Независимая оценка — 7 простых шагов по проведению независимой оценки + обзор ТОП-5 надежных оценочных компаний
Приветствую читателей сайта «Хитёр Бобёр»! С вами Мария Даровская.
Вы получили в наследство землю, дом или иную недвижимость и решили продать имущество. Но понятия не имеете, сколько оно стоит. Есть два варианта узнать цену — изучить рынок и выяснить среднюю стоимость аналогичных объектов или заказать оценку в профессиональной компании.
Первый способ дешевле, но второй — надёжнее. Именно независимая оценка поможет узнать адекватную рыночную стоимость активов и с выгодой реализовать их. Оценить можно не только недвижимость, но и любое другое имущество — акции, транспорт, бизнес, антиквариат.
О том, как и кем проводится независимая оценка, мы и поговорим.
Итак, начнём!
1. Что такое независимая оценка и кем она проводится?
Для начала определимся с терминологией.
Независимая оценка — комплекс мероприятий для объективного определения ценности объекта как товара. Проводится в определенное время и в определенном месте, незаинтересованным лицом.
Необходимость в независимой оценке возникает, когда нужно:
- убедиться в справедливости цены;
- понять рыночную цену объекта;
- удостовериться в достаточном уровне квалификации работников;
- получить расчет ущерба.
Оценивать можно:
- транспорт;
- землю;
- недвижимость;
- документы;
- имущество;
- квалификацию сотрудников;
- качество оказания услуг;
- интеллектуальную собственность;
- бизнес;
- ущерб.
Понятие независимой оценки очень схоже с понятием независимой экспертизы. Но это не братья-близнецы: путать их не нужно.
Отличия независимой оценки от независимой экспертизы наглядно представлены в таблице:
| Критерии сравнения | Оценка | Экспертиза |
| Цель | Оценить стоимость | Выявить повреждения, установить причины происшествия |
| Оценщик (эксперт) | Физлицо, член СРО | Аттестованное физлицо, прошедшее профподготовку по экспертизе |
| Чем регулируется | Международными договорами, законами об оценочной деятельности, нормативными правовыми нормами. | Постановлением о проведении независимой экспертизы |
| Результат | Письменный отчет | Экспертное заключение |
| Полномочия | Оценщик не может устанавливать связь между случившимся и его последствиями | Эксперт может устанавливать связь между случившимся и его последствиями |
| Доказательная сила | Имеет меньшую доказательную силу | Имеет большую доказательную силу |
Подробнее читайте в материале «Независимая экспертиза».
Еще одно отличие независимой оценки от независимой экспертизы: первая позволяет оценить квалификацию сотрудников на предмет соответствия законодательным требованиям. По сути, это процедура профессиональной экзаменации.
Пример
Предприятие, занимающиеся автоперевозками, согласно приказу Министерства транспорта должно нанимать в качестве водителей внедорожников только людей с соответствующей квалификацией. Для этого предприятие вправе обратиться за помощью в оценочную компанию, которая поможет выяснить уровень подготовки кандидатов.
Привлечение оценочной компании — не обязанность работодателя. Предприятие может проверять квалификацию с помощью самостоятельной аттестации работника.
По закону проведение независимой оценки обязательно при:
- ипотечном кредитовании;
- национализации имущества;
- составлении брачного договора;
- налоговых спорах;
- проведении процедуры банкротства;
- исполнительном производстве;
- выкупе акций по требованию акционера;
- увеличении размера уставного капитала внесением денежного взноса.
Также не реже раза в год, согласно Федеральному Закону, обязана проводиться независимая оценка качества образования в школе, университете — оценка качества работы образовательных учреждений и подготовки учащихся.
Смотрите статью по смежной теме «Оценка нематериальных активов».
Смотрите короткое видео по теме статьи.
Независимую оценку качества образовательных учреждений и эффективности деятельности учреждений культуры проводит организация-оператор города при участии местного Департамента образования. Эта структура и готовит техзадание для оценки деятельности образовательной организации.
Читайте специальный материал «Оценка инвестиционных проектов».
2. От чего зависит стоимость независимой оценки — обзор ТОП-4 главных фактора
Стоимость услуги независимой оценки зависит от ряда факторов. Мы рассмотрим каждый и разберемся, как именно он влияет на процедуру.
Фактор 1. Вид оценки
Видов оценок очень много, их набор зависит от исследуемого объекта.
Пример
Если поставлена задача оценить бизнес, то виды его оценки будут такими: равновесный рыночный, экономический, балансовый, страховой, инвестиционный, текущий и другие (читайте подробнее в статье «Оценка бизнеса»). Если оценивать придется жилье, имущество при разводе или качество оказания медицинских услуг — виды кардинально изменятся.
Но существует всего 3 подхода к оценке, а значит и 3 основных ее вида:
- Затратная — стоимость изготовления.
- Доходная — совокупность будущих доходов от объекта.
- Рыночная — анализ цен на приобретение и продажу на первичном и вторичном рынке.
От каждого из вышеперечисленных видов можно схематично представить еще сотни ответвлений на различные подвиды. Но фундаментально подхода все равно лишь три.
