
- проще процедура оформления – служба безопасности уже не так пристрастно изучает кредитную историю и требует меньше документов.
Но не всякий участок банки возьмут в качестве залога. Главное требование к земле – она должна быть ликвидной. Кредиторам не нужны бросовые земли, на которые нет спроса.
Не только банки выдают займы под залог недвижимости. Ваш участок охотно возьмут в качестве обеспечения МФО, ломбарды и другие организации, не имеющие статуса банка.
Но должен предупредить, что такие компании, хотя и предлагают на бумаге даже более выгодные условия, чем банки, заинтересованы не только в процентах за кредит, но и непосредственно в ваших участках. Риск потерять землю повышается.
А ещё в этой сфере полно мошенников и аферистов, готовых воспользоваться финансовой неграмотностью граждан и их безвыходным положением. Связавшись с ними, вы не только денег не получите, но ещё и землю отдадите за бесценок.
Специалисты советуют иметь дело с банками. Но если в вашем городе подходящих банковских предложений нет, то хотя бы проверяйте статус этих кредитных организаций, прежде чем отдавать им залог.
Сведения обо всех юридических лицах есть на сайте Налоговой службы. Чтобы проверить МФО, посетите ресурс Службы Банка России по финансовым рынкам – там есть государственный реестр таких организаций.
Будьте готовы: сумма займа под залог будет на 40-50% меньше рыночной стоимости участка. Таким способом кредиторы нивелируют свои риски на случай, если вы по каким-то причинам перестанете выплачивать долг и им придётся продавать ваш участок, чтобы вернуть деньги.
2. От чего зависит размер займа – ТОП-5 главных факторов
В идеале вы должны быть единственным собственником земли. Землю в совместной собственности берут в залог менее охотно. Вам понадобится в этом случае письменное согласие всех остальных собственников на операции с недвижимостью.
Если в числе владельцев земли есть несовершеннолетние лица, банки наверняка откажутся брать её в залог – слишком хлопотно будет отсудить участок в случае неуплаты кредита.
Другие требования:
- участок относится к землям сельхоз-назначения или предназначен под индивидуальное жилищное строительство;
- если на участке есть дом, нужно предоставить документы на него – в идеале владельцы земли с постройками могут рассчитывать на большую сумму займа;
- участок или его часть не принадлежит государству и не расположен на территории природного или исторического заповедника.
Повторюсь, что основополагающая характеристика земли, влияющая на размер займа, это её ликвидность. Этот критерий, в свою очередь зависит от расположения участка, наличия инфраструктуры и коммуникаций, перспектив развития территории.
Эти и другие факторы рассмотрим подробно.
Фактор 1. Район расположения участка
Кредиторов не заинтересуют земли, расположенные в глухом месте на окраине цивилизации. Им подавай участки в престижных районах с развитой инфраструктурой и подальше от промышленных объектов. Значение имеет наличие источников воды по близости.
Для справки
В Подмосковье цены на участки достигают 3-7 млн рублей за 7-10 соток. Чем ближе к Москве, тем выше цена. Каждые 10 км ближе к МКАДу – это несколько миллионов рублей в плюс.
При этом стоимость со временем не падает, а наоборот. Такие участки – действительно ликвидная и желанная собственность для любой кредитной организации.
Фактор 2. Характер рельефа
Если ваш участок напоминает американские горки – весь в оврагах, ухабах и рытвинах или находится на склоне, перспективы развития территории становятся неопределёнными. Строить на такой земле будет дорого, отдыхать или возделывать хозяйство – проблематично.
Фактор 3. Площадь участка
С этим фактором всё предельно ясно – чем больше площадь, тем выше стоимость. Средний размер участка под строительство добротного загородного дома или коттеджа – 6-10 соток. Мы живём не в Японии, миниатюрные наделы 10 на 10 метров никого не интересуют.
Фактор 4. Наличие подъездных путей
Если дорогу до ваших владений зимой заносит метровым слоем снега, а в межсезонье на подъездных путях непролазная грязь, такой залог кредиторов вряд ли заинтересует.
А вот если участок располагается в престижном коттеджном посёлке с асфальтированными дорогами, его ценность сразу возрастёт.
Фактор 5. Плодородность почвы
Каменистая, песчаная, болотистая почва – большой минус для ведения хозяйства.
Пример
У меня на даче болотистая земля, на которой хорошо растут только сорняки. Культурные растения здесь почему-то чахнут. Это при том, что за всё время использования сюда свезли не один десяток тонн чернозёма и удобрений.
Не удивительно, что соседке по даче, которая как раз захотела оформить участок в залог, банк назначил до смешного низкую цену. Низкая ликвидность, туды её в качель.
Отдохнём от чтения, посмотрим ролик по теме.
