Кадастровая оценка земель — 7 простых шагов как заказать оценку земли населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения + советы по выбору надежной оценочной компании
Если вы владелец земельного участка, то наверняка заметили, что в последнее время существенно увеличился земельный налог. Причина тому — привязка налоговой базы к кадастровой стоимости. Для снижения налоговых выплат вам потребуется внеплановая кадастровая оценка земель.
Как ее организовать, расскажу вам я, Валерий Чемакин — консультант по правовым вопросам.
В конце статьи я расскажу, кто проводит кадастровую оценку земли на выгодных условиях.
1. Что такое кадастровая оценка земель и для чего она проводится
До последнего времени государство для целей налогообложения использовало устаревшее понятие инвентаризационной стоимости, которое применялось к объектам недвижимости. Методика ее расчета никакого отношения к рыночным механизмам не имела, поэтому налоговая база была очень низкой и владельцы даже больших участков платили сущие копейки.
Положение кардинально поменялось с введением понятия кадастровая стоимость земли. Подробнее о нем у нас есть отдельная статья, а здесь отмечу, что ее расчет максимально учитывает рыночные механизмы ценообразования.
В связи с этим количество налоговых поступлений в казну значительно увеличилось. Вместе с тем образовалась и такая проблема, как чрезмерное завышение кадастровой стоимости, что повлекло увеличение числа обращений в суд.
Дело в том, что государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости участков, от которой зависит налоговая база. По закону государство ее проводит 1 раз в 5 лет. За такой срок ситуация на рынке может существенно поменяться и рыночная стоимость земельного участка окажется значительно ниже кадастровой. В результате сумма налога будет несправедливой.
По этой причине законодатель позволил проводить внеплановую оценку по инициативе собственника и на основе ее результатов добиваться изменения сведений о кадастровой стоимости в Едином государственном реестре недвижимости в судебном и внесудебном порядке.
До 2020 года эти работы выполняют коммерческие компании наравне с Росреестром. За это время будут созданы бюджетные учреждения для выполнения вышеупомянутой функции.
Цели проведения внеплановой кадастровой оценки земель:
- снижение земельного налога путем изменения налоговой базы;
- определение справедливой суммы арендной платы;
- поведение сделок по отчуждению участков;
- использование земли в качестве залога для получения кредита.
Так как законодательно установлены различные категории земель по типу использования, то и правила их кадастровой оценки несколько отличаются. В оценке земель сельскохозяйственного назначения преобладает так называемый доходный метод. Он учитывает потенциальный доход, который может быть получен от использования земли по назначению.
Земли населенных пунктов чаще всего оценивают на основе имеющегося массива данных о средней рыночной стоимости единицы площади в том или ином поселении. При этом кадастровая стоимость не должна превышать рыночную. Подробнее все методы мы рассмотрим в следующем разделе.
2. Какие методы используются при проведении кадастровой оценки земель — обзор основных вариантов
Само понятие кадастровой оценки земель предполагает различную методику и порядок определения кадастровой стоимости в зависимости от назначения участка. Выбор метода предполагает четкое понимание оценщиком всех возможных вариантов использования земли.
Так как результаты оценки кадастровой стоимости сильно зависят от выбранного метода, предлагаю рассмотреть все основные варианты.
Вариант 1. Нормативный метод
Этот метод основан на принципе выявления нормативной стоимости земли в конкретном населенном пункте.
В определении окончательного результата учитывается несколько факторов по степени их влияния. Эта степень оценивается в баллах. Таким методом производится кадастровая оценка земель поселений. Она нужна для целей отчуждения, определения ставки земельного налога и получения залоговых кредитов.
Вариант 2. Метод сравнения продаж
Такой метод хорош, когда есть большое количество информации о продаже аналогичных участков на свободном рынке. Результаты кадастровой оценки земель, проведенной таким методом, зависят от количества сделок за короткий промежуток времени на конкретной территории. Чем их больше, тем точнее оценка.
Метод применим как к застроенным, так и к свободным земельным участкам. Его недостаток лишь в том, что он не учитывает индивидуальные особенности.
Вариант 3. Метод капитализации земельной ренты (доходный)
Принцип этого метода заключается в выяснении величины дохода, который потенциально можно получить от сдачи участка в аренду.
Вначале оценщик определяет сумму ренты, которая типична для подобных участков на территории, а затем применяет ее в оценке путем подстановки в определенные стандартные формулы. В результате в кадастровую стоимость входят не только квадратные метры, но прибыль, полученная от них.
Вариант 4. Метод распределения
Этот метод используют только для застроенных земельных участков. Так как такую землю нельзя продать отдельно от постройки, то оценке подлежат продажи единых объектов. Для лучшего понимания приведу пример.
Пример
Недавно я продавал частный жилой дом, расположенный на участке 30 соток. Фактически это два разных объекта, но раздельно продать их нельзя. Поэтому распределение стоимости в договоре между домом и участком большого значения не имеет.
