14 причин купить апартаменты в Москве дешевле 4 млн. рублей

Добрый день, на связи Андрей Меркулов.

В конце прошлого группа мы с группой инвесторов выкупили несколько ликвидных квартир с хорошим дисконтом. Я купил для себя 2 двухуровневых мини-апартаментов в Москве. На первые я получил ключи и сразу выставил их на продажу. Во вторых делаю ремонт и планирую их сдавать.

14 причин купить доходные апартаменты в Москве

Мини-апартаменты гостиничного типа — очень востребованный формат Московского жилья в 2020 году. Вот 14 причин инвестировать в такие объекты:

    1. Площадь апартаментов — до 20 кв. метров. Это немного, но на такой площади при умелой планировке можно разместить все необходимое для жизни.
    2. Без ремонта за наличные такие объекты можно купить по цене около 3,5 млн рублей.
    3. Готовые апартаменты с ремонтом в ипотеку — за 4,5 млн рублей.
    4. Это ликвидные объекты. При желании их легко перепродать.
    5. Это не доли в квартире, а полноценная недвижимость.
    6. Вам не нужно делить объект на студию, что снижает затраты при запуске.
    7. Можно купить в ипотеку.
    8. Объекты расположены около метро, что увеличивает их ценность для арендаторов.
    9. Много апартаментов в 10-15 минутах езды до центра Москвы.
    10. В таких объектах обычно высокие потолки и можно сделать второй ярус, что дает дополнительные квадратные метры.
    11. Покупка полностью соответствует законодательству.
    12. Апартаменты можно использовать для для проживания.
    13. Они идеально подходят для сдачи в краткосрочную аренду.
    14. Можно сдавать в аренду через управляющую компанию и получать на руки 35-45 тыс в месяц.

3 типовые стратегии с мини-апартаментами

Вот типовые стратегии, что можно сделать с апартаментами:

1️⃣ Купить в розницу ниже рынка, отремонтировать и перепродать по рыночной цене

2️⃣ Купить и сдавать посуточно.

3️⃣ При оптовой стратегии вы можете участвовать в проекте реновации с доходностью от 18% и выйти из сделки через продажу на внеш с доходностью от 18% и выйти из сделки через продажу на внешнем рынке

Кейс Анны Мирошниченко

Анна Мирошниченко купила апартаменты в Москве без ремонта и без ипотеки (с небольшим потребительским кредитом) всего за 3 миллиона рублей. Ее стратегия — посуточная аренда. В квартире она сделала ремонт в своем вкусе — в светлых и ярких тонах.

Такой ремонт отлично смотрится на фото и повышает ценность квартиры в глазах потенциальных арендаторов.

При сдаче через управляющую компанию доход делится в соотношении 70/30, то есть 70% получает владелец и 30% — УК. При этом управляющая компания берет на себя все вопросы по поиску, заселению и выселению жильцов, решению спорных вопросов. Из своих доходов арендатор оплачивает только горничную (в среднем это 7000 рублей в месяц, но можно договориться на сумму в 5000—6000) и налоги.

Поскольку это апартаменты, а не квартира — платить налоги как самозанятый не получится, нужно открывать ИП.

Что касается доходности, для таких апартаментов чистый доход за вычетом всех платежей составит около 40 000 рублей. Если сдавать в долгосрочную аренду, доход составит 30 000 — 35 000 рублей.

Подробности смотрите в видео:

Хотите знать больше обо всех стратегиях, позволяющих получать пассивный доход — приходите на бесплатный антикризисный 4-дневный марафон.

Если вам интересна эта стратегия и вы тоже хотите недорогие ликвидные апартаменты в Москве — оставьте заявку тут.

Сейчас мои апартаменты выставлены на продажу(можно в ипотеку). К тому же у нас есть команда, которая может запустить такой объект под ключ.

Дисклеймер. Любые данные из моих статей и отчетов отражают личный опыт и не являются финансовыми советами и рекомендацией к действию.

Здравствуйте, на связи Андрей Меркулов.

Кто-то вкладывает деньги в очередное “МММ” или “Кэшберри” в надежде получить сверхдоходы (и все теряет, само собой), а кто-то покупает биткоин по 1 центу и через 10 лет оказывается “в дамках”.

На самом деле люди часто впадают в две крайности — они или рассматривают инвестиции как лотерею и вкладываются в сомнительные проекты с обещанием сверхдоходности (где почти наверняка теряют все деньги), или наоборот, вообще не готовы рассматривать варианты, кроме обычного банковского вклада.

