Главная Недвижимость Кадастровая стоимость дома

Кадастровая стоимость дома — 5 простых шагов как узнать кадастровую стоимость + порядок действий при завышении стоимости дома

Что такое кадастровая стоимости дома и как она рассчитывается? Как определяется кадастровая стоимость по кадастровому номеру Росреестра? Как узнать кадастровую стоимость дома онлайн?

Приветствую вас, уважаемые читатели бизнес-журнала ХитёрБобёр! С вами на связи консультант по правовым вопросам Чемакин Валерий. В этой статье мы подробно разберем, что такое кадастровая стоимость дома.

Для многих это понятие ассоциируется с ценой, за которую можно продать свое жилье. Однако это не так. Прочитав материал, вы поймете, почему.

Итак, начнем с самого главного.

Кадастровая стоимость дома

Содержание
  1. Что такое кадастровая стоимость дома?
  2. Как рассчитывается кадастровая стоимость дома — обзор главных факторов, влияющих на стоимость
  3. Как узнать кадастровую стоимость дома — 5 простых шагов
  4. Профессиональная помощь в определении кадастровой стоимости — обзор ТОП-3 компаний по предоставлению услуг
  5. Что делать, если не согласны с завышенной кадастровой стоимостью — порядок действий
  6. Заключение

1. Что такое кадастровая стоимость дома?

Еще с советских времен России досталась устаревшая система налогообложения недвижимого имущества. Она предполагала расчет налогов на жилье и землю на основе инвентаризационной стоимости объекта, которая вычислялась в Бюро технической инвентаризации (БТИ) по устаревшим методикам, не учитывающим рыночный аспект.

В результате старинный особняк в 500 м2 площадью мог оцениваться в несколько десятков тысяч рублей. Это никак не отражало объективную рыночную реальность, а налоги за такую недвижимость были смехотворно малы и иногда не превышали даже 100 рублей.

Привязывать налоговую базу к рыночной стоимости недвижимости было неразумно, так как последняя обладает очень высокой волатильностью, то есть подвержена частым резким колебаниям. Поэтому было решено ввести понятие кадастровая стоимость. Подробнее об этом можно прочитать в нашей тематической статье, а здесь я приведу только определение.

Кадастровая стоимость – это рассчитанная по специальным методикам, учитывающим рыночные факторы, цена объекта недвижимости, которая служит базой для исчисления налогов на собственность.

Хотя то, из чего складывается кадастровая стоимость частного дома, служит основой и для формирования рыночной цены, понятия эти не идентичны. Все дело в том, что рыночная стоимость меняется практически ежедневно, в то время как кадастровая не чаще чем один раз в 3 года и не реже чем 1 раз в 5 лет.

Пример

Недавно я приобрел квартиру в Тюмени за 3 млн рублей. Ее кадастровая стоимость — всего 2 млн рублей. Дело в том, что она не менялась с 2012 года, когда на рынке такое жилье стоило от 2 до 2,3 млн рублей.

Кроме того, часто кадастровая стоимость жилья может быть, наоборот, завышена, так как в нее заложены параметры на перспективу. Объясню на примере.

Пример

Иван Николаевич приобрел жилой дом в черновой отделке с кадастровой стоимостью 4,5 млн рублей в новом неосвоенном коттеджном поселке на окраине города, где нет ни газопровода ни водопровода. Отдал он за него всего 2,5 млн рублей.

Когда он обратился по поводу завышенной кадастровой стоимости нового дома, ему ответили, что к концу года в этом поселке будут все коммуникации и он сможет продать там жилье даже дороже, чем 4,5 млн рублей.

Приведенные примеры хорошо иллюстрируют отличие рыночной и кадастровой стоимости недвижимости, но не дают понимания того, от чего она зависит. Об этом следующий раздел.

2. Как рассчитывается кадастровая стоимость дома — обзор главных факторов, влияющих на стоимость

Формулы для вычисления кадастровой стоимости загородного дома достаточно сложны и приводить их здесь нет никакого смысла. Однако отметить основные факторы, оказывающие влияние на этот показатель, считаю необходимым.

Они ничем не отличаются от тех, что формируют рыночную цену.

Фактор 1. Год постройки дома

Если не брать во внимание дома, имеющие историческую и культурную ценность, то год постройки жилья вносит весомый вклад. Чем старше дом, тем интенсивнее износ его основных конструктивных элементов и коммуникаций, тем больше он требует вложений для приведения в нормативное состояние.