Я прописал в договоре стоимость дома 3 млн, а стоимость участка 300 тыс. Это составляет 10% от общей суммы. Так же поступают и другие участники рынка.
Так вот, при методе распределения учитывается наиболее распространенная «земельная» доля в стоимости единого объекта. Позже я посмотрел реальную кадастровую стоимость дома и участка. У дома она оказалась 2,5 млн, а у земли 240 тыс. Это говорит о том, что такой метод максимально приближен к реальности.
Вариант 5. Метод выделения
Он тоже применяется для застроенных участков и объединяет метод сравнения продаж с некоторыми элементами затратных методов. Суть его в том, что оценщик принимает во внимание не только среднюю цену продаж на конкретной территории, но и степень улучшения участка, образовавшуюся из-за возведения дома и других строений на нем.
Вариант 6. Метод остатка
Он подходит для застроенных и свободных земельных участков, а суть его заключается в следующем. Любая земля — это источник капиталовложений. Чаще всего на ней воздвигают те или иные объекты. Так вот, капитализация от их дальнейшего использования и лежит в основе метода остатка.
Этот метод хорошо применим для кадастровой оценки земель, на которых сооружаются объекты промышленности.
Вариант 7. Метод разбивки на участки
Градостроительная политика большинства поселений предполагает комплексную застройку территорий. В связи с этим вначале формируются большие участки, которые имеют свое назначение (для малоэтажной или многоэтажной застройки, под парки и скверы и т. д.). В дальнейшем эти участки дробятся на мелкие и предоставляются застройщикам на различных условиях.
Оценщик вначале работает с большими частями, определяя их кадастровую стоимость, а только потом выделяет из нее долю для каждого мелкого участка. Этот метод используется также и для кадастровой оценки земель лесного фонда.
3. Как заказать кадастровую оценку земли — пошаговая инструкция
Неправильная кадастровая оценка земельного участка приводит к возникновению всевозможных проблем, связанных с излишней уплатой налогов или снижением доходов, получаемых от его коммерческого использования.
В связи с этим ФЗ, регулирующий кадастровую оценку недвижимости (читайте об этом подробнее в нашей специальной статье), позволяет проводить ее досрочно по заявлению собственника. Делаем это в следующем порядке.
Шаг 1. Выбираем оценочную компанию
До тех пор пока действует переходный период, мы имеем право провести независимую оценку в одной из коммерческих компаний. Кадастровая оценка земель, как и другой недвижимости, возможна и непосредственно в Росреестре.
Если вы остановились на коммерческой фирме, то подойдите к ее выбору серьезно. Ведь от качества проведенных работ и от порядочности оценщиков зависит целесообразность всего мероприятия.
Выбирайте известные компании, но с адекватной ценовой политикой. Наведите вначале справки. Честные оценщики сразу скажут о целесообразности проведения оценки и не будут за это брать с вас деньги. Ценную информацию узнавайте у родственников, друзей и знакомых. В крайнем случае зайдите на тематические форумы своего города.
Шаг 2. Указываем цель проведения оценки и заключаем договор
Выбранному оценщику нужно четко довести, с какой целью вы затеяли оценку и почему вас не устраивает кадастровая стоимость, определенная ранее. Опытный специалист сразу скажет, возможно ли ее изменить и в каких пределах. Если ответ вас устроит, заключайте договор.
Что надо прописать в договоре:
- цель оценки;
- используемую методику;
- сроки выполнения работ;
- ответственность оценщика за некорректные расчеты.
Шаг 3. Согласовываем дату проведения оценки
После подписания договора согласуйте с оценщиком дату и время выезда на объект и обеспечьте ему туда доступ. Учтите, что некоторые компании за выезд берут дополнительную плату. Уточните этот момент заранее.
Шаг 4. Предоставляем необходимый пакет документов
Кроме допуска на участок и проведения на нем необходимых замеров и осмотра, оценщику нужны правоустанавливающие документы и сведения о предыдущей кадастровой стоимости. В настоящее время свидетельство о собственности на недвижимость Росреестр не выдает. Его роль играет выписка из ЕГРН. Если у вас ее по какой то причине нет, то получить этот документ очень просто.
Сделать это можно непосредственно в Росреестре или на сайте этого ведомства в электронном виде. Кроме того, многие посреднические компании предоставляют такую услугу.
Например на сайте ЕГРП 365 есть возможность по адресу или кадастровому номеру получить бесплатно основную информацию об объекте. Если нужна электронная выписка или другой документ, оплатите небольшую сумму и получите требуемое на электронную почту.
При необходимости сотрудники компании заверят документы печатью Росреестра и отправят их вам домой с курьером. Однако это будет стоить на порядок дороже. ЕГРП 365 — самая известная компания, занимающаяся предоставлением документов, связанных с ЕГРН.
