Как отбирать идеальные REIT
Приветствую, на связи Андрей Меркулов.
Меня часто спрашивают — по каким критериям я отбираю зарубежные фонды недвижимости (REIT)?
Для тех, кто не читал мои предыдущие посты — это одна из моих любимых стратегий инвестирования в 2021 году. Рейты исторически обгоняют фондовый рынок по доходности, надежны, ликвидны, многие растут в цене в долгосрочной перспективе и приносят в среднем 11% годовых в валюте (можно получить гораздо больше, если не скупать все подряд, а знать, как их выбирать). А еще у них есть налоговые льготы и другие преимущества для инвестора.
Итак, сегодня я собрал для вас несколько важных факторов.
11 факторов для отбора REIT
Всего есть около 200 фондов зарубежной недвижимости, доступных россиянам и жителям СНГ через зарубежного брокера. Если покупать через российских брокеров, выбор будет гораздо меньше — там представлено около 40 брокеров.
- Анализ активов: какой недвижимостью владеют, пользуется ли эта недвижимость спросом у арендаторов. Чаще всего рейты владеют коммерческой недвижимостью, а еще многие из них выбирают конкретную нишу (например, у них в собственности в основном торговые/развлекательные центры. Или складские помещения, или дома престарелых). Доход зависит от выплат арендаторов. Поэтому важно оценить спрос на такую недвижимость.
- Фундаментальные факторы — баланс, рост или падение прибыли. Эту информацию можно найти в интернете.
- Прогноз изменения прибыли на следующий год.
- История увеличения дивидендов, а также FFO Payout Ratio. Самыми безопасными считаются дивидендные аристократы, которые постоянно увеличивают выплату дивидендов.
- Оценка кредитной нагрузки, коэффициент покрытия процентов, Net DEBT / EBITDA. Рейты часто используют кредитные деньги и могут получать займы на выгодных условиях. Но важно, чтобы кредитная нагрузка не была чрезмерной.
- Поведение инсайдеров. Если крупные акционеры наращивают свои доли, это хороший знак. Если распродают — наоборот.
- Долгосрочный тренд относительно S&P 500 и FTSE Nareit Index. Исторически REIT обгоняют S&P 500, но нужно смотреть по каждой конкретной компании.
- Upside за 2 года (краткосрочный спекулятивный интерес).
- Размер скидки или премии от цены недвижимости.
- Объем торгов и количество коротких позиций.
- Оценка новостного фона.
Более подробно я рассказываю на своих бесплатных интенсивах.
Кейс с недавно купленным REIT
На прошлой неделе я добавил в портфель акции еще одной компании.
Boston Properties (BXP) — компания, управляющая объектами недвижимости через региональные офисы в разных городах США: Нью-Джерси, Бостоне, NY, Вашингтоне, Принстоне, Сан-Франциско.
У нее отличный послужной список в строительстве офисных зданий и офисных центров, многие проекты выполнены под заказ для американского правительства.
Почему я выбрал эту компанию:
- Сегодня ее можно купить с хорошей скидкой — до 40%.
- В 2020 году размер дивидендной выплаты был увеличен, компания на протяжении долгих лет стабильно выплачивает дивиденды.
Поэтому я выбрал этот фонд для спекулятивного портфеля.
Дисклеймер: все описанное в статье не является советом, сигналом к покупке или финансовой рекомендацией. Вся информация отражает личный опыт инвестора.
Просто покупая рейты (или любые другие активы) по тикерам из чужих рекомендаций, вы не сможете прийти в финансовому успеху. Без собственной стратегии и системы отбора вы не сможете создать диверсифицированный портфель.
Многим кажется, что постоянно покупать акции REIT на небольшую сумму слишком затратно, а искать и анализировать — чересчур сложно. Но задумайтесь, просто ли пенсионерам выживать на пенсию в 12 000 — 15 000 рублей? Мне кажется, гораздо проще выделить немного времени и финансов в то время, когда у вас есть такая возможность, чтобы обеспечить себе будущее.
Как начать инвестировать в REIT
Скоро пройдет интенсив по фондам зарубежной недвижимости. Там я подробнее расскажу о возможностях покупки недвижимости в США на сумму от 5000 рублей, не выходя из дома, и о возможностях регулярно получать дивиденды в валюте за счет этих акций. На интенсиве разберем две компании из моего портфеля.
Регистрируйтесь на интенсив по ссылке.
Все участники эфира также получат список сорока фондов зарубежной недвижимости, доступных у российского брокера.
Если вам не до конца понятна эта инвест-идея и остались вопросы, пишите в комментариях.
Читайте также, с чего начать инвестировать в REIT.
Андрей Меркулов @tinvest