В предыдущих постах мы уже много говорили о том, почему вклады на работают. Темпы обесценивания рубля гораздо выше процентов по банковских депозитам. То есть, оставив деньги, на вкладе, вы все равно продолжите беднеть — просто чуть медленнее, чем когда они лежат на карте или под подушкой.

Ну а шансы найти “новый биткоин” и сорвать куш, купив его по дешевке, очень малы. И не стоит забывать, что уровень риска в таких проектах прямо пропорционален потенциальному уровню доходов. Чем выше потенциальная доходность — тем больше риск.

Но есть инвестиции, которые дают достаточно высокий доход, значительно обгоняющий рублевую инфляцию, с минимальными рисками.

5 критериев, как выглядит моя идеальная инвестиция

Вот пять критериев, как выглядит моя идеальная инвестиция:

  1. Высокая доходность (от 25% в рублях и от 15% в валюте)
  2. Тело инвестиций защищено
  3. Возможность в любой момент продать
  4. Ежемесячные выплаты
  5. Портфель легко нарастить

Разберем на примере с займом, обеспеченным недвижимостью.

Кейс: заемщику нужны деньги — от 1 млн до 15 млн рублей под залог недвижимости в Москве (это может быть дом, офис, квартира — что угодно). Он платежеспособен, но имеет сложности с получением кредита в банке. Другой вариант — заемщик хочет рефинансировать действующий кредит на более выгодных условиях.

Его цель — пополнить оборотные средства в бизнесе.

Разбор кейса по пунктам

1️⃣ Доходность: 24 — 36% в зависимости от срочности и ликвидности залога. Чем выше срочность — тем выше процент.

2️⃣ Тело инвестиций и проценты защищены, поскольку цена недвижимости в два раза больше суммы инвестиций

3️⃣ Ликвидность и варианты развития:

  • Стандартный: заемщик платит кредит несколько лет, потом закрывает его или подает заявку на рефинансирование в банк под меньший процент. При этом сделка закрывается...
  • Инвестору срочно нужны деньги: договор залога перепродается и переоформляется на другого инвестора
  • Дефолт: заемщик не платит, но залоговая недвижимость защищает тело инвестиций и все накопленные проценты и пени. Выход из сделки занимает около полугода. В такой ситуации есть срочный вариант выхода — перепродажа закладной.

Оценку платежеспособности надо проводить на этапе выдачи займа и ни в коем случае не работать с неплатежеспособными заемщиками.

4️⃣ Договор на десять лет с ежемесячными выплатами.

5️⃣ На сделке необходимо либо личное присутствие либо доверенное лицо. Есть ограничение по сумме займа: лучше всего рассматривать займы под залог от 2-3 млн рублей.

Для сбалансированного портфеля имеет смысл от 7 до 20% капитала размещать в аннуитетных платежах. В моем портфеле займы под залог ликвидной недвижимости отлично дополняют дивиденды от REIT.

При необходимости можно защитить инвестиции от значительных валютных колебаний через условия в договоре или через покупку фьючерса на доллар.

Если вы готовы оперативно рассматривать такие варианты и есть капитал от 1 млн рублей, оставьте заявку и заполните анкету тут

Хотите знать больше о том, как создать пассивный доход — приходите на бесплатный 4-дневный антикризисный марафон.

Дисклеймер: Любые данные из моих статей или отчетов отражают мой личный опыт и не являются финансовыми советами и рекомендацией к действию

Здравствуйте, на связи Андрей Меркулов.

Сегодня поговорим о том, куда можно вложить 500 тысяч — 1 миллион рублей. Я поделюсь своим видением и стратегиями инвестирования на 2020 год.

Многим инвесторам свойственно реактивное мышление, хотя есть безопасный и экологичный путь — инвестировать регулярно небольшую сумму в течение 10 — 15 лет.

Но как говорил Уоррен Баффет, “Главная проблема людей в том, что никто не хочет богатеть медленно”

Все ищут некую волшебную таблетку — сегодня выпил, а завтра уже разбогател. Но если вы понитку — сегодня выпил, а завтра уже разбогател. Но если вы понимаете, что так не бывает, и готовы стать долгосрочным инвестором, у меня для вас хорошие новости. Вам не нужно зарабатывать миллионы, чтобы достичь своих финансовых целей. Главное — не сумма, а регулярность и выбор инструментов.

Причем в США этот путь длиннее, поскольку там рынок акций не такой доходный как в России

Я предпочитаю не вкладывать все в один инструмент, а создавать портфель из активов. И вот мой ответ на вопрос, куда вложить 500 тыс — 1 млн. рублей.

