Ошибка как шаг к победе, или главная проблема инвестора-теоретика

Приветствую, на связи Андрей Меркулов.

Однажды вечером я играл с семьей в настольную игру «Колонизаторы». Игра близилась к финалу, и моя дочь была в шаге от победы. Но в последний момент ей не повезло: у меня выпали правильные кубики, и я выиграл. Проигравшая дочь расстроилась и в слезах убежала к себе. Знакомая ситуация, не правда ли? Никто не любит проигрывать, но дети воспринимают поражение куда более болезненно. 

Разумеется, мы решили проблему, “заев” ее мороженым, и конфликт был исчерпан. Но это был подходящий момент для разговора. 

Почему мы готовы только к победам

Желание победить вполне понятно: было бы странно, если бы мы этого не хотели. Но проблема в том, что часто человек (как моя дочь) готов исключительно к победе и не может правильно реагировать, если ситуация меняется, и игра идет по-другому.

Как правильно принимать поражения

Что касается меня, то я смотрю на ошибки и поражения иначе и стараюсь использовать их, чтобы в следующий раз улучшить свою игру.

Что мы сделали:

  1. Нашли пять решений, которые помогут улучшить игру в следующий раз.
  2. Я объяснил, что ошибки не надо воспринимать как конец света — лучше относиться к ним как к возможности “прокачать” недостающие навыки.

Важные вопросы себе, если вы проиграли 

  1. Где я ошибся, что сделал неправильно и как не допустить повторения этой ситуации.
  2. Возможно ли, что во время игры я упустил/не увидел некоторые возможности?
  3. Что я должен прокачать и улучшить, чтобы выйти победителем в следующий раз?
  4. Может ли другой человек помочь мне получить нужные результаты?

Несмотря на то, что в конце игры мне повезло, это не было единственной причиной моей победы. Было еще несколько незаметных на первый взгляд, но на самом деле очень важных решений. Например, у меня была долгосрочная стратегия (помимо тактики), и я считал очки игрока-лидера, помимо собственных очков. 

Между победителями и побежденными, как правило, нет огромной пропасти. В жизни их также отличает всего несколько решений. И принять эти решения помогают прошлые ошибки, с которыми они вовремя разобрались.

Согласитесь, это хороший повод посмотреть на ситуацию в которой вы недавно проиграли и определить, что в следующий раз вы сделаете по другому — несколько мелких изменений.

Любая победа состоит из ошибок на пути к ней

Если говорить об инвестициях, многие люди чересчур боятся ошибок. Они не готовы потерять свои деньги и годами собирают информацию, но ничего не делают, потому что не уверены на 100%. В результате такие инвесторы топчутся на месте — их держит страх совершить ошибку. Возможно, они пытались что-то сделать — но не получили нужный результат, решили больше не рисковать и превратились в теоретиков.

Что касается меня, на первых инвестициях я много раз ошибался и терял вложения. Как и любому человеку, мне тоже было обидно. Никто не любит ошибаться и никто не любит терять деньги. Но я раз за разом задавал себе нужные вопросы, и с каждым разом получал все лучшие результаты. Я могу ошибиться и сейчас, когда я давно не новичок в инвестициях — от этого никто не застрахован. Но если бы я тогда разочаровался и перестал пытаться, моя жизнь была бы совершенно другой.

Если вы попытались один раз и не преуспели, ваш процент поражений — 100%.

Если вы пытаетесь еще и еще, делаете выводы, улучшаете свою стратегию. Из 10 попыток удачными могут оказаться 5 или 6. Ваш процент поражений уже гораздо меньше — 40-50%

Если вы анализируете каждую неудачу и продолжаете пытаться, делаете 100 попыток, то вы становитесь почти профи, и процент ошибок будет еще ниже. 

Важно понимать основы финансовой грамотности и не допускать хотя бы грубых ошибок вначале. Например, если вы вложите все свои деньги в один проект (еще какой), а он провалится, у вас не останется резервов, чтобы сделать вторую попытку. Как минимум, сначала придется снова накопить нужную сумму. А если вы распределили капитал на 10 частей и не вкладываете больше 1 части в 1 проект, ваши шансы на успех гораздо выше.

