Недвижимость Оценка квартиры

Оценка квартиры — пошаговая инструкция как оценить квартиру в режиме онлайн + обзор ТОП-3 оценочных компаний с выгодными условиями сотрудничества

Оценка квартиры

Приветствую читателей «Хитёр Бобёр»! С вами Мария Даровская, одна из авторов материалов проекта.

Тема сегодняшней статьи — оценка квартиры.

Мы обсудим такие темы:

  • Как проводится оценка квартиры для ипотеки или наследства?
  • Сколько стоит оценка кадастровой или рыночной стоимости квартиры для банка?
  • В чем особенности оценки квартиры после залива?

А теперь обо всём по порядку.

1. Что такое оценка квартиры и когда она необходима?

Оценка квартиры — это определение её рыночной стоимости. Процедура нужна для соблюдения юридической чистоты некоторых сделок купли-продажи или других манипуляций с недвижимостью.

Определять стоимость квартиры может только оценщик, у которого есть на это специальное разрешение.

Давайте разберемся, с какой целью оценивают квартиры:

  • чтобы определить доход от продажи и размер налоговых сборов, которые должен был оплатить продавец;
  • чтобы рассчитать, в какую сумму обойдется госпошлина или пенсионный взнос;
  • чтобы определить размер компенсации при страховании (кроме того, это обязательное условие для заключения страхового договора);
  • чтобы определить размер взноса в уставной капитал и рассчитать долю учредителя;
  • чтобы разрешить имущественные споры при получении наследства или разделении прав собственности при разводе;
  • чтобы определить стоимость залога для кредита или ипотеки.

Оценочные услуги оказывают специалисты финучреждений с аккредитацией, физлица, оценочные компании. Оценка имеет официальный статус и может использоваться в суде или выступать аргументом в прениях с налоговой.

Пример

Оценка недвижимости необходима при разводе супругов, когда один из них отдает свою долю в квартире общей собственности за выплату компенсации. В этом случае именно из суммы оценки эксперта и будет высчитана эта компенсация.

Оценка нужна также после серьёзного залива квартиры — в случае, если ваша жилплощадь застрахована, и вы намереваетесь обратиться в страховую компанию. Процедура поможет объективно оценить ущерб и получить страховую компенсацию в полном объёме.

Особенность такого мероприятия в том, что попутно оценивается полная стоимость восстановительных и ремонтных работ, необходимых для приведения помещения в порядок.

О процедурах оценки, экспертизы и их различиях мы подготовили материалы «Независимая оценка» и «Независимая экспертиза».

2. Какими методами можно оценить стоимость квартиры — 3 основных метода

Какой бы объект не нуждался в оценке, методов существует всего три. Давайте разберемся, как они работают в отношении оценки кадастровой стоимости квартиры.

Метод 1. Затратный

Этот метод подходит квартирам в строящихся домах. Для оценки суммируют все затраты, понесенные при строительстве дома, затем полученную сумму делят на число квартир, с учетом их площади, этажности, вида и других факторов. Также сюда добавляют затраты на амортизацию, учитывают уровень инфляции и расходы на реконструкцию.

Оценщик учитывает также цену земли, на которой возводится дом, стоимость как проектных, так и строительных работ, материалов и других затрат.

Об экспертизе строящихся объектов читайте в статье Независимая строительная экспертиза.

Метод 2. Сравнительный

Среди методов рыночной оценки квартир этот используется наиболее часто. Его суть состоит в анализе цен на квартиры, аналогичные по параметрам, которые продались в этом же городе за прошедший год.

Под понятием «аналогичные по параметрам» подразумевается, что квартиры:

  • расположены в аналогичном по ценообразованию районе;
  • имеют такую же площадь и удобства;
  • находятся в идентичном состоянии;
  • имеют такие же коммуникации;
  • расположены на таком же этаже в аналогичном по этажности доме;
  • имеют одинаковую удаленность от инфраструктурных объектов.

Для сравнения нужно не меньше трех объектов, отвечающих этим параметрам. Этот метод часто используют при оценке квартиры для ипотеки.

Если у вас не квартира, а дом — прочтите статью Оценка дома.

Метод 3. Доходный

Доходный метод используют для инвестиций. В этом случае оценивается прибыль от вложений капитала в конкретную квартиру.

Преимущество данного метода — возможность точно определить инвестиционные риски. Недостаток — вероятность ошибки в уровне прогнозируемых доходов (читайте также Оценка имущества).