🔸в первую очередь — подушка безопасности, чтобы вам не пришлось срочно распродавать активы, если вдруг срочно понадобились деньги.

🔸в образование и покупку чужого опыта в составлении сбалансированного инвестиционного портфеля

🔸доходная недвижимость на срок от 10 лет

🔸скоростная дорожка в технологичных активах типа криптовалют — срок владения активом 3-5 лет

🔸широкий набор инструментов с доходностью от 2% в месяц и защитой капитала — 10-12 лет

Подробнее смотрите в видео:

Вот пример инвестиционного портфеля на эту сумму (мое видение, не нужно воспринимать его как руководство к действию). При принятии решения об инвестициях не стоит слепо следовать чьим-либо советам!

  1. Подушка безопасности — до 30%. Ее должно хватить на 3-6 месяцев привычной жизни, если вдруг вы потеряете свой доход.
  2. Консервативная часть портфеля — Облигации федерального займа с гарантированной доходностью. Подходит для тех, кто работает официально и платит налоги (можно получить налоговый вычет 13%). Доля — 10-30%, с периодической дозакупкой.
  3. Криптовалюты — ТОП 25 или только биткоин — до 10%, с периодической дозакупкой. Это рисковый элемент портфеля, поскольку тут никто не гарантирует доходности. Но в то же время криптовалюты — скоростная дорожка для ваших инвестиций. Просто посмотрите на рост курса биткоина за последние 5 или 10 лет. Если рост продолжится, с помощью этого инструмента можно значительно увеличить вложенный капитал. Важно вкладывать в криптовалюты только ту сумму, потеря которой не будет для вас критической.
  4. Займы — от 2% в месяц (обеспеченные, под залог чего-либо). До 20% с периодической дозакупкой. Здесь возможны дефолты, важно грамотно оценивать заемщиков.
  5. А также 1-2 арендные стратегии с кредитным плечом на выбор — это могут быть доходные автомобили или доходные сайты.

Советы, как выбрать инвестиционные инструменты

  1. Срок инвестирования. Если это 5 лет, подойдут арендные стратегии. Если 15 лет, лучше смотреть на фонды недвижимости, облигации, акции.
  2. Какую сумму пассивного дохода вы хотите получать. Если вам нужен пассивный доход сейчас, нужны арендные стратегии.
  3. Планируете ли вы пополнять свой счет ежемесячно.
  4. Сколько личного времени вы готовы уделять управление активом.
  5. Отношение к риску. Готовы ли вы терпеть, что тело актива в какой-то момент будет дешеветь.
  6. К чему лежит ваша душа. Некоторые инвесторы любят недвижимость (особенно девушки), у которых это хорошо получается.

Вот как выглядит 1 миллион рублей за год в разных стратегиях:

Доходный дом (покупка в кредит) — чистый доход от 50 000 рублей в месяц

Доходные сайты — от 30 000 рублей в месяц

Доходные авто — от 30 000 рублей в месяц

Займы — от 21 500 рублей в месяц

Доходные квартиры и апартаменты — от 20 000 рублей в месяц

Коммерческая недвижимость — от 10 000 рублей в месяц.

Еще больше информации на бесплатном антикризисном интенсиве о создании пассивного дохода.

Дисклеймер: любые данные из наших статей отражают личный опыт и не являются финансовыми советами и рекомендацией к действию.n>

Здравствуйте, на связи Андрей Меркулов.

Мы уже несколько лет ищем и покупаем ликвидные активы на торгах по банкротству. Сегодня расскажу про два кейса.

Что такое торги по банкротству

Все имущество банкротов выставляется на торги. Сведения о лотах есть в Едином Федеральном реестре сведений о банкротах. Есть два основных видов торгов:

  1. Открытый аукцион, когда цена идет на повышение.
  2. Публичные предложения, когда цена идет вниз.

Если квартира стоит 5 млн рублей, теоретически можно дождаться падения до 2,5 млн, но на практике это встречается редко. Для участия в торгах нужно получить электронно-цифровую подпись (ЭЦП).

Можно посмотреть историю лота а также судебную историю банкрота. Получить информацию с разных площадок можно на сервисе Tbankrot.

Кейс 1. Как получить 236% прибыли за 90 дней

В этом видео наш партнёр Валерий Славный показывает, как скупать недвижимость землю и другое имущество на торгах по банкротству и как делать 236% за 3 месяца с 1 лота, который на первый взгляд казался совсем не ликвидным. А так же — что такое торги по банкротству, какие бывают торги, где искать лоты, какие есть тонкости и нюансы участия в торгах.