Чтобы изобрести лампу накаливания, Эдисону понадобилось поставить 11 000 опытов. Практически все они были неудачными. Но ученый всегда раздражался, когда его спрашивали о допущенных ошибках. Один раз в интервью он сказал:

«Молодой человек, вы не понимаете, как устроен мир. У меня не было никаких неудач. Я с успехом определил пять тысяч способов, которые никуда не годятся. В результате я на пять тысяч способов ближе к тому способу, который сработает».

Ошибка — это ступенька к успеху. Если воспринимать ее именно так, жить становится гораздо проще.

Вам не нужны 100% побед

Ошибка как шаг к победе

Еще одна важная вещь заключается в том, что никто не побеждает в 100% случаев — ну, почти никто. И вам это делать совсем не обязательно. Достаточно иметь коэффициент успешных действий относительно неудач выше 60%. Этого вполне хватит, чтобы стать успешным в любой сфере, которая для вас важна — финансы, отношения, успех и т.д.

Андрей Меркулов @tinvest

Дисклеймер: Все описанное в моих статьях отражает личный опыт и не является финансовой рекомендацией.

Приветствую, на связи Андрей Меркулов. 

Я уже делился подборкой 5 книг для начинающих инвесторов. Сегодня информация для тех, кто уже прочел книги из этого списка и хочет большего.

У меня довольно обширная библиотека. Сегодня я делюсь теми книгами, которые прочел, осмыслил и применил на практике то, что вынес из них. Сохраните эту подборку, если у вас уже есть некоторый опыт в инвестировании и вы думаете, какие книги стоит выбрать для пополнения своего фонда.

Что читать продвинутым инвесторам

ТОП-5 книг для прокачки навыков инвестора 

  • «Правила бессмысленного финансового поведения» Яков Миркин

Книга от известного экономиста. Автор учит от обратного — на показательных дурных примерах. Книга полезна для тех, кто хочет знать, как бизнес в российских реалиях, чтобы поскорее разориться. Здесь вы найдете много примеров, которые помогут вам не повторять чужих ошибок и элегантно управлять финансами. Советы профессионала для начинающих и продвинутых.

  • “Наживемся на кризисе капитализма... или Куда правильно вложить деньги” Дмитрий Хотимский

Эта книга рассказывает о способах распорядиться своим капиталом, написана просто, естественным языком. С ее помощью можно разобраться в основах инвестиций, избежать многих рисков и начать получать доход. Автор много лет вкладывал деньги в разные инвестиционные проекты: от депозитов до предметов искусства. Параллельно он изучал законы макроэкономики и анализировал результаты своих вложений, а в результате вывел теорию, объясняющую, какие инвестиции и почему приносят вам деньги. Все способы, описанные в книге, опробованы на практике. 

  • «Метод Питера Линча»

Здесь вы не найдете рецептов обогащения, зато автор показывает несколько приемов для начинающего инвестора, чтобы набраться опыта. В «Методе Питера Линча» много практических советов и юмора, книга легко написана и читается как увлекательный роман. В конце автор приводит четкие инструкции по анализу акций и подбору портфеля, объясняет основные экономические показатели и критерии выбора компании для инвестиций.

Книги для продвинутых инвесторов
  • «Хулиганская экономика» Алексей Марков

Если вы думаете, что экономика — это скучно, автор вас переубедит! Книга читается на одном дыхании. Если вы хотите увидеть экономику как увлекательную науку, и не хотите скучных учебников с заумными формулировками, эта книга вам точно понравится. 

  • «Богатство семьи» Джеймс Хьюз

Все семьи хотят оставить своим наследникам и потомкам финансовые средства, а также воспитать в них лидерские качества и сильный характер, развить предприимчивость, помочь обрести призвание, помочь избежать финансовых потерь. Джеймс Хьюз дает практические советы, как управлять семейным капиталом и приумножать активы семьи. При этом он использует элементы психологии, политической истории, антропологии, философии, права, экономической теории.