3. Сколько стоит оценка квартиры — обзор ТОП-4 факторов, влияющих на стоимость услуг

Стоимость оценочных услуг устанавливает фирма, которая их осуществляет. Цена разнится в зависимости от компании, но несущественно, так как среди оценщиков существует конкуренция, которая и влияет на ценообразование.

Учтите, что если вы воспользовались услугой оценки, чтобы получить кредит, оплатить оценку вы обязаны вне зависимости от того, принял банк решение в вашу пользу или нет.

Сколько стоит оценка квартиры

Существует ряд факторов, которые ощутимо влияют на то, сколько стоит оценка квартиры.

Фактор 1. Площадь квартиры

Если оценка типовой квартиры обойдется в среднем в 3-7 тысяч рублей, то большую элитную квартиру оценят уже не меньше, чем за 10 тысяч. Также цена может возрасти в два-два с половиной раза, если оценка требуется срочно.

Фактор 2. Расположение жилого объекта

Этот фактор один из самых значимых. Чем более выгодно расположена квартира, тем дороже она будет стоить и тем дороже будет ее оценить.

Пример

Оценка однокомнатной квартира на Арбате в центре Москвы будет стоить значительно дороже оценки трешки за МКАДом. Ведь цена за метр в центре и за пределами кольца разнится в три-четыре раза.

Фактор 3. Качественные характеристики

Сюда относятся такие параметры, как:

  • тип дома;
  • количество комнат, их характеристики (проходные или нет);
  • величина кухни и вообще факт ее наличия как отдельной комнаты;
  • вид из окон;
  • расположение дома внутри района;
  • доступность общественного транспорта;
  • этажность;
  • планировка;
  • инфраструктура дома;
  • ремонт в квартире.

Фактор 4. Вид определяемой стоимости квартиры

В зависимости от того, для чего вам нужна оценка, оценщик выберет вид и методы ее проведения. Выбор отразится на стоимости услуг оценщика. Чем сложнее методы оценки и больше времени они потребуют, тем дороже обойдется услуга.

4. Как проводится оценка квартиры — 5 основных этапов

Во время осмотра оценщик задает владельцу вопросы — выясняет, сколько людей проживает в квартире, учитывает положительные и отрицательные факторы, способные повлиять на цену жилья.

Этап 1. Осмотр помещения на соответствие схемам БТИ

Это самый главный этап оценки, хотя и занимает он всего лишь четверть часа. Оценщик должен удостовериться, что помещение соответствует схемам БТИ (Бюро технической инвентаризации).

Этап 2. Фотографирование жилых и прилегающих территорий

Все жилые и прилегающие к ним территории фотографируются, фиксируются все дефекты. Фотофиксация поможет эксперту подкрепить свой отчет документально.

Этап 3. Расчет стоимости недвижимости с применением различных способов

Оценщик будет подсчитывать стоимость объекта сразу несколькими способами. Такой подход поможет минимизировать ошибки и погрешности и получить более точный результат.

Этап 4. Применение метода корректировки с учетом сильных и слабых сторон жилья

Полученная стоимость всегда проходит процедуру корректировки. Во внимание принимаются сильные и слабые стороны квартиры, которые могут помешать ее продаже по заявленной стоимости и способствовать снижению цены.

Сюда может относиться и отсутствие рядом остановки транспорта, магазинов, школ или детсадов в этом районе, удаленность станции метро. Минусом также может стать плохая репутация района.

Этап 5. Подготовка отчетной документации

На последнем этапе оценщик готовит отчет о выявленной стоимости жилья и обосновывает его документальными подтверждениями.

Отчет об оценке квартиры обычно содержит краткое резюме и развернутую форму к нему. Он должен быть письменный, страницы пронумерованы, прошиты. Отчет скрепляется печатью.

Рекомендуем прочесть документы сразу при получении в компании. Так вы сможете сразу же уточнить все возникшие вопросы (смотри также Независимая экспертиза квартиры).

Отчет состоит из:

  • сведений об оценщике и заказчике общего характера;
  • задействованных методов;
  • информации об объекте;
  • исследований рынка недвижимости;
  • стоимости;
  • приложений.

5. Как оценить стоимость квартиры онлайн — пошаговая инструкция для новичков

Шаг 1. Выбираем ресурс для оценки квартиры

В интернете существует множество калькуляторов для оценки квартиры онлайн, то есть без выезда оценщика. Принцип их работы примерно одинаковый. Посмотрите отзывы в интернете и с их помощью подберите оптимальный.

Как оценить стоимость квартиры онлайн

Вне зависимости от выбранного ресурса, вам нужно будет заполнить стандартную форму, согласно данным которой и будет выставлена оценка.