Шаг 5. Приглашаем специалиста на объект для проведения осмотра
После предоставления документов специалист их изучит и в назначенное время приедет на объект. Он проведет необходимые измерения. Ваша задача — рассказать обо всех скрытых от беглого взгляда нюансах.
Здесь нужно учесть наличие различных неблагоприятных или наоборот полезных факторов, которые влияют на конечный результат. Плодородность почвы, наличие канав, болотистых участков и других объектов.
Шаг 6. Ожидаем проведения оценки
В большинстве случаев коммерческие компании планируют сроки кадастровой оценки земель с небольшим запасом. На деле после посещения участка оценщик сможет выполнить работу за 2-3 дня. Если вам нужно быстрее, то еще на этапе заключения договора оговорите эту возможность и заплатите за срочность.
Шаг 7. Получаем отчет о проделанной работе
В назначенное время нужно прийти за готовым отчетом. При получении результата внимательно прочитайте заключение.
На что обратить внимание в заключении оценщика:
- должны присутствовать технические характеристики участка и его вид;
- сведения о собственнике;
- примененная методика и обоснования ее использования;
- вывод с итоговой кадастровой стоимостью.
Помните об увеличении налогового потенциала в случае, когда кадастровая оценка земель позволила поднять стоимость при использовании земли в качестве залога.
4. Профессиональная помощь в проведении кадастровой оценки земли — обзор ТОП-3 оценочных компаний
Если вы затеяли провести оценку кадастровой стоимости земельного участка, то без помощи профессионалов не обойтись.
Как и обещал, предлагаю обзор 3 известных оценочных компаний.
1) Граунд Компания
Оценщики компании занимаются работой и с иными объектами недвижимости. В частности кадастровая оценка квартиры обойдется всего в 3 тыс. рублей, а жилого дома — в 7 тыс. рублей.
2) Зевс
3) Группа компаний «Альфа»
Услуги компании:
| № | Вид деятельности | Услуги |
| 1 | Оценочная деятельность | Проведение кадастровой оценки зданий, а также земель любого назначения, в том числе особо охраняемых территорий |
| 2 | Юридическая деятельность | Сбор и подготовка необходимой документации, оспаривание кадастровой стоимости, защита интересов клиента в судебном и внесудебном порядке |
| 3 | Экспертные услуги | Все виды товарной и оценочной экспертизы |
Стоимость оценки земельного участка в этой компании начинается от 6 тыс. рублей и зависит от сложности поставленной задачи.
5. Как выбрать надежную компанию для проведения кадастровой оценки земли — 4 простых совета
Стоит ли говорить о том, как важна надежность оценочной компании? Чтобы не ошибиться с выбором, предлагаю проконсультироваться с юристами фирмы Правовед. Они оказывают консультационные онлайн услуги посредством одноименного портала.
Зайдя на сайт Правоведа, вы найдете там форму обратной связи. Вписывайте в нее свой вопрос и отправляйте. Заплатив небольшую сумму, вы получите подробные инструкции, которые помогут вам самостоятельно оценить степень надежности той или иной компании. А вот несколько общих советов.
Совет 1. Проверяйте страховой полис компании
Каждая легальная оценочная компания обязана страховать свою ответственность перед клиентами на случай непреднамеренного совершения ошибок. Подтверждением наличия такой страховки служит страховой полис. Обязательно проверьте не только его наличие, но и срок действия. Это гарантия того, что весь ущерб вам будет возмещен.
Совет 2. Требуйте предъявления свидетельства о членстве в СРО
По российским законом все оценочные компании обязаны состоять в саморегулируемых организациях (СРО). Это дополнительная степень защиты от различного рода мошенничества. Нет ничего сложного проверить наличие свидетельства о таком членстве. Вам его обязаны предоставить по первому требованию
Совет 3. Внимательно изучите сайт компании
Даже по внешнему виду сайта можно многое сказать о компании. В целом сайт должен быть качественным, с простой навигацией и достаточным количеством легкочитаемой информации. Там должны быть размещены все официальные документы, а также присутствовать полностью прозрачный прайс-лист на услуги.
Совет 4. Прислушайтесь к мнению друзей и знакомых
Лучшими экспертами всегда были живые знакомые люди. Поспрашивайте своих знакомых. Вдруг кто-то из них пользовался услугами оценщика. Успешный личный опыт лучше всякого комментария в интернете, а сарафанное радио порой лучше всякой рекламы приведет действительно в достойную фирму.
В заключение предлагаю посмотреть тематический видеоролик.
6. Заключение
Правильно и своевременно проведенная кадастровая оценка земель поможет вам избежать несправедливых налогов и сэкономит бюджет.
Вопрос читателям
Как вы считаете, в каких случаях стоит принимать решение об изменении кадастровой стоимости?
Желаю вам всяческих успехов и предлагаю оценить статью, а также оставить комментарий к ней, в том числе в социальных сетях.