Фактор 2. Количество вещественных доказательств
В зависимости от вида оценки и поставленных задач, количество необходимых для анализа материалов варьируется. Чем больше материалов требуется исследовать оценщику и чем сложнее это сделать, тем дороже стоимость услуг и дольше процедура.
Фактор 3. Используемые методики исследования
Методы исследования будут серьезно разниться в зависимости от выбранного вида оценки.
Существует 3 основных подхода к методикам исследования:
- затратный подход;
- сравнительный (рыночный);
- доходный.
Фактор 4. Объем вопросов, поставленных перед экспертом
Чем больше задач стоит перед экспертом и чем сложнее исследования для их решения, тем дороже обойдется экспертиза. На стоимость повлияет также длительность оценки и необходимые для нее условия.
А вот стоимость объекта оценки согласно законодательству не должна влиять размер гонорара. То есть оплата как процент от оцененной стоимости — недопустима.
Размер вознаграждения за услугу оценки оговаривается заранее и фиксируется в договоре.
Дополнительный материал по этой теме — в статьях «Оценка квартиры» и «Оценка дома».
3. Как правильно провести независимую оценку — 7 простых шагов
Чтобы провести независимую оценку, нужно предпринять ряд действий с учетом законов РФ.
Шаг 1. Выбираем оценочную компанию
При выборе компании обратите внимание на наличие у нее лицензии.
Эксперты компании должны иметь документы об образовании в сфере оценочной деятельности, необходимый уровень квалификации и стаж. Профессиональная ответственность оценщика должна быть застрахована. Он должен быть членом профессиональной организации.
Обязательно соберите информацию о компании — год основания, опыт, отзывы, какой сложности проводила оценки. Всей этой информацией вы должны располагать и ни один из критериев оценки не должен вызывать у вас сомнений. Если это так, то вы не ошиблись с выбором.
Шаг 2. Заключаем договор
Договор, заключенный между оценочной компанией и ее клиентом — официальное основание для процедуры оценки. С момента заключения договора процесс регулирует Гражданский кодекс.
В договоре должно быть прописано:
- точное описание объекта, его вид;
- вид стоимости;
- наличие лицензии у оценщика;
- уровень профессионализма компании;
- размер вознаграждения оценщика.
Шаг 3. Согласовываем место и время проведения оценки
Этот этап непременно следует после согласования стоимости услуг оценщика и составления договора. Теперь, когда соблюдены все формальности, пора приступать к осмотру объекта. Место и время нужно согласовать так, чтоб все участники смогли присутствовать.
Если речь идет об оценке имущества (например, автомобиля или квартиры) рыночные цены уточняют именно к дате оценки.
Пример
Смысл уточнения рыночной цены к дате оценки в отношении недвижимости — сезонное изменение цен. Причем разница бывает очень существенной, даже если промежуток времени невелик.
Такой подход актуален при сравнении цен с ценами сопоставимых сделок.
Шаг 4. Приглашаем третьих заинтересованных лиц на предстоящий осмотр (при необходимости)
Если вы не можете присутствовать на процедуре оценки, можно прислать своего представителя. Он и подпишет акт осмотра оценщика вместо вас.
Если в деле есть вторая сторона, например, сосед, заливший вашу квартиру, то уведомьте ее с помощью телеграммы о дате и месте осмотра.
Телеграмму отправляют с уведомлением о вручении. А у вас на руках должны остаться подтверждающие ее отправку документы.
Смотрите также статью «Оценка ущерба».
Шаг 5. Подготавливаем объект оценки
Сначала объект идентифицируют. Для этого указывают вид объекта, его название, местоположение, характеристики и инвентаризационный номер.
После этого выявляется предмет оценки, то есть, что именно будет оцениваться.Предварительный осмотр проводят вместе с представителем заказчика. Если у объекта есть администрация, необходимо познакомить с ней оценщика, дать ему возможность задать вопросы.
При осмотре объекта оценщику нужен необходимый для полноценного осмотра доступ к объекту. Если размеры объекта большие, стоит привлечь группу экспертов.
Нужны подробности — читайте материал «Оценка имущества».
Шаг 6. Предоставляем документы на объект
Нужно составить задание на оценку и календарный план работ. Делать это должен оценщик после подписания договора с заказчиком и обсуждения деталей работы.
А дальше для работы оценщику понадобятся документы, определяющие:
- титул собственности;
- регистрационные данные;
- физические характеристики;
- данные о взаимосвязи объекта с инфраструктурой;
- экономические факторы объекта.
В зависимости от типа оценки, набор документов может отличаться.
Подробности — в материале «Оценка активов».
Шаг 7. Получаем отчет о проделанной работе
Получение отчета — завершающий этап.
Отчет должен содержать:
- объем оцениваемых прав;
- цель оценки;
- вид определяемой стоимости;
- описание объекта;
- расчет стоимости;
- согласование результатов отчета;
- дата оценки;
- дата отчета;
- методология;
- обоснование стоимости;
- сертификат-свидетельство объективности, подтверждающий проведение оценки конкретным оценщиком;
- различные приложения к отчету.