Шаг 2. Указываем регион проживания

В каждом регионе сформировались свои цены на недвижимость. Поэтому неправильное заполнение графы «регион проживания» способно свести на нет корректность результата оценки. Уделите внимание этому пункту формы и заполните его правильно.

Шаг 3. Выбираем тип дома и год его постройки

В доме какого типа вы продаете квартиру — в хрущевке, сталинке, новостройке? Какой он — панельный или кирпичный? Какой год его возведения? Ответы на эти вопросы серьезно влияют на цену и размер покупательского спроса.

Если хотите получить достоверный результат — не пренебрегайте этим пунктом списка.

Шаг 4. Отмечаем этажность здания

Первый или последний этаж расположения квартиры может ощутимо снизить цену жилья.

Происходит это по той причине, что большинство людей не хотят жить на первом этаже из-за большего риска проникновения в квартиру воров, шума и других негативных факторов.

А значит квартира на первом этаже пользуется меньшим спросом, имеет меньшую цену и ликвидность.

Смотрите также статью Обследование зданий и сооружений.

Шаг 5. Указываем общую площадь объекта

Общая площадь объекта (не путать с жилой) — фактор, существенно влияющий на цену. Ведь стоимость недвижимости обычно высчитывается по формуле: стоимость 1 м.кв.*площадь квартиры. Очевидно, что цена находится в прямой зависимости от площади объекта.

Шаг 6. Описываем состояние объекта

Тут необходимо указать наличие ремонта, его давность и какой он — косметический, евро или какой-то другой. Также стоит уточнить, как обстоят дела с проводкой, трубами и другими коммуникациями. Укажите какие в квартире потолки, чем покрыты стены и полы.

Смотрим короткий ролик о том, как правильно оценить свою квартиру.

Шаг 7. Нажимаем кнопку для расчета стоимости

Вы указали все данные, подробно заполнив графы формы. Теперь осталось нажать кнопку отправки и получить расчет стоимости объекта.

Учтите, что калькулятор даст цену исходя из данных объявлений о продаже и покупке. Если цены в объявлениях не адекватны или уже устарели, то вы не получите объективной картины. Убедиться в достоверности полученной цифры можно заглянув на сайт Госреестра и сравнив полученную с помощью калькулятора цену с уровнем цен реестра на аналогичные объекты.

Таблица критериев оценки квартиры:

Местоположение жилья Состояние дома Характеристика квартиры
1 Округ, микрорайон Тип здания Этаж
2 Местоположение в микрорайоне Год постройки Общая и жилая площадь
3 Застройка микрорайона Материал наружных стен и перекрытий Число комнат и их площадь
4 Транспортная доступность Состояние здания Высота потолков
5 Наличие объектов инфраструктуры Техобеспечение здания Наличие лоджии или балкона
6 Состояние прилегающей территории Количество этажей Электрообеспечение, системы безопасности
7 Наличие стоянки или гаража Состояние подъезда Состояние квартиры

Больше подробностей — в публикации «Строительно-техническая экспертиза».

6. Профессиональная помощь в оценке квартиры — обзор ТОП-3 компании по предоставлению услуг

Представляем экспертный обзор тройки лучших в России оценочных компаний.

1) Apex Group

Apex GroupКомпания существует уже 16 лет и работает в 16 городах России. За годы своего существования «Apex Group» выполнила более 600 тыс. отчетов.

В Apex Group работает 120 сотрудников. Фирма аккредитована Сбербанком России и другими коммерческими банками. Занимается компания различными видами оценок, в том числе оценкой недвижимости, имущества, бизнеса.

Оценочная компания — член СРО, деятельность компании застрахована на 100 млн рублей.

2) Гранд Реал

Гранд Реал«Гранд Реал» уже 13 лет на рынке оценочных услуг. Компания оказывает все виды оценочных услуг. НОК аккредитована в СРО «Ассоциации Российских магистров оценки». Свою профессиональную деятельность компания застраховала в страховой фирме «Альфастрахование».

Все специалисты «Гранд Реал» аккредитованы в СРО «Экспертный совет» и «РОО». Опыт работы специалистов НОК не менее трех лет.

3) Вега

ВегаКомпания «Вега» занимается оценкой всех видов имущества для различных целей.

У специалистов компании есть дипломы о прохождении обучения по профессии оценщика, полис страхования ответственности, как того и требует законодательство. Также «Вега» — член СРО.

Качество и соблюдение сроков возможны благодаря наличию необходимого оборудования. Стоимость и сроки выполнения оговариваются при оформлении заявки на оценку. Возможно провести оценку за 1 день.

