Что такое доходная квартира
Здравствуйте, на связи Андрей Меркулов.
Один из способов увеличения пассивного дохода — инвестирование в доходную недвижимость. Как правило, недвижимость не приносит сверхдоходов, но у нее есть другие преимущества. Доходные объекты (кроме квартир, сюда относятся дома, гаражи, коммерческая и складская недвижимость и многое другое) — это реальные активы, вторичное богатство.
Что такое вторичное богатство
Есть концепция богатства от Роберта Кийосаки, которую он описал в книге “Второй шанс.” Богатство делится на первичное, вторичное и третичное.
Все ресурсы (включая полезные ископаемые и драгметаллы, а также землю) относятся к первичному богатству.
Вторичное богатство — это арендная недвижимость, а также производство. Любой осязаемый актив, который генерирует денежный поток.
Третичное богатство — “бумажное”. Сюда относятся любые ценные бумаги, а также криптовалюты.
Практически все миллионеры зарабатывают на третичном богатстве, потому что здесь заработать проще всего. Но затем они вкладывают деньги во вторичное и первичное богатство.
“Первичным и вторичным богатством владеют по-настоящему богатые люди. Так всегда было и всегда будет. Почти все, что у меня есть, вложено в первичное и вторичное богатство.” — пишет Роберт Кийосаки.
В моем портфеле такие активы занимают около 30%.
Я считаю, что такие стратегии должны быть в каждом портфеле, поскольку ценные бумаги, даже такие как REIT — это всё же третичное богатство. Там вы не контролируете сам процесс и не принимаете решения.
2 способа заработать на недвижимости
⠀На недвижимости можно зарабатывать двумя способами.
- сдавать в аренду и получать плату с арендаторов каждый месяц.
- покупать и перепродавать дороже, чтобы получить рост капитала.
От того, какой способ вы выберете, зависит выбор стратегии:
- Спекулятивная стратегия.
Нужно найти и купить актив ниже рынка и перепродать его дороже. В процессе можно сделать ремонт и решить проблему с документами, что-то улучшить. Можно использовать стратегию покупки “на котловане” (то есть на ранних стадиях строительства), оптовую покупку на паях с другими инвесторами, покупка с торгов (например, с торгов по банкротству), самостоятельное строительство.
- Стратегия заработка на аренде
Нужно включиться в процесс на несколько месяцев, чтобы купить квартиру или апартаменты (чаще всего при помощи ипотеки), разделить на небольшие студии, заселить арендаторов. За счет их платежей вы покрываете ипотеку и получаете доход сверху, постепенно кредит выплачивается, квартира становится вашей.
(Здесь надо заметить, что эффективность стратегии зависит от многих факторов. Например, в разных городах соотношение цены аренды и покупки сильно отличается: где-то сдавать выгоднее, где-то — не очень). Если речь идет об обычной квартире, то часто платежи арендаторов не покрывают ежемесячный платеж по ипотеке. Но при правильном выборе региона и объекта, а также при помощи штурмовых стратегий (например, разделения квартиры на 2-3-4 студии) можно существенно повысить доход с каждого квадратного метра.
- Пассивная стратегия.
Подразумевает запуск объекта недвижимости по второй стратегии, но без личного участия инвестора, «под ключ» — на всех этапах от одобрения по ипотеке и заканчивая ремонтом, заселением и последующим управлением.
Такой вариант отлично подходит для тех, кто хочет сэкономить личное время и получить в собственность работающий доходный актив.
А что вы думаете о первичном, вторичном и третичном богатстве? Какие активы кажутся вам наиболее перспективными? Пишите в комментариях!
Дисклеймер: Все описанное в моих текстах представляет собой личный опыт и не является финансовым советом или руководством к действию.