Смотрите видео:

Лот — ½ земельного участка и ½ жилого дома с незарегистрированным обременением в Москве (Толстопальцево).

Дом маленький — всего 14 кв. метров и 10 кв. метров участка. На первый взгляд, объект не слишком интересный для инвестора — старый дом с обременением, к тому же только доля.

Начальная цена была 2,1 млн рублей. Жить в доме было нельзя — он был в ужасном состоянии после пожара. В итоге лот купили за 635 000 рублей, то есть 30% от стартовой цены.

Но инвестору удалось получить прибыль 236%, или 944% годовых — после оформления всех документов через три месяца его продали как участок за 1,5 млн рублей.

Такие неликвидные на первый взгляд лоты могут приносить очень высокую доходность.

Кейс 2. Квартира за 1,751 млн в Москве с торгов по банкротству

А вот видео обзор еще одного кейса от нашей команды по покупке недвижимости ниже рынка в Москве и Московской области:

Смотрите видео:

Лот — квартира в Москве (Солнцево) площадь 18,7 кв. метров. Торги на понижение, стартовая цена 2,18 млн рублей.

В итоге квартира куплена за 1,751 млн рублей, это 81% от стартовой цены.

Это тренд для жилой недвижимости — скидка достигает 20%, максимум 30% от рынка, затем недвижимость на торгах покупают, то есть дальше ждать бессмысленно.

Эту квартиру планировали продать за 2,7 млн рублей. Оказалось, что в квартире живет арендатор, которого пришлось выселять через суд.

Но за это время (за год) в Солнцево провели метро, и квартира подорожала почти в 2 раза. Сейчас ее рыночная цена 4,5 — 5 млн рублей.

Хотите знать больше о таком способе заработка — приходите на бесплатный марафон Академии торгов по банкротству.

Еще больше информации о стратегиях заработка и получения пассивного дохода в Инстаграме.

Дисклеймер: любые данные из наших статей отражают личный опыт и не являются финансовыми советами и рекомендацией к действию.

 

Здравствуйте, на связи Андрей Меркулов.

Не каждому дано стать Уорреном Баффетом и накопить капитал в десятки миллиардов долларов, но за 10-20 лет настроить себе пассивный доход хотя бы в 1000$ может каждый. Для этого не нужно обладать сверх доходами или вкладывать деньги в сомнительные хайповые схемы. Есть инструменты, которые давно зарекомендовали себя на финансовом рынке и показывают отличные финансовые результаты.

Один из таких инструментов долгосрочного инвестирования — публичные фонды недвижимости (REIT).

В течение последних 47 лет — с 1973 по 2020 год — REIT обгоняют другие рынки. Их среднегодовая доходность — 11,64%. Это больше, чем на рынке акций. Купить REIT можно с компьютера или телефона, если завести счет у российского или зарубежного брокера.

Финансовая свобода против долгового рабства, или почему люди не инвестируют в свое будущее

Большинство людей берут в ипотеку небольшую однушку или двушку и выплачивают этот долг в течение 20 лет. Это считается нормальным. Но в то же время очень немногие готовы выделить хотя бы 10% своего дохода, чтобы обеспечить себе финансовую свободу и достойное будущее.

Инвестиции кажутся чем-то сложным и доступным лишь избранным. Но это не так — можно просто выбрать проверенные инструменты и четко следовать плану.

Любой человек может обеспечить себе пассивный доход, если правильно выберет инструменты и начнет регулярно вкладывать хотя бы небольшие деньги. Главное — не сумма, а регулярность.

Магия сложного процента в долгосрочной перспективе проявляется в том, что регулярное инвестирование маленьких сумм сегодня даст отличные финансовые результаты через 20 лет.

Вот от каких факторов зависит ваша финансовая свобода:

  • сумма стартовых инвестиций
  • сумма ежемесячных инвестиций
  • срок инвестирования — главный ингредиент, который уравнивает шансы и гарантирует финансовую свободу каждому.

Как работает банкомат вашей финансовой свободы:

на первом этапе вы накапливаете капитал. В течение 10-15-20 лет регулярно инвестируете небольшие суммы денег,

Это необременительная долгосрочная стратегия, которая требует минимум времени и незначительные суммы для инвестиций.

Через 10-20 лет благодаря магии сложного процента получаете отдачу в виде пассивного дохода.

5 причин, почему REIT интересны для инвестора

Один из таких инструментов, о которых мы говорили выше — заработок на зарубежной недвижимости через публичные фонды (REIT).

