Что делать, когда все летит вниз?

Какие есть варианты спасения сбережений на падающем рынке, что не так с валютой и недвижимостью и что такое фонды зарубежной недвижимости REIT

Приветствую, на связи Андрей Меркулов.

Стабильность нам только снится, а 2020 год продолжает испытывать нервы. Логичный вопрос — куда бежать и как сохранить свои сбережения, пока они не превратились в пыль? Вот мои мысли на этот счет. 

Традиционно у нас в стране две “королевы инвестиций” — иностранная валюта (в первую очередь — доллар) и недвижимость.

С валютой все понятно: ее можно купить на любую сумму (в отличие от той же квартиры). К тому же исторически доллар укрепляется к рублю — и это еще мягко сказано. Многие из нас помнят доллар по 6 рублей, а сегодня он стоит 75. Поэтому решение переводить сбережения в доллары кажется разумным и обоснованным.

Но американскую экономику штормит, а власти запустили печатный станок, что приводит к инфляции. От падения выигрывают материальные активы — к ним относится недвижимость, драгоценные металлы, сырье.

Как инвестировать в зарубежную недвижимость

Что касается недвижимости, здесь тоже не все так однозначно. Раньше лучшей “несгораемой пенсией” считалась квартира в Москве. Еще 5-7 лет назад “однушку” на окраине можно было сдать за 1500$ и больше (курс доллара тогда тоже был другим). Сегодня эта же однушка принесет 500-600$. К тому же покупка квартиры в любом городе — это дорогостоящее вложение, даже если вы используете кредитное плечо. Нужны деньги на первый взнос, риэлторов, брокеров, ремонт, покупку мебели и многие сопутствующие расходы. Плюс — это все-таки не совсем пассивный доход: нужно искать жильцов, периодически их заселять и выселять, решать текущие вопросы. К тому же возможны форс-мажоры, которые потребуют вашего вмешательства — ремонты, устранение неполадок, проблемы с соседями и т.п.

И все-таки большинство из тех, у кого была возможность купить доходную недвижимость — ее, скорее всего, уже купили. Потому что даже несмотря на все минусы и просадку долларовых доходов с аренды, недвижимость продолжает считаться самым надежным активом. В отличие от вкладов в банке, которые государство легко может “обнулить” (что мы и видели в 90-х), квадратные метры не обнуляются.

А что делать тем, у кого сейчас нет средств на покупку недвижимости (или кто не планирует ее покупать по любым другим причинам), но при этом хочет сохранить свои сбережения?

Моя стратегия сегодня — диверсифицировать портфель по валютам и покупать материальные активы. Сейчас именно они выигрывают от инфляции. Среди таких активов есть драгоценные металлы, но с них нельзя получить дивиденды — можно рассчитывать только на рост стоимости в долгосрочной перспективе. Я уже много рассказывал про один из таких активов — REIT, Real Estate Investment Trusts.

Что такое REIT

REIT — фонды зарубежной недвижимости. Это компании, которые с привлечением денег акционеров покупают зарубежную недвижимость, сдают ее в долгосрочную аренду и выплачивают инвесторам не менее 90% доходов. А еще они по закону должны получать не меньше 75% прибыли от операций с недвижимостью и освобождены от налога на прибыль. При этом все дополнительные расходы по недвижимости несут арендаторы. Другими словами, если в вашей квартире в России прорвет трубу — это будет ваша проблема, которую вам же придется и решать. С REIT все гораздо проще — есть арендаторы, есть управляющие компании, все нюансы прописаны в договорах и никак не касаются инвестора.

Среди недвижимости REIT есть самые разные активы — склады, ТЦ, дома престарелых, апартаменты, рестораны, кинотеатры и многое другое.

Мы оцениваем их именно как доходную недвижимость, а не как ценные бумаги.

REIT — исторически наиболее доходная стратегия на фондовом рынке с 1973 года по сегодняшний день. За это время они обошли рынок акций и другие инструменты и дают инвесторам лучший возврат на инвестиции.

Плюсы REIT

  1. Возможность инвестировать минимальные суммы. Если у вас есть 10-12$, вы найдете акции на эту сумму.
  2. Легко купить с телефона или любого гаджета, независимо от вашего местоположения.
  3. Вы получаете дивиденды в валюте.
  4. При желании REIT легко продать также с телефона.
  5. Кредитный рейтинг большинства REIT выше, чем у России. Они надежны и проверены временем.
Моя стратегия сегодня - диверсифицировать портфель по валютам и покупать материальные активы

На самом деле плюсов у фондов недвижимости еще больше. Но основное — это возможность получать доход в долларах за счет выплаты дивидендов + перспективы роста стоимости самих акций. Тем более что сейчас на фоне коронавируса многие продаются с существенным дисконтом, то есть ниже реальной рыночной стоимости.

Если регулярно покупать REIT на небольшие суммы, можно неплохо нарастить капитал за счет особой бизнес-модели и особого налогового режима внутри REIT.

Конечно, у этих активов есть нюансы. Во-первых, как их купить? Это можно сделать у российского и зарубежного брокера. Каждый вариант имеет свои преимущества и недостатки.

Во-вторых, нужно понимать критерии отбора — потому что REIT много, через российского брокера их доступно около 40, через зарубежного — порядка 200. Нужно или знать конкретные тикеры, или самому уметь выбирать фонды.

В-третьих, это налоговый режим. Нужно понимать, что хотя сами REIT освобождены от налога на прибыль, инвестор все-таки налоги платить должен (обычно за него это делает сам брокер как налоговый агент). Но здесь опять же все зависит от выбора брокера.

Если вам интересна эта стратегия и вы хотите знать подробности про REIT, приходите на бесплатный вебинар.

Читайте также про фонды зарубежной недвижимости, в которые мы инвестируем.

Андрей Меркулов @tinvest

Дисклеймер. Все описанное в моих статьях отражает личный опыт и не является финансовым советом и руководством к действию.

А куда вы инвестируете деньги? Ваша стратегия изменилось во время кризиса? Пишите в комментариях!

Андрей Меркулов

Автор статьи: Андрей Меркулов

Действующий предприниматель, владелец ряда инвестиционных проектов, эксперт в областях недвижимости, маркетинга, и автоматизации бизнеса.

Автор 6 книг о бизнесе, действующий член AMA (американской ассоциации маркетинга, www.marketingpower.com), организатор бизнес-конференций.

Смотреть профиль

Читайте также

Добавить комментарий

Войти с помощью:

vkontakte facebook odnoklassniki yandex

Уважаемые читатели! Мы не приемлем в комментариях мат, оскорбления других участников, спам и ссылки на сторонние ресурсы, враждебные заявления в сторону администрации и посетителей ресурса. Комментарии, нарушающие правила сайта, будут удалены.
Обязательные поля отмечены *

 

Яндекс.Метрика Adblock
detector