Расскажите в комментариях про свои любимые книги, которые помогают вам прокачаться в инвестициях.

Андрей Меркулов @tinvest

Приветствую, на связи Андрей Меркулов.

Если спросить у любого человека, хочет ли он создать пассивный доход, каждый ответит положительно. Все мечтают о жизни рантье, когда деньги сами по себе падают на счет, и для их получения не приходится каждый день ходить на работу. Но при этом мало кто делает что-то, чтобы добиться этого. Чаще мечты так и остаются мечтами. И родственники миллионеры, которые оставляют в наследство целое состояние, тоже есть далеко не у всех.

Куда вложить 5000 рублей

Большинству людей приходится рассчитывать на свои силы. При этом многие просто не понимают, с чего начать, все боятся ошибиться, многим нечего инвестировать… Есть масса обстоятельств и оправданий, которые мешают начать что-то делать...И еще большой набор всяческих вредных установок, которые в итоге приводят нас к выводу: «сейчас это не для меня». Проблема только в том, что это “сейчас” растягивается на годы. Ситуация каждый раз кажется неподходящей, чтобы что-то сделать для своего будущего. А когда человек понимает, что уже не может работать, и у него нет (или недостаточно) источников другого дохода, чтобы поддерживать привычный уровень жизни, оказывается, что уже слишком поздно что-то делать.

С другой стороны, даже небольшие (но грамотные и регулярные) действия при длинном горизонте инвестирования могут помочь создать внушительное состояние. И в истории тому масса примеров.

Что можно сделать на 5000 рублей в месяц 

5000 рублей сегодня — небольшая сумма, доступная для инвестиций большинству людей со средним доходом или доходом ниже среднего. Кажется, что эта сумма принципиально ничего не изменит, и нет смысла даже начинать инвестировать с 5000 рублей в месяц. Но на самом деле это не так. Разберем, куда можно вкладывать 5000р/месяц, чтобы позаботиться о своем будущем.

Многим нравится идея инвестиций в недвижимость. Но считается, что для покупки недвижимости необходим крупный стартовый капитал. Это не обязательно так. Сейчас есть возможность взять недвижимость в ипотеку с минимальным первоначальным взносом, но по разным причинам ипотеку может “потянуть” не каждый. Есть более комфортная стратегия, которая позволяет инвестировать абсолютно любому человеку и любые суммы — даже если это всего 10$.

Речь про зарубежные фонды недвижимости (REIT). Это компании, которые владеют доходной недвижимостью в США, сдают ее в долгосрочную аренду, при этом получают 70% своего дохода именно от арендных выплат. По закону они должны выплачивать акционерам 90% полученного дохода.

Начать инвестировать в REIT можно с любой небольшой суммы. Для этого надо открыть брокерский счет у брокера — российского или зарубежного.

Посчитаем, что будет, если вы начнете каждый месяц вкладывать 5000 рублей в REIT и реинвестировать доход от дивидендов? (для расчета взяли среднюю доходность по рынку).

  • Капитал через 10 лет = 1 017 517 руб.
  • Через 20 лет = 3 892 481 руб.
  • Через 30 лет = 12 055 714 руб.

Расчет сделан исходя из того, что вы реинвестируете полученные дивиденды, то есть покупаете новые акции. В этом заключается магия сложного процента.

Почему именно REIT? 

  1. Обязаны выплатить инвесторам 90% прибыли.
  2. REIT имеют право инвестировать только в недвижимость. Поэтому мы расцениваем их не как ценные бумаги, а именно как недвижимость.
  3. Доступный порог входа для каждого.
  4. Доход от REIT регулярно растет. Существует 4 стратегии роста, при этом по доходности фонды недвижимости исторически обыгрывают другие активы.