От чего зависит стоимость дома

Следует учитывать, что кривые снижения кадастровой стоимости в зависимости от возраста деревянного и кирпичного домов в одной и той же деревне сильно отличаются по своему наклону. Это обусловлено долговечностью материала, ведь срок эксплуатации деревянных стен составляет 50-60 лет, а кирпичных более 100.

Фактор 2. Площадь дома и прилегающей территории

В любой калькулятор для вычисления кадастровой стоимости дома требуется ввести данные о его площади. Это не случайно. Ведь, чем больше строение, тем дороже оно оценивается. Это в полной мере относится и к прилегающему земельному участку.

Частный дом от него неотделим, и продаются они вместе, хотя в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) регистрируются отдельно. Кадастровая стоимость земли под домом и рядом с ним прямо зависит от площади участка. Ведь с большой территории можно получить больше материальных и нематериальных благ.

Фактор 3. Инфраструктура в районе

До недавнего времени я проживал в сельском районном центре и поэтому хорошо себе представляю принципы ценообразования в сфере частного жилья. Кадастровая стоимость большого садового дома значительно ниже такого же по площади коттеджа на земельном участке под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Это обусловлено тем, что в садовом товариществе отсутствуют нормальные дороги, школа, детский сад, газо- и водоснабжение, там не убирают снег зимой и не проводят благоустройство. Все эти блага имеются на обжитых территориях. Вот почему кадастровая стоимость дачного дома (даже если он не отличается от обычного по всем параметрам) меньше, чем у жилого.

Фактор 4. Средняя стоимость квадратного метра в регионе

Не секрет, что цены на жилье в регионе зависят от его социально-экономического развития. В более развитых в этом отношении регионах граждане имеют большие доходы, туда устремляются миграционные потоки рабочей силы. Все это подстегивает рост цен практически по всем направлениям. Жилье тоже не исключение.

Стоимость квадратного метра жилья в Уральском Федеральном округе в 2015 году:

Регион Стоимость квадратного метра жилья
1 Курганская область 30664
2 Свердловская область 42215
3 Тюменская область 38223
4 Челябинская область 29224
5 Ханты-Мансийский автономный округ — Югра 41210
6 Ямало-Ненецкий автономный округ 46492

Вот поэтому в формулу для определения кадастровой стоимости дома как частного, так и многоквартирного, заложена средняя стоимость квадратного метра жилья в конкретно взятом регионе.

По этой же причине при прочих равных условиях владелец коттеджа в Надыме заплатит налог больше, чем хозяин такого же жилья в Челябинске. Всё это справедливо и для кадастровой стоимости квартир.

3. Как узнать кадастровую стоимость дома — 5 простых шагов

Вы узнали, откуда берется и зачем нужна кадастровая стоимость дома. Теперь самое время выяснить, где и как ее можно узнать.

Сразу скажу, что для этого есть несколько способов. Каким из них воспользоваться — решать вам, исходя из своих предпочтений.

Как узнать кадастровую стоимость дома онлайн

В России существует база данных всей зарегистрированной недвижимости. Ее я уже упоминал – это ЕГРН. Оператор этой базы – Росреестр, а доступ к ней имеет любой пользователь сети интернет. В связи с этим встает вопрос, где можно бесплатно узнать кадастровую стоимость дома или иной недвижимости. Ответ прост – на сайте Росреестра.

Алгоритм проверки кадастровой стоимости на сайте Росреестра:

  1. Входим в интернет.
  2. Посещаем главную страницу портала Росреестра.
  3. Находим форму для ввода данных.
  4. Вводим в нее адрес или кадастровый номер объекта.
  5. Нажимаем на поиск.
  6. Видим на экране кадастровую стоимость дома по адресу или по условному номеру.
  7. Проделываем то же самое с домами своих соседей, друзей и родственников из любопытства, благо информация полностью открыта и доступна для каждого бесплатно, регистрироваться на сайте не нужно.

Однако, если вы хотите не просто посмотреть кадастровую стоимость своего дома, но и получить справку или выписку из кадастрового паспорта объекта, лучше обратиться на один из сайтов, оказывающих такую услугу платно. Я рекомендую ООО ЕГРП365, которое специализируется на предоставлении такого рода услуг. Компания имеет функциональный и нтуитивно понятный сайт.

На ресурсе этой компании можно не только бесплатно в режиме онлайн узнать кадастровую стоимость дома, но и заказать такие документы, как выписки, справки о кадастровой стоимости, кадастровые паспорта и другие бумаги, связанные с данными из ЕГРН.