Отчет подписывает оценщик, его скрепляют печатью оценочной компании.
Лучшим подспорьем на любом из этапов проведения оценки станет помощь квалифицированного юриста. Воспользоваться консультацией можно в режиме онлайн, сделать это удобно на сайте Правовед.ру, ведь, чтобы получить консультацию, вам достаточно набрать номер телефона или зайти на сайт.
Консультируют на Правоведе только квалифицированные юристы с опытом работы. В каталоге юристов и адвокатов можно найти юриста любой специализации. А система ответов на вопросы пользователей сводит риск ошибки к нулю: ответы дают несколько профильных специалистов, то есть вместо мнения одного юриста вы получаете коллегиальное мнение.
Подробности смотрите непосредственно на сайте Правовед.ру.
Больше сведений по юридическим аспектам оценки — в статье «Оценка для нотариуса».
4. Профессиональная помощь в проведении независимой оценки — обзор ТОП-5 оценочных компаний
Чтобы облегчить нашим читателям непростой выбор оценочной компании, наши эксперты отобрали пятёрку лучших фирм в этой сфере. Все перечисленные в разделе организации максимально надёжны, профессиональны и имеют в штате только квалифицированный персонал.
1) Мнение
Для удобства пользователей на сайте в наличии прайс-лист на услуги компании. Также на сайте можно заказать обратный звонок.
«Мнение» проведет бесплатный аудит вопроса перед заключением договора и работает по стандартам ФСО.
2) Вета
Также специалисты ОК «Вета» работают с жителями Московской, Владимирской, Костромской областей, Чувашской республики, Марий-Эл.
3) Вега
Компания владеет материально-технической базой для оперативного и качественного проведения экспертиз. Кроме штатных оценщиков, в распоряжении компании внештатные сотрудники, работающие по гражданскому договору.
Гражданская ответственность оценщиков застрахована на среднюю сумму в три миллиона рублей.
4) Одно Окно
Оценщик составит договор прямо при осмотре, а отчет принесет курьер в любое удобное время. У оценщиков компании застрахована профессиональная деятельность. Фирма тоже имеет полис страхования.
«Одно окно» предоставляет правовые гарантии и отчетность о выполненной работе.
5) Центр независимой оценки
У специалистов есть дипломы о прохождении профподготовки. Оценщики в своей работе придерживаются Федерального законодательства. Предоставление персонального менеджера к каждому клиенту ускоряет и упрощает проведение оценки.
Если вам нужна информация по судебной экспертизе — читайте статью «Судебный эксперт».
5. Как выбрать надежную оценочную компанию — 5 полезных советов
Чтобы выбрать надежную оценочную компанию, стоит воспользоваться несколькими советами.
Совет 1. Прислушайтесь к мнению друзей и знакомых
Если кто-то из ваших близких уже прибегал к услугам оценки, не забудьте спросить их мнения о тех компаниях, чьими услугами они пользовались. Возможно, у кого-то имеется какой-то негативный или, наоборот, позитивный опыт и вам будет полезно его узнать.
Советы друзей и знакомых помогут учесть нюансы сотрудничества и особенности компаний. Не забывайте, что опыт — один из ценнейших ресурсов в жизни человека. Но получить его порой стоит немалых усилий и потерь. Там, где это возможно, пользуйтесь плодами чужого опыта.
Совет 2. Изучите сайт компании
Сайт компании говорит многое о самой компании, наличии у нее лицензий, особенностях оказания услуг, подходе к клиентам, опыте работы. Если у компании отсутствует сайт — это верный повод найти другую фирму.
Совет 3. Проверяйте наличие лицензии на оказание услуг
У оценочной компании обязательно должны были быть лицензии на проведение оценки. Но с 1 июля 2016 года их отменили и теперь оценочные компании работают без них. Поэтому уделите внимание членству компании в СРО и наличию страхового полиса.
Совет 4. Не пытайтесь сэкономить
Услуги оценки — не то, на чем можно экономить. Стоимость оценочных работ не должна существенно отличаться от средней на рынке. Заранее обзвоните несколько компаний вашего города и выясните, сколько стоят нужные вам услуги.
Лучше отдать большую сумму за оценку имущества, чем получить в итоге необъективный результат или и вовсе отчет, не имеющий юридической силы.
Читайте узконаправленные публикации на тему оценки имущества — «Оценка автомобиля» и «Оценка оборудования».
Совет 5. Сотрудничайте с крупными организациями
Чем крупнее компания, тем сильнее она дорожит своей репутацией, а значит, уровень оказания услуг у нее будет выше. Как и репутация полученного отчета для государственных и частных инстанций.
Дополнительные сведения — в публикации «Оценочная компания».
6. Заключение
Друзья, сегодня мы узнали, что независимая оценка сильно отличается от независимой экспертизы. Это самостоятельная и сложная процедура, которая подчиняется определённым правилам и Гражданскому кодексу. Выбирать оценочную компанию нужно внимательно и грамотно — от правильного выбора зависит объективный результат оценки.
Желаем вам всегда правильно выбирать контрагентов для различных видов услуг и получать объективную информацию в их отчетах! Будем рады оценкам и комментариям.