Подробнее вы можете узнать на интенсиве в 19:30 (мск). Как покупать недвижимость в США от 5000 рублей и получать дивиденды в валюте Регистрация на интенсив

Также участники эфира получат список из 40 фондов недвижимости (REIT), доступных для покупки у российского брокера. А еще вы увидите разбор двух компаний из моего портфеля.

Преимущество зарубежной недвижимости

Можно махнуть рукой, потому что слишком сложно, нет времени (или любая другая отговорка). Но подумайте, готовы ли вы жить на пенсию в 15 000 или продолжать работать до глубокой старости, а потом — надеяться на поддержку семьи?

Читайте также, как стартовать в фондах зарубежной недвижимости.

Дисклеймер: все описанное в статье отражает личный опыт и не является финансовой рекомендацией и руководством к действию. 

Андрей Меркулов @tinvest

Приветствую, на связи Андрей Меркулов. 

Я занимаюсь доходными сайтами уже пятый год — покупаю, “докручиваю” до нужных показателей, а потом или оставляю себе, или продаю. Пока сайты у меня, они приносят от 30% годовых. Основной доход приходит от контекстной рекламы. Можно сказать, что Google и Yandex арендуют у меня рекламные места и платят мне за это деньги. Есть сети контекстной рекламы Google Adsense и Yandex РСЯ, куда подключают партнеров — владельцев посещаемых ресурсов. Потом с поступлений от рекламодателей Google и Yandex выплачивают часть своим партнерам.

Как заработать на сайтах

Это очень простой заработок — нужно просто разместить рекламный код на своем сайте, после чего с каждого клика по объявлению вы будете получать пассивный доход. При этом Google и Yandex самостоятельно подбирают для каждой площадки подходящих и выгодных рекламодателей. 

Основные способы заработка для доходных сайтов

Первый способ. Контекстная реклама, о которой я уже писал выше.

Рекламный код ставится один раз, дальше доход идет в пассивном режиме. Подходит даже для неопытных новичков, которые плохо разбираются в этой теме. При этом на наших ресурсах больше половины выручки генерирует именно контекстная реклама.

Доходные сайты

Второй способ. Партнерские программы

Добавив в статьи на сайт партнерские ссылки, можно значительно увеличить выручку. Партнерки — это продвижение чужих услуг и товаров в статьях и рекламных вставках. В обмен вы получите оговоренный процент от продаж. Продавать можно что угодно, но проще всего найти партнерку по инфопродуктам и онлайн-тренинги. Тематика партнерки должна соответствовать тематике вашего сайта — странно предлагать кулинарные курсы на сайте для мужчин-байкеров.

Третий способ. Лидогенерация

Это немного напоминает партнерки, только вам заплатят не за продажу, а за целевое действие (ЛИД). Это может быть регистрация на ресурсе, прохождение опроса, заполнение анкеты. Также можно получить % с продаж. Заработать на лидах бывает даже проще, поскольку проще стимулировать человека совершить простое целевое действие, чем купить что-либо. Вам не придется ждать продаж, каждый лид будет приносить доход.

Четвертый способ. Доля в бизнесе

Это не самый распространенный, но очень перспективный вариант. При этом ваш сайт интегрируется в чужой бизнес, становится частью его бизнес-процессов (например, используется как платформа для привлечения клиентов и сбора заказов).

Пятый способ. Продажа рекламы напрямую

Продавать рекламные места можно не только через Гугл и Яндекс, но и напрямую. Это имеет смысл, если у вас несколько сайтов, и на каждом от 1000 посетителей каждый день. Заинтересованные рекламодатели будут сами присылать вам запросы на размещение статьи или аренду рекламных мест. Для новичков способ вряд ли подойдет.

Список возможностей заработка на этом не ограничивается. Можно использовать продажу ссылок, тизерные сети, но эти варианты сопряжены с большими рисками. Сайт может попасть под санкции или просто стать неинтересным для посетителей. Я стараюсь выбирать “белые” и проверенные способы монетизации. Так можно получать стабильный доход, который легко спрогнозировать, и избегать возможных проблем.