Рекомендуем также прочитать статью Оценочная компания.

7. Как выбрать надежную оценочную компанию — 4 полезных совета

Выбирайте оценочную компанию тщательно, взвешенно и следуя нашим советам.

Совет 1. Внимательно изучите сайт компании

Сделать это нужно перед тем, как заказать оценку. На сайте компании вы узнаете об опыте и уровне квалификации персонала.В пользу фирмы свидетельствует удобная навигация интернет-ресурса, наличие быстрой и адекватной службы поддержки, интерактивных функций.

Попутно узнайте, в какой СРО состоит фирма и, перейдя на сайт саморегулируемой организации, удостоверьтесь в этом факте. На ресурсах СРО в открытом доступе публикуется информация о компаниях-участниках.

СРО — саморегулируемые организации — некоммерческие объединения предприятий, созданные по отраслевому или территориальному признаку. СРО работают под контролем государственных органов надзора.

Совет 2. Обратите внимание на срок представительства на рынке

Чем дольше компания существует на рынке, тем сильнее она дорожит репутацией, имеет больше опыта и лучшую подготовку сотрудников. Если компания на рынке уже с десяток лет, об этом будет сказано на ее сайте в разделе «О компании». Загляните туда. Если год основания не указан, то, скорее всего, вы имеете дело с молодой фирмой.

Прочитав на сайте год основания — не поленитесь проверить эту информацию с помощью простого поиска в интернете. Или проверьте информацию о фирме на сайте СРО оценщиков, в которую она входит.

Совет 3. Прислушивайтесь к мнению знакомых

Не стесняйтесь задавать вопросы знакомым, которые уже успели столкнуться с процедурой оценки на собственном опыте. Не пренебрегайте отзывами в интернете. Поверьте, если у кого-то был негативный опыт, связанный с выбранной вами фирмой, вы обязательно об этом узнаете, уделив поискам некоторое время.

Не менее полезен будет опыт знакомого, который успешно воспользовался услугами конкретной оценочной компании и остался доволен результатом.

Смотрите также материал Оценка для нотариуса.

Совет 4. Не пытайтесь сэкономить

В сфере оценки большая конкуренция, а потому существует и демпинг. Демпингуют зачастую фирмы с недостаточным опытом работы и квалификацией персонала. Можно найти оценку очень и очень недорого, дешевле, чем у конкурентов, но качество такой оценки оставит желать лучшего.

Помните пословицу, что «скупой платит дважды». И это не пустые слова — экономия на оценке недвижимости может принести масштабные финансовые потери, если вы неверно просчитаете возможную прибыль, отдадите большую сумму, чем стоит ваша доля в квартире, или получите отказ в выдаче кредита.

При выборе оценочной компании, и, особенно на стадии подписания договора с ней, актуальна помощь грамотного юриста нужной вам специализации. Найти юридического консультанта требуемого профиля вы можете на Правовед.ру.

На Правоведе консультируют свыше 16 тысяч опытных юристов со всей России. Вы можете задать свой вопрос, заполнив бланк на сайте или заказав обратный звонок.

Также у юристов Правоведа можно заказать подготовку необходимых документов — исковых заявлений, претензий, договоров, ходатайств. Для этого оставьте на сайте Правовед.ру заявку и выберите того специалиста из списка откликнувшихся, условия которого вам подойдут.

8. Заключение

Ну вот, дорогие читатели, мы и закончили обзор темы «оценка квартиры». Настало время подвести итоги.

Сегодня мы узнали, как проводится оценка квартиры, в том числе оценка квартиры для банка.

Мы выяснили, что:

  1. Оценка квартиры нужна при продаже квартиры, ее покупке, для наследства, дарения, а также при дележе после развода, оформлении кредитов, ипотеки, оценке ущерба после залива и других разбирательствах.
  2. Оценка бывает трех видов в зависимости от используемых методов — затратной, сравнительной и доходной.
  3. Оценка может проводиться с помощью компании-оценщика за вознаграждение или самостоятельно и бесплатно — вариант выбирают в зависимости от целей.
  4. Оценка имеет юридическую силу в том случае, если компания оценщик состоит в СРО и застраховала свою профдеятельность.

Желаем вам сотрудничать только с профессиональными и ответственными компаниями. Будем признательны за оценки и комментарии к статье.

Оцените статью: Очень плохоПлохоУдовлетворительноХорошоОтлично
(2 оценок, средняя: 5,00 из 5)
Загрузка...
Комментариев к статье: 0
:-) :-D ;-) :-| [star] [good] [flower] [present] [:-))] [:-|] :00 :000)