Исторически публичные фонды выигрывают у частных по доходности. Вот 5 причин обратить внимание именно на фонды недвижимости:

  1. Комфортная минимальная сумма вложений, которая доступна каждому (50$)
  2. По закону REIT обязаны получать от недвижимости 75% своего дохода (то есть эти фонды стабильны и не вкладывают ваши деньги в сомнительные схемы, не связанные с недвижимостью), а также выплачивать не менее 90% своего дохода в виде дивидендов (в то время как у акционерных обществ есть выбор — платить дивиденды сразу или вкладывать их в развитие компании. Часто молодые компании выбирают последний вариант и в первые годы ничего не платят акционерам).
  3. Это 100% пассивный доход. Вам не нужно приезжать на сделку, делать ремонт, решать проблемы с жильцами. Стратегия “купил и забыл”.
  4. REIT имеет все свойства арендной недвижимости. Вы покупаете не акции, а именно долю в недвижимости.
  5. Все операции можно совершать дистанционно с телефона или ноутбука.

Какие налоги платят REIT

Инвестор должен заплатить налог на дивиденды, а также на полученную прибыль (разницу между стоимостью покупки и продажи). Чем дольше вы держите эти активы, тем выгоднее — поскольку разницу c изменения цены вы заплатите только в момент продажи.

налоги REIT

Дивиденды выплачиваются ежемесячно или ежеквартально. Очень важно, что доход вы получаете в валюте (не забываем про обесценивание рубля более чем на 10% ежегодно).

Обязанность уплачивать налоги ложится на инвестора. Налоговая ставка составляет 30%, если вы покупаете через российского брокера. Но можно открыть счет у зарубежного брокера и снизить ставку до 13% (10%+3%).

Кроме того, есть дополнительные “плюшки”: премия от переоценки стоимости и скидка от стоимости чистых активов, если вы покупаете их со скидкой (как сейчас). Все подробности в нашем курсе по REIT.

Может ли фонд недвижимости обанкротиться?

Теоретически любая компания или фонд могут обанкротиться, но если грамотно выбрать REIT, шансы на это стремятся к нулю.

может ли REIT обанкротиться

На что обратить внимание при выборе фонда:

  • кредитный рейтинг и дивидендная доходность. Кредитный рейтинг должен быть выше инвестиционного. Кстати, у большинства REIT инвестиционный рейтинг выше, чем у Российской Федерации.
  • заслуживающие доверия фонды стабильно выплачивают дивиденды больше 10 лет и прошли уже несколько рецессий.
  • имеют очень стабильную балансовую ведомость.
  • соотношение чистого долга к прибыли должно быть меньше 6 ( в России даже для супер доходной недвижимости этот показатель от 10 до 12).
  • Interest Coverage ratio больше 3 (то есть фонд отдает в счет кредита в три раза меньше, чем получает от арендаторов). Для российской арендной недвижимости этот показатель в лучшем случае составляет 2.
  • соотношение денег на счету и долга.

может ли фонд недвижимости обанкротиться

Если вам пока сложно в этом разобраться — записывайтесь на продвинутый курс по REIT.

Вот что есть в программе курса:

1️⃣ Мы пополним реальный портфель на 1 млн рублей. У вас будет доступ ко всем сделкам в реальном времени.

2️⃣ Отдельный тематический чат, для оперативного обсуждения сделок — это всегда несколько альтернативных мнений и дополнительных глаз, чтобы оценить возможность, которую выбрали вы или другой участник.

3️⃣ Выделенный информационный канал, по которому мы публикуем актуальные сделки и подробные разборы фондов недвижимости

4️⃣ Готовая аналитика по рынку REIT — экономит 90% времени, не нужно самостоятельно собирать финансовую отчетность, все в одном месте и можно легко сравнивать фонды между собой

5️⃣ ТОП-5, что можно купить сейчас. Все просто — скопировал и взял лучшее, что сейчас есть на рынке.

P.S. Вы можете пройти мимо, решив, что сейчас не самое лучшее время, чтобы думать о будущем. Я для себя решил, что в следующие 10 лет не готов мириться с тем, что мои сбережения и доход от инвестиций превратятся в пыль, как это происходит с капиталами уже пяти поколений людей в России до меня. И так будет происходить и далее.

Вы со мной? Регистрируйтесь на курс по REIT.

Дисклеймер: Любые данные из моих постов/отчётов — мой личный опыт и не являются финансовыми советами и рекомендацией к действию.

Статьи автора

Adblock
detector