По сути, сайт — это денежная машина, которая позволяет зарабатывать пассивно (для этого потребуется команда из 2-3 сотрудников, если сайт 1 — то речь о фрилансерах — удаленщиках). При этом владелец никак не привязан к месту — он получает свободу перемещения, управлять им или контролировать работу нанятых сотрудников можно из любой точки мира.

Как получить доходный сайт

Сайт можно создать самому, сегодня это не сложно и не дорого. Но сам по себе сайт ничего не стоит — его ценность заключается в посетителях (то есть трафике). Только посещаемые сайты интересны рекламодателям.

Когда-то я сам руководил фирмой, которая делала сайты на заказ, поэтому хорошо представляю “кухню” и “изнанку” этого бизнеса. Но я также хорошо представляю, сколько времени, сил, денег и личного участия требуется, чтобы вывести сайт на монетизацию. По времени это как минимум 6 месяцев, а может быть год и больше. И не факт, что все затраты в итоге окупятся. 

Второй вариант — купить готовый сайт, уже имеющий трафик. Это гораздо проще, хотя требует стартового капитала на покупку (от 10 000 рублей — все зависит от характеристик сайта). Сейчас я выбираю этот вариант, поскольку он требует минимального участия и начинает приносить деньги с первого дня.

Дальше, как я уже писал, сайт можно или доработать и продать дороже, или оставить себе на долгосрок. У нас есть пул сайтов, которыми мы владеем уже несколько лет и не планируем продавать. Некоторые проекты мы покупаем и зарабатываем на них в течение 1-3 лет, после чего перепродаем.

Подборка видео по доходным сайтам

За несколько лет мы записали множество полезных видео о доходных сайтах, которые подробно описывают все аспекты и помогают понять, как заработать деньги в этой нише, в какой сайт стоит вложить и как выбрать ресурс.

Напомню основные стратегии:

  • перепродажа сайтов;
  • покупка сайтов на долгосрок + развитие;
  • комбинированная стратегия. Чаще всего я выбираю именно ее — сайты покупаются для продажи, но до этого момента мы владеем ими и получаем пассивный доход. После этого сайты перепродаются по более высокой цене.
Подборка видео по доходным сайтам

Вот плейлист с подборкой роликов по этой теме.  

Хотите узнать подробности, где и как купить доходный сайт, чтобы получать от 10 до 3000$ ежемесячно — приходите на бесплатный интенсив сегодня в 20:00 (мск). Регистрация тут

Интенсив будет идти около 2 часов. За это время я подробно объясню, как легко войти в эту нишу, выбрать ресурс и начать получать прибыль с минимальными затратами личного времени. Присоединяйтесь!

Дисклеймер: все описанное в моих статьях отражает личный опыт и не является финансовой рекомендацией. 

Андрей Меркулов @tinvest

Сейчас в мире хватает способов вложить деньги — есть сотни вариантов от традиционных банковских вкладов до высокорисковых хайпов. Одни способы давно известны и знакомы всем — например, депозит или сдача “лишней” квартиры в аренду. Но другие инструменты малоизвестны, особенно неквалифицированным инвесторам. К их числу относятся фонды зарубежной недвижимости REIT. Разберем, что это такое и в чем их особенности.

REIT фонды недвижимости

REIT фонды США- что это

REIT, или Real Estate Investment Trust — фонды зарубежной недвижимости, управляющие объектами недвижимости в США. Обычно они сдают их в долгосрочную аренду. При этом REIT привлекают деньги инвесторов и выплачивают им дивиденды с полученной прибыли, а все дополнительные расходы на содержание недвижимости выплачивают арендаторы. У них в управлении находятся самые разные объекты — ТЦ, дома престарелых, кинотеатры, апартаменты, офисы, складские помещения. Ключевые особенности REIT:

  1. Не платят налог на прибыль.
  2. Работают только с долгосрочными арендаторами.
  3. Обязаны зарабатывать именно на недвижимости и получать с нее как минимум ¾ всех доходов.
  4. Обязаны выплатить вкладчикам как минимум 9/10 своего дохода.