Стоимость услуг в ООО ЕГРП365 колеблется от 290 рублей до 4490 рублей в зависимости от вида предоставляемого документа и наличия на нем печати.

Если вы привыкли делать все самостоятельно, то вот инструкция, как узнать кадастровую стоимость дома, чтобы не переплачивать налог.

Шаг 1. Обращаемся в Кадастровую палату

Так как ЕГРН обслуживает Росреестр, то по всем вопросам кадастровой стоимости обращаемся в представительство этой организации. Желательно заблаговременно узнать, в какое время ведется прием по таким вопросам.

В выигрыше те пользователи, в чьем городе есть многофункциональные центры по оказанию госуслуг (МФЦ). Лучше обращаться туда, так как качество обслуживания и материальное обеспечение таких центров на порядок выше.

Шаг 2. Составляем заявление

В кадастровой палате шариковой ручкой нужно заполнить заявление согласно образцу и передать его специалисту. Он может быть занят срочными отписками на всевозможные запросы, поэтому заполнять документ вам придётся самостоятельно.

В МФЦ заявление заполнит оператор на компьютере, а вам предложит только расписаться, красиво при этом улыбаясь.

Составляем заявление в МФЦ

Обращаясь в такой центр, вы значительно снижаете риск ошибки в оформлении документов.

Шаг 3. Предоставляем необходимые документы

В любом случае, кроме заявления, вам понадобятся дополнительные документы, чтобы ваш запрос можно было выполнить.

Документы, необходимые для получения выписки из ЕГРН:

  • паспорт;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

И это все. Как видим, ничего особенного здесь нет.

Шаг 4. Получаем расписку о принятии документов

Специалист или оператор ксерокопируют документы, а оригиналы возвращаются вам. После этого вы получаете расписку в приеме заявления и документов.

В ней будет указан день, когда вам стоит побеспокоиться и прийти за результатом. Если вы обратились в МФЦ, то в назначенный день придет СМС уведомление, чтобы вы не забыли.

Шаг 5. Получаем справку о кадастровой стоимости в указанные сроки

В назначенный день приходим и получаем справку о кадастровой стоимости на бумаге и с синей печатью Росреестра.

Впрочем, если вы в заявлении указали, что идти за справкой не хотите, а желаете получить ее по почте, то она сама придет к вам в конверте в сроки, принятые Почтой России.

4. Профессиональная помощь в определении кадастровой стоимости — обзор ТОП-3 компаний по предоставлению услуг

Если у вас много свободного времени и прогулки по госучреждениям не в тягость, то воспользуйтесь теми шагами, которые я изложил выше. Пройдя их, вы получите желаемый результат.

В противном случае, независимо от цели получения справки о кадастровой стоимости дома, заказывайте ее через коммерческие компании. Это сэкономит время и исключит любые ошибки в оформлении документов. Вот некоторые из таких организаций.

1) ПрофСервис

Если вы решили получить кредит под залог дома, то банк даст вам его в сумме, не превышающей кадастровую стоимость. Что делать, если она значительно ниже рыночной? Обращайтесь в оценочную компанию ПрофСервис. Фирма специализируется именно на оценке недвижимости, поэтому вам будет оказана самая квалифицированная помощь.

Специалисты компании грамотно проведут оценку кадастровой стоимости. Как это делается, читайте в тематической статье на нашем сайте. Результаты их работы помогут приблизить ее значение к рыночным показателям, что даст возможность получить большую сумму от банка.

2) Атлант Оценка

В жизни случаются ситуации, когда кадастровая стоимость дома берется непонятно откуда. Она может оказаться значительно выше рыночной, что влечет за собой необходимость платить лишние суммы налогов. В этом случае на помощь придут оценщики из компании АтлантОценка.

Услуги, оказываемые фирмой АтлантОценка:

  • кадастровая оценка земель;
  • кадастровая оценка жилых объектов;
  • судебное урегулирование споров, связанных с кадастровой стоимостью;
  • внесудебное урегулирование споров в комиссии при Кадастровой палате.

3) Центральное юридическое агентство

Компания оказывает юридические, экспертные и оценочные услуги в области жилищных и земельных правоотношений. В частности, специалисты фирмы оспаривают кадастровую стоимость, производят оценку объектов недвижимости, представляют клиента в суде или комиссии при Кадастровой палате. Стоимость оценочных действий начинается от 15 тыс. рублей.