3. Как получить займ под залог земельного участка – 5 простых шагов
А теперь о главном, уважаемые читатели. Мы подошли непосредственно к процессу оформления займа в банке. Процедура пройдёт быстрее, если подготовиться к ней заранее. Соберите документы на участок ещё до визита к кредиторам, так как эти бумаги понадобятся вам при любом раскладе.
И следуйте пошаговой инструкции, если хотите получить займ быстро и на выгодных условиях.
Шаг 1. Выбираем кредитора
Чем крупнее город, тем выше шансы найти стоящее предложение. Не жалейте времени на выбор вариантов. Кредитные компании конкурируют друг с другом, ваша задача – воспользоваться этим обстоятельством в свою пользу.
Идеальная ситуация, это когда вы оформляете займ в банке, услугами которого уже пользуетесь. Особенно лояльны банки к тем клиентам, у которых есть зарплатная карта. Они им и ставку снизят, и срок кредитования продлят.
Если же ищите кредитора «с нуля», пользуйтесь сервисами сравнения в интернете. Самая объективная информация на ресурсах Банки.ру и Сравни.ру.
Выбирая кредитную компанию, ориентируйтесь на:
- рейтинг организации от авторитетных рейтинговых агентств;
- время работы на рынке;
- отзывы клиентов на независимых сайтах и форумах;
- наличие акций и выгодных предложений.
Идеальные условия на сайтах многочисленных посредников или структур, не имеющих статус банков, знающих людей скорее настораживают, чем привлекают. Если компания готова выдать деньги без проверки кредитной истории под любой участок, ждите подвоха. Ни один кредитор не будет работать себе в убыток.
Шаг 2. Определяемся с программой кредитования и подаем заявку
Банки выдают целевые и нецелевые кредиты.
Первый вариант предпочтительнее для тех, кому нужны деньги под строительство или на покупку жилья. Но банк в этом случае потребует доказательств, что средства будут использованы именно на заявленные цели. Будьте готовы предъявить сотрудникам проект будущего дома или договор подряда на строительство.
Подать заявку сейчас просто – заполните форму на сайте банка или МФО и дождитесь ответа. При положительном решении вас пригласят в отделение компании для проверки документов и подписания договора.
Какие бумаги нужны:
- выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на землю;
- правоустанавливающие документы – на каком основании вы приобрели участок (договор купли-продажи, акт наследования, дарения, мены);
- кадастровый план;
- справка об отсутствии обременений;
- межевой план;
- согласие супруги или других собственников на отчуждение земли.
От заёмщика потребуют: паспорт, второй документ, справку 2-НДФЛ, копию трудовой книжки.
Шаг 3. Дожидаемся оценки недвижимости
Оценка понадобится в любом случае. Вы имеете право заказать её самостоятельно – в этом случае результат будет более объективным. Но учтите, что такая справка действительна лишь в течение 6 месяцев с момента проведения процедуры. Банки имеют право проводить оценку сами, но в их интересах – занизить стоимость залога.
Наличие страховки на недвижимость повышает шансы на выдачу кредита. Если отдаёте землю вместе с домом, полис потребуют наверняка. Но, опять же, вы вправе самостоятельно выбрать страховщика и условия страхования.
Шаг 4. Заключаем договор и получаем деньги
Договор – ни в коем случае НЕ ФОРМАЛЬНОСТЬ, а важный документ, который нужно в обязательном порядке читать перед подписанием. Не стесняйтесь говорить работникам банка, что вам нужно время на изучение соглашения. И требуйте у них разъяснения по пунктам, которые вам непонятны.
Важны все пункты договора, но особенное внимание обращайте на:
- итоговую ставку;
- условия досрочного погашения задолженности;
- условия начисления штрафов;
- наличие комиссий за финансовые операции;
- ваши права как собственника земли.
По закону владелец имеет право пользоваться наделом по своему усмотрению – возводить на нём постройки, сдавать в аренду, проводить сельхозработы. Но лучше уведомлять банк обо всём, что вы хотите сделать с землей.
Однозначно нельзя продавать, дарить и менять её.
Шаг 5. Получаем график платежей и погашаем задолженность
Деньги перечислят вам на карту или выдадут наличными. Проследите, чтобы вы получили всю сумму – в компаниях с сомнительным статусом запросто могут обмануть. К примеру, скажут, что деньги будут выдавать частями в целях безопасности. Такая «безопасность» нам не нужна – требуйте всю сумму сразу.
Банки выдают график платежей, где указано, сколько платить каждый месяц с момента оформления договора. Следуйте этому графику буквально, иначе штрафы начнут разрастаться, как снежный ком.
Если перечисляете деньги через электронные системы или со счёта другого банка, учитывайте задержки по времени и комиссионные проценты.
4. Где оформить займ под залог земельного участка – обзор ТОП-5 популярных банков
Далеко не все банки работают с залогами, тем более земельными. Но отдать недвижимость под обеспечение – не единственный вариант занять денег. Если вам нужна относительно небольшая сумма – в пределах 300-750 тыс. руб., проще заказать кредитную карту. Быстро и никакого риска лишиться собственности.