Если рассмотреть результаты работы за последние полвека, по выплаченным дивидендам REIT обгоняет рынок акций. При этом капитализация фондов недвижимости относительно мала — порядка 2 трлн долларов (для сравнения: капитализация рынка облигаций — около 20 трлн.) При этом облигации в последние годы практически не приносят доход. Поэтому капитал перетекает на рынок недвижимости, в драгоценные металлы, сырьевые активы, в том числе — в REIT.

Инвестиции в фонды зарубежной недвижимости — это проверенная временем стратегия, которая ведет к финансовой независимости.

REIT фонды в России для начинающих

Главная ошибка большинства новичков в инвестировании — попытка как можно быстрее сколотить капитал. Старясь закрыть финансовый вопрос, люди часто совершают ошибки и теряют деньги. В первую очередь, начинающему надо определить цель, посильную сумму и составить свой личный инвестиционный план. На основе этих данных можно рассчитать, сколько лет вам потребуется для достижения цели, и ожидаемую доходность. В среднем REIT фонды в России и за рубежом приносят 11% годовых в валюте. Но можно получить больше, если грамотно выбирать фонды.

Total Return - 11%

Ключевой фактор — срок инвестирования. Если вы начинаете рано, в 20-25-30 лет, то даже с минимальными суммами вложений можете рассчитывать значительно увеличить капитал к моменту выхода на пенсию. Продолжая инвестировать в течение двадцати-тридцати лет, вы оцените силу сложного процента.

Ваш капитал будет расти в геометрической прогрессии, увеличившись в 4 раза за 20 лет и в 14 раз — за 30 лет. Вот почему срок имеет больше значения, чем сумма инвестиций. Начиная раньше, вы обеспечиваете себе фору и можете спокойно вкладывать посильные суммы.

Американские REIT — стратегия инвестирования

Стратегия инвестиций в американские REIT выглядит следующим образом. На этапе накопления человек регулярно инвестирует небольшие суммы и реинвестирует дивиденды. Даже если сумма составляет 5000 рублей в месяц или чуть больше, за 30 лет получится внушительный капитал.

Простой старт

Инвестируя более значительные суммы, например, 50- 60 000 ежемесячно, можно в итоге получать доход с дивидендов в 60 000 в месяц. Это примерный расчет исходя из средней доходности REIT — точная сумма может отличаться.

Этап 2. Жизнь на дивиденды в пенсионном портфеле под 6%

Как купить акции REIT

Для того, чтобы купить эти фонды, достаточно открыть брокерский счет. Это можно сделать через Сбербанк, Тинькофф, Фридом-Финанс, БКС или любого другого российского брокера, а также у зарубежных брокеров. В чем разница — подробно расскажу ниже.

А вот покупка REIT на ИИС не имеет смысла, поскольку не позволяет получить налоговый вычет.

Абсолютно каждый российский брокер имеет доступ на Санкт-Петербургскую фондовую биржу. Там можно купить примерно 40 REIT. Оптимальный вариант для новичка с небольшими суммами. Размер комиссии и в целом условия работы у всех российских брокеров примерно одинаковы. 

Если речь об инвестировании внушительных сумм, можно зарегистрироваться у Interactive Brokers или любого другого зарубежного брокера. В работе с ними есть свои преимущества, а также свои нюансы, которые подробно разберем ниже. Дальше нужно завести на счет деньги, выбрать доступный фонд и создать заявку на покупку. Купить REIT при наличии брокерского счета очень легко — это можно сделать за пару минут и несколько кликов, из любого места. Также их при желании легко продать.

Как купить REIT на бирже 

Если вы покупаете у зарубежного брокера, вам нужно заполнить форму W-8BEN. После этого с полученных дивидендов брокер возьмет 10% комиссии (этот налог останется в США). Вам же нужно самостоятельно заполнить отчет в российской ФНС в оговоренные законом сроки и заплатить в российский бюджет еще 3% налога. Итого вы заплатите 13%. Если не отчитаться перед налоговой, можно получить штраф. 