5. Что делать, если не согласны с завышенной кадастровой стоимостью — порядок действий

Завышенная кадастровая стоимость дома или иного объекта недвижимости приводит к увеличению налоговых отчислений. Эта проблема актуальна как для граждан, так и для юридических лиц, владеющих недвижимостью.

Единственный путь снизить налоги — это уменьшить кадастровую стоимость. Как это сделать — читайте далее.

Действие 1. Собираем все документы о проведении оценки

Вы уверены в том, что сумма налогов завышена из-за ошибки в оценке вашей недвижимости? Обращайтесь к оценщикам для корректировки. Им нужно предоставить все документы на объект, а остальное они сделают сами. Если результаты будут отличаться от предыдущих в меньшую сторону, вы сможете обжаловать результаты официальной оценки.

Однако имейте ввиду, что с начала 2017 года в силу вступил закон, согласно которому коммерческие организации не могут проводить кадастровую оценку недвижимости. О причинах читайте в нашей специальной статье. Вместо них этим призваны заниматься специальные бюджетные учреждения, создаваемые в каждом регионе, скорее всего на базе БТИ.

Закон полностью заработает с 2020 года, а пока можете посмотреть видео, в котором разъяснены основные нововведения.

Действие 2. Обращаемся в Кадастровую палату

С подтверждающими документами на руках нужно обратиться в Кадастровую палату, где созданы специальные комиссии по урегулированию споров. Туда нужно написать заявление о несогласии с кадастровой стоимостью объекта и необходимости проведения процедуры повторно.

Так как на момент написания статьи вступил в действие упомянутый выше закон, который не предполагает наличие таких комиссий, то обжаловать завышенную или заниженную кадастровую стоимость с 2020 года можно будет только в суде.

Действие 3. Выбираем оценочную компанию

Если на момент надобности в вашем регионе уже создано специальное бюджетное учреждение, занимающееся оценкой, то выбора нет, вы обратитесь только туда для организации повторной кадастровой оценки.

Если закон у вас еще не заработал, то нужно найти приличную оценочную компанию для ее проведения.

Действие 4. Дожидаемся результатов проведения повторной проверки

Комиссия при Кадастровой палате по результатам рассмотрения вашей претензии примет одно из двух решений: удовлетворить ваши требования или отказать в их удовлетворении.

Какое из них будет принято, зависит от качества проведенной независимой оценки. Впрочем, при несогласии с решением Комиссии вы имеете право обжаловать его в суде.

Обжалование решения Комиссии в суде

Подробнее проконсультироваться по вопросу изменения кадастровой стоимости дома вы можете в компании Правовед. Тем более, что там работают специалисты, которые досконально изучили новый закон и дадут очень ценные рекомендации в связи с этим. Эта фирма специализируется на оказании консультационных онлайн услуг по различным юридическим вопросам.

Изложить свою проблему можно, если посетить сайт Правоведа, либо позвонить в компанию по телефону. Ресурс работет круглосуточно и без выходных.

6. Заключение

Кадастровая стоимость дома влияет на сумму уплачиваемых налогов. Знать ее нужно каждому хозяину, хотя бы для того, чтобы не переплачивать.

Желаю вам финансового благополучия, и наличия твердой уверенности в законности действий государства и других граждан по отношению к вам. Прошу оценить эту статью и оставить к ней комментарий.

Читайте также
Комментариев к статье: 2
:-) :-D ;-) :-| [star] [good] [flower] [present] [:-))] [:-|] :00 :000)
  • Павел Колтунов в 20:55

    Всё дело в том, что КТО и КАК оценивает стоимость имущества(дома) и на основании каких данных.

    Если от продажной цены имущества (в среднем по региону) за кв. м. — это одно. Если от сметной стоимости на конкретный период создания имущества — другое.

    Об этом в статье ни слова.

    Понял.

    Какой-то чиновник установит цену твоего имущества, как правило завышенную, потому как налог с неё платить... на содержание того же чиновника.)))

    С несогласием цены в платежке, можешь обратится в суд. А суд, естественно, обяжет тебя уплатить не только госпошлину за рассмотрение дела, но и сам налог на завышенное имущество + ещё издержки за беспокойство чиновника )))

    Ответить
  • Светлана в 13:54

    я не понимаю почему я должна платить налог на дом, который построила сама с уплатой всех ндс и пр. за стройматериалы и стройку. Ведь я же не плачу налог на одежду, обувь, еду и пр. За землю, на которой он стоит, хотя и она в собственности, я понимаю налог. А вот за дом, к которому государство не имеет никакого отношения я не понимаю, за что я плачу.

    Ответить