Как отбирать идеальные REIT

Принципы отбора лучших фондов зарубежной недвижимости. В какие фонды я инвестирую и почему

Приветствую, на связи Андрей Меркулов.  

Меня часто спрашивают — по каким критериям я отбираю зарубежные фонды недвижимости (REIT)?

Для тех, кто не читал мои предыдущие посты — это одна из моих любимых стратегий инвестирования в 2021 году. Рейты исторически обгоняют фондовый рынок по доходности, надежны, ликвидны, многие растут в цене в долгосрочной перспективе и приносят в среднем 11% годовых в валюте (можно получить гораздо больше, если не скупать все подряд, а знать, как их выбирать). А еще у них есть налоговые льготы и другие преимущества для инвестора.

Итак, сегодня я собрал для вас несколько важных факторов. 

11 факторов для отбора REIT

Всего есть около 200 фондов зарубежной недвижимости, доступных россиянам и жителям СНГ через зарубежного брокера. Если покупать через российских брокеров, выбор будет гораздо меньше — там представлено около 40 брокеров.

  1. Анализ активов: какой недвижимостью владеют, пользуется ли эта недвижимость спросом у арендаторов. Чаще всего рейты владеют коммерческой недвижимостью, а еще многие из них выбирают конкретную нишу (например, у них в собственности в основном торговые/развлекательные центры. Или складские помещения, или дома престарелых). Доход зависит от выплат арендаторов. Поэтому важно оценить спрос на такую недвижимость.
  2. Фундаментальные факторы — баланс, рост или падение прибыли. Эту информацию можно найти в интернете.
  3. Прогноз изменения прибыли на следующий год.
  4. История увеличения дивидендов, а также FFO Payout Ratio. Самыми безопасными считаются дивидендные аристократы, которые постоянно увеличивают выплату дивидендов.
  5. Оценка кредитной нагрузки, коэффициент покрытия процентов, Net DEBT / EBITDA. Рейты часто используют кредитные деньги и могут получать займы на выгодных условиях. Но важно, чтобы кредитная нагрузка не была чрезмерной.
  6. Поведение инсайдеров. Если крупные акционеры наращивают свои доли, это хороший знак. Если распродают — наоборот.
  7. Долгосрочный тренд относительно S&P 500 и FTSE Nareit Index. Исторически REIT обгоняют S&P 500, но нужно смотреть по каждой конкретной компании.
  8. Upside за 2 года (краткосрочный спекулятивный интерес).
  9. Размер скидки или премии от цены недвижимости.
  10. Объем торгов и количество коротких позиций.
  11. Оценка новостного фона.

Более подробно я рассказываю на своих бесплатных интенсивах.

Кейс с недавно купленным REIT 

На прошлой неделе я добавил в портфель акции еще одной компании.

Boston Properties (BXP) — компания, управляющая объектами недвижимости через региональные офисы в разных городах США: Нью-Джерси, Бостоне, NY, Вашингтоне, Принстоне, Сан-Франциско.

У нее отличный послужной список в строительстве офисных зданий и офисных центров, многие проекты выполнены под заказ для американского правительства. 

Почему я выбрал эту компанию:

  • Сегодня ее можно купить с хорошей скидкой — до 40%.
  • В 2020 году размер дивидендной выплаты был увеличен, компания на протяжении долгих лет стабильно выплачивает дивиденды.

Поэтому я выбрал этот фонд для спекулятивного портфеля.

Дисклеймер: все описанное в статье не является советом, сигналом к покупке или финансовой рекомендацией. Вся информация отражает личный опыт инвестора. 

Просто покупая рейты (или любые другие активы) по тикерам из чужих рекомендаций, вы не сможете прийти в финансовому успеху. Без собственной стратегии и системы отбора вы не сможете создать диверсифицированный портфель.

Многим кажется, что постоянно покупать акции REIT на небольшую сумму слишком затратно, а искать и анализировать — чересчур сложно. Но задумайтесь, просто ли пенсионерам выживать на пенсию в 12 000 — 15 000 рублей? Мне кажется, гораздо проще выделить немного времени и финансов в то время, когда у вас есть такая возможность, чтобы обеспечить себе будущее.

Как начать инвестировать в REIT 

Скоро пройдет интенсив по фондам зарубежной недвижимости. Там я подробнее расскажу о возможностях покупки недвижимости в США на сумму от 5000 рублей, не выходя из дома, и о возможностях регулярно получать дивиденды в валюте за счет этих акций. На интенсиве разберем две компании из моего портфеля.

Регистрируйтесь на интенсив по ссылке.

Все участники эфира также получат список сорока фондов зарубежной недвижимости, доступных у российского брокера. 

Как отбирать идеальные REIT

Если вам не до конца понятна эта инвест-идея и остались вопросы, пишите в комментариях.

Читайте также, с чего начать инвестировать в REIT.

Андрей Меркулов @tinvest

Андрей Меркулов

Автор статьи: Андрей Меркулов

Действующий предприниматель, владелец ряда инвестиционных проектов, эксперт в областях недвижимости, маркетинга, и автоматизации бизнеса.

Автор 6 книг о бизнесе, действующий член AMA (американской ассоциации маркетинга, www.marketingpower.com), организатор бизнес-конференций.

Смотреть профиль

Читайте также

Добавить комментарий

Войти с помощью:

vkontakte facebook odnoklassniki yandex

Уважаемые читатели! Мы не приемлем в комментариях мат, оскорбления других участников, спам и ссылки на сторонние ресурсы, враждебные заявления в сторону администрации и посетителей ресурса. Комментарии, нарушающие правила сайта, будут удалены.
Обязательные поля отмечены *

 

Яндекс.Метрика Adblock
detector