В чем подвох при работе с иностранным брокером:

  1. Не все работают с гражданами России.
  2. Нужно самому отчитываться перед российской налоговой.
  3. Есть комиссия за ведение счета (у россиских брокеров на большинстве тарифов нет комиссии).

Но есть и преимущества:

  1. Возможность сэкономить на налогах (заплатить 13% вместо 30%). 
  2. Выбор REIT в пять раз больше — 200 вместо 40 фондов. 
  3. Комиссии за операции ниже, чем у российских брокеров. 

Список REIT на Санкт-Петербургской бирже

Наши подписчики часто просят дать список REIT на Санкт-Петербургской бирже, доступных у российских брокеров. Чтобы узнать этот список, приходите на бесплатный мастер-класс по REIT.

Как получить больше на REIT недвижимости

Инвестируя в REIT недвижимость, лучше ориентироваться на долгосрочную дистанцию. Сложный процент почти не работает на краткосрочных дистанциях, зато на долгосроке (при сроке инвестиций 20-30 лет) показывает свою силу.

Кроме того, иногда можно сэкономить на покупке, купив акции по цене ниже рыночной (например, во время пандемии коронавируса). Еще одна возможность увеличить прибыль — покупка Small Cups, то есть маленьких компаний. Зачастую они платят инвесторам повышенные дивиденды, а их потенциал роста очень велик благодаря низкой капитализации. Проще говоря, любой маленькой компании гораздо проще расти, чем гиганту с капитализацией в сотни миллионов.

Налог на дивиденды REIT

Базовая ставка налога на дивиденды REIT при работе с российскими брокерами составляет 30%. Будучи налоговым агентом, брокер самостоятельно выплачивает эти налоги. В случае с фондами зарубежной недвижимости заполнение формы W-8BEN не поможет снизить налоговую ставку.

Многие считают, что 30% — чересчур завышенная ставка, но если учесть средний показательно доходности REIT на протяжении почти половины века, то даже с учетом налогов получается выгодное вложение капитала. 

Если работать с зарубежным брокером, то, как мы писали выше, общая ставка налога составит 13%. 

На рисунке показано, сколько дивидендов вы получите, вложив деньги в REIT через Тинькофф и зарубежного брокера.

Сравнение дивидендов

3 критерия выбора REIT

Выбирая REIT, нужно оценивать три фактора:

  1. Размер дивидендов.
  2. Рост компании на протяжении последних десятилетий.
  3. Реальная оценка недвижимости под управлением фонда — эти данные есть в интернете. 

Читайте также про фонды REIT, в которые мы инвестируем.

Почему стоит рассматривать недвижимость REIT

В нашем портфеле REIT составляют важную часть. Я считаю, что для новичка в инвестировании, который нацелен на долгосрочные вложения, это одна из самых комфортных стратегий, и вот почему:

  1. В мире увеличивается ценность материальных активов, включая REIT, благодаря падению ключевых ставок.
  2. Огромный рынок облигаций вскоре будет давать отрицательную доходность. Падение доходности ведет к оттоку капитала туда, где есть реальные возможности для заработка.
  3. Растет инфляция благодаря постоянному выпуску новых необеспеченных денег. Это опять же ведет к росту стоимости на сырье и материальные активы, которые имеют реальную ценность.

По этим причинам мы планируем довести долю REIT в общем портфеле до 20-30%.

Почему REIT фонды недооценены

Часто люди недооценивают REIT фонды, потому что их показатели работы не кажутся им достойными внимания. Например, есть крупный фонд Realty Income с очень внушительным сроком окупаемости вложений — сорок лет. Для многих потенциальных инвесторов это чересчур много. При этом размер выплаченных дивидендов у компании составляет 188%.

