Самая дорогая инвестиция — это…
Приветствую, на связи Андрей Меркулов.
В последнее время я много пишу про инвестиции в фонды зарубежной недвижимости REIT — в отличие от реальных объектов недвижимости, их можно покупать с минимальным капиталом (от 10-20$ на покупку одной акции).
Но кроме этого, в моем портфеле есть дорогостоящие объекты недвижимости в России. Я занимаюсь инвестициями в доходную недвижимость с 2014, и одна из самых мощных стратегий — это доходный дом.
Вот как это выглядит на практике:⠀
- Покупка дома с землей в Московской области (с использованием ипотечных средств).
- Разделение дома на 10-25 квартир-студий.
- Сдача в аренду с доходом 15-25 тыс. руб. в месяц — цена зависит от расположения.⠀
В результате можно получать на руки чистый доход от 100 тысяч рублей до 300 тысяч — это сумма с учетом выплаты ипотеки. Когда ипотека будет выплачена, доход будет выше в 2 раза (на ипотеку приходится примерно 50% выручки с аренды).⠀
Вскоре мы запустили курс по доходным домам: тогда многие наши ученики начали массово запускать подобные проекты. В нашем доме 2015 студий, и мы завершили ремонт и запустили его в 2015 году. Все эти 6 лет, даже во время COVID-19 он приносит стабильный доход.
Для запуска такого объекта желательно иметь капитал в несколько миллионов рублей — эти деньги можно пустить на первоначальный взнос по ипотеке, переделку и ремонт дома. Остаток финансируется при помощи кредитных денег.
У нас есть кейсы, когда проекты доходного дома полностью финансировались без личного капитала.
Почему выгодно запускать именно студии, а не 2-3 комнатные квартиры? Дело в том, что чем меньше площадь жилья — тем проще его сдать и тем выше выручка с каждого доходного метра. Поэтому мы в основном запускаем студии от 10 до 25 кв. метров. Во многих случаях их удается сдать дороже, чем стандартную однокомнатную квартиру. Арендаторы в основном смотрят не на площадь, а на расположение, ремонт и мебель.
Поэтому в студиях сделан инвесторский ремонт — не дорогой и при этом качественный. С первым объектом мы наделали ошибок и переплатили подрядчикам. С опытом пришло понимание, как организовать перепланировку и ремонт, чтобы с одной стороны — уложиться в бюджет, а с другой — сделать так, чтобы потенциальные клиенты выбирали именно наши студии.
Как вывести проект на окупаемость за 90 дней
Обычно запуск доходного дома занимает примерно три месяца. Этого достаточно для выбора объекта, оформления ипотеки, регистрации сделки, ремонта и запуска. После этого:
Вы получаете доход не с одной квартиры, а сразу со многих студий (как минимум с 10, хотя в некоторых ДД сразу 25 студий). То есть вам приходит ежемесячно до 25 платежей.
Примерно половина полученных средств уходит на ипотечные выплаты банку.
За вычетом налогов и коммунальных платежей остается еще не менее 100 000 рублей.
Ипотека со временем будет выплачена, после чего все арендные платежи за вычетом коммуналки и налогов составят доход владельца.
Преимущества этой стратегии:
- Возможность получить в стоимость реальный дорогостоящий объект.
- Возможность сразу, в результате одной сделки, получить значительный пассивный доход (не нужно искать множественные источники дохода).
- Возможность самому решить квартирный вопрос (одну из студий можно использовать для собственного проживания).
У вас вряд ли получится купить несколько квартир под сдачу. Даже вторую