Моя самая крупная сделка и совет, который сэкономил мне 7,7 млн рублей
Здравствуйте, на связи Андрей Меркулов
Недавно меня спросили о самой большой сделке в моей жизни.
Чаще всего я захожу в сделки с капиталом в несколько миллионов рублей (до 10 млн), хотя некоторые активы в моем портфеле (например, некоторые сайты) я покупал гораздо дешевле, на суммы от 10 000 рублей.
А самая дорогая разовая сделка — доходный дом в Подмосковье, который стоит 25 млн руб. Этот дом я покупал в ипотеку плюс вкладывал личные средства.
Некоторые сделки мы проводим совместно с другими инвесторами — собираем пул, и общая цена активов получается очень существенной. Вот несколько примеров таких сделок 2020 года:
- 20 доходных апартаментов в Москве на сумму 55 млн ₽. Купили их весной и сейчас распродаем, к середине осени планируем полностью закрыть этот проект. Доходность 26%.
- Подольский производственно-складской комплекс общей площадью 1800 квадратных метров. Он находится всего в 12 километрах от МКАД. Это был лот с торгов по банкротству. который мы выкупили весной этого года за 23 млн руб. Сейчас мы распродаем его частями, уже нашли 4 потенциальных покупателя, из них двое готовы внести задаток. Сейчас делим эту недвижимость и планируем продать за 35 млн рублей. Планируем вернуть тело инвестиций к концу 2020 года и полностью завершить сделку весной 2021.
- Несколько доходных сайтов за 18,5 миллионов рублей, сейчас сайты работают в автоматическом режиме под управлением команды, сейчас они приносят 25% годовых, но планируем увеличить доходность до 36% и выше.
Планировали еще несколько крупных сделок: был вариант покупки 17 квартир в новостройке и одного нежилого помещение в Липецке за 39 млн руб. Но под эти сделки не нашли инвестора.
Сейчас у нас в процессе еще десять сделок по недвижимости с торгов по банкротству с хорошей доходностью. Используем разные стратегии — и сдача в аренду, и перепродажа частями. Есть еще несколько интересных сделок с московской ликвидной недвижимостью в качестве залога — с доходностью 30% годовых (2,5% в месяц) и залогом, оформленным на инвестора. При этом реальная цена залога превышает размер займа как минимум в два раза. ⠀
Значит ли это, что для инвестиций нужно иметь сумму несколько миллионов?
Конечно, нет!
Я начинал инвестировать с гораздо меньшими суммами — несколько лет назад у меня просто не было таких финансовых возможностей. К тому же я часто использовал (и сейчас использую, если есть возможность) кредитное плечо. В России очень выгодные ставки по ипотеке, поэтому гораздо выгоднее занять деньги у банка под 6-10% и вложить их в проект, который принесет 25% годовых и больше.
Как один совет сэкономил мне 7,7 миллионов рублей
Я уже писал про самую крупную инвестицию — доходный дом в Домодедово. Когда я запускал его в 2015 году, ставки по ипотеке были гораздо выше, чем сейчас. И ипотеку мне одобрили на 15 лет со ставкой 15,5%. В месяц я должен был банку 236 000 руб.
Я мог бы переплачивать банку по полмиллиона в год, если бы не один простой совет.
Я узнал, что в Сбербанке можно рефинансировать взятую ранее ипотеку. Все, что для этого требовалось — написать заявление. Несколько знакомых из Клуба инвесторов подтвердили, что ставку им уже снизили. Если бы не этот совет, я бы продолжал переплачивать. В этом сила твоего окружения — если действовать в одиночку, можно на заметить множество скрытых возможностей.
Как я получил дополнительный доход 519 000 рублей в год
Принес в банк заявление в банк о снижении ставки по ипотеке. Ставка снизилась с 15,5 до 10,9%
После этого я стал платить Сбербанку на 43 000 меньше
Полученные деньги можно потратить на покупку гаджетов или отдых с семьей.
Если умножить 519 000 на 15 лет, получается экономия 7,7 млн руб
Так один совет, полученный из правильного окружения, может значительно повлиять на результаты инвестиций. Оставаясь в вакууме, этого бы не случилось. Одному инвестору, тем более начинающему, всегда многое непонятно — это можно сравнить с попыткой пройти ночью через лес вместо того чтобы идти днем по ровной асфальтированной дороге.
В этом заключается роль сообщества. С тех пор я стрательно формирую правильное окружение, и это позволяет двигаться ещё быстрее по пути к своей цели. Не зря говорят, то человек представляет собой среднее арифметическое тех людей, которые его окружают. Изменив окружение, вы можете без лишних усилий перейти на новый уровень.
Вы согласны, что окружение влияет на вашу жизнь и финансовые результаты? Пишите в комментариях!
Дисклеймер: В моих постах и статьях отражен личный опыт инвестирования. Все описанное не является финансовой рекомендацией или руководством к действию.