Пример для консервативного фонда недвижимости

Настоящая причина большого срока окупаемости на бумаге — в особенностях налогообложения. Дело в том, что по нормам списание амортизации мат. активов происходит из прибыли. Если у фонда внушительный пул недвижимости, получается очень значительная сумма амортизации. В итоге мы видим на балансе цифру чистой прибыли за вычетом этой суммы. Но хотя на бумаге эти деньги списали, по факту они остались на месте.

Вернув в расчет списанную сумму, можно посчитать Funds From Operation (FFO). В таком случае срок окупаемости составит лишь 18 лет — для фонда со значительной капитализацией это вполне приемлемый показатель, тем более с учетом высокого процента выплат от прибыли — 82%. 

Пример для консервативного фонда недвижимости

Еще один важный плюс — отсутствие дополнительных расходов на налоговые отчисления, текущий ремонт, страховые взносы и т.д. Все эти расходы ложатся на плечи арендаторов.

Почему бывает сложно выбрать фонды недвижимости REIT 

Для выбора фонда недвижимости REIT важно изучать информацию, кредитные рейтинги, искать и читать нужные ответы, пересчитывать показатели. У многих нет на это желания, времени, возможностей. Хотите знать больше по этой теме? Приходите на бесплатный интенсив по REIT.

Мы создали 2 портфеля фондов REIT и инвестировали туда по 1 млн, всего — 2 млн рублей. Также мы регулярно (каждую неделю) пополняем их на сумму не менее 500 долларов. 

Инвестиционные портфели

Первый портфель — Пенсионный, рассчитан на инвесторов, не готовых к риску. Туда входят только крупные, надежные и проверенные фонды. Это такая “несгораемая пенсия”, поэтому здесь мы смотрим на показатели выплаты инвестиций.

Портфель Ядро — чуть более рискованный, но более интересный исходя из потенциала заработка. Но в определенные моменты времени мы готовы к колебаниям и просадкам, поскольку он состоит в основном из Small Cups, о которых мы говорили выше. Сегодня туда входит 19 фондов.

Доходность этих портфелей на текущий момент — практически одинаковая. При этом практически все купленные нами активы растут в цене.

ТОП идей, что купить прямо сейчас

Где узнать список REIT

Чтобы узнать список REIT на Санкт-Петербургской бирже, приходите на бесплатный интенсив по REIT. Но это далеко не полный список: выбор активов у зарубежных брокеров — в пять раз больше.

Что касается принципов работы с REIT, мы отдельно оцениваем каждый фонд и выбираем по нему стратегию. Все зависит от его характеристик, показателей и целей инвестора. На наших каналах мы регулярно публикуем и обновляем аналитику по фондам REIT.

Система инвестирования в доходную недвижимость США

Подписчики Территории инвестирования имеют доступ к этой информации в отдельном чате. Там можно узнать все — факторы роста, фундаментальные факторы, показатели кредитной нагрузки, за счет чего компания живет и развивается, ее политика по уплате дивидендов. Вся эта информация есть по 200 фондам, которыми мы интересуемся.

Получился удобный сервис, который может сэкономить новичку порядка 98% времени на самостоятельный поиск нужной информации. И это не теория, а практика, поскольку в наши портфели вложены реальные деньги, и мы не намерены их терять. Наша компания не ставит на конкретный фонд — мы выбираем портфельную стратегию и держим портфель, включающий десятки разных фондов зарубежной недвижимости, больших и маленьких, работающих в разных нишах. Такая диверсификация позволяет свести риски к минимуму.

Но кроме конкретных названий фондов, мы предлагаем подписчикам обучение. Инвестору важно не просто следовать рекомендациям, а понимать основы и иметь четкое видение своих действий в разных рыночных ситуациях. Подробнее о нашей программе обучения вы может узнать на бесплатном интенсиве.

Принять участие в мастер-классе по инвестированию в REIT

Дисклеймер: статья не является финансовой рекомендацией или руководством к действию.

Читайте также, как получить несгораемую пенсию, инвестируя 5000 рублей в месяц.

Статьи автора

Яндекс.Метрика Adblock
detector