В обзоре представлены надёжные банки с выгодными кредитными предложениями.
1) Совкомбанк
В отличие от других банков, где верхняя граница возраста заёмщиков ограничивается 65 годами, в Совкомбанке обслужат даже 85-летних клиентов. А ещё здесь действует упрощённая система проверки платежеспособности заявителя. Справка 2-НДФЛ не требуется для подтверждения доходов.
Срок кредитования – от 5 до 10 лет, базовая ставка – 18,9%. Обязательное условие – расположение предмета залога в зоне действия банковского продукта.
2) ВТБ Банк Москвы
Банк предоставляет льготы работающим пенсионерам и госслужащим – врачам, учителям, сотрудникам правоохранительных органов. Максимальный срок кредита – 3 года. У каждого клиента есть право на кредитные каникулы длительностью 1-2 месяца.
Оформляйте заявку на сайте – ответ придёт через 15 минут. Если решение положительное, вас пригласят в отделение банка с документами для подписания договора.
3) Тинькофф Банк
Доступны потребительские кредиты на сумму до 1 млн руб. и кредитные карты с лимитом в 300 000 и беспроцентным льготным периодом в 55 дней. Ставка по кредиту наличными – 14,9% по карте – 19,9% годовых. Карту выпустят и доставят по нужному адресу бесплатно. Годовое обслуживание обойдётся в 490 рублей.
4) Альфа-Банк
У каждой карты есть льготный период кредитования (60-100 дней), в течение которого проценты за покупки и снятие наличных не начисляют. Базовая ставка по карте – 24,9% годовых.
5) Ренессанс Кредит
«Ренессанс» выдаёт и обычные потребительские займы на любые нужды на срок до 60 месяцев. Верхний предел – 700 000 руб.
Сравним банковские продукты:
| № | Банки | Ставка, в % годовых | Максимальная сумма, в рублях | Эксклюзивные условия и предложения |
| 1 | |
От 18,9 | От 300 до 30 млн | Упрощённая система проверки платежеспособности |
| 2 | |
От 13,9 | До 3 млн | Кредитные каникулы, льготы госслужащим |
| 3 | |
14,9 по кредиту наличными, 19,9 по кредитной карте | По кредитной карте – до 300 000, по кредиту наличными – до 100 000 | Карту оформят и доставят бесплатно |
| 4 | |
От 14,9 по обычным кредитам и от 23,99 по карте | На карту до 1 млн, до 5 млн по кредиту наличными | Карты с рекордным беспроцентным периодом – до 100 дней |
| 5 | |
От 13,9 по кредиту наличными, 24,9 по карте | До 200 000 на кредитку, до 700 000 наличными | Карту выдадут в день обращения в ближайшем отделении |
5. Почему могут отказать в предоставлении займа – 5 главных причин
У серьёзных банков и требования к объектам залога серьёзные.
Коротко рассмотрю все причины, по которым в займе могут отказать даже с обеспечением.
Причина 1. На участок наложен арест
Денег не дадут, если земля находится под арестом или другим обременением – к примеру, сдана в безвозмездное пользование или долгосрочную аренду.
Откажут, если у вас в момент обращения в банк есть судебный спор с соседями по поводу границ участка.
Причина 2. Земля находится в природоохранных зонах
У природоохранных и водоохранных зон особый статус. Такую землю нельзя оформлять в залог. Всего в РФ 200 млн га таких территорий.
Если хотя бы часть земли заходит на границы природоохранной зоны, ищите другое обеспечение.
Причина 3. На участке нет межевания и границ
Межевание – это закрепление границ участка. Оно служит основанием для межевого плана. Кредиторы не имеют дело с землями, у которых такого плана нет, поскольку юридические операции с ними будут признаны незаконными.
Причина 4. Участок используется не по назначению
У земель есть целевое назначение – строительство, сельскохозяйственные работы, огородничество, садоводство.
Если вы использовали территорию не по назначению, у вас не только не возьмут её в качестве залога, но и могут оштрафовать.
Причина 5. Отсутствие кадастрового номера участка
Без кадастрового номера участок не имеет полноценного правового статуса. А значит, продавать, менять, отдавать в залог такую землю нельзя.
6. Заключение
Займ под залог земли – хороший вариант добыть денег для заёмщиков с плохой кредитной историей и недостаточным уровнем платежеспособности. Риск лишиться имущества будет минимальным, если иметь дело с надёжными банками и внимательно читать кредитный договор.
Вопрос к читателям
Как вы считаете, можно ли назвать условия предоставления займов, которые предлагают своим клиентам ломбарды и МФО, более выгодными по сравнению с банками?
Желаем вам финансового благополучия! Ждём комментариев и отзывов. Не забывайте ставить звёздочки и лайки в соцсетях. До новых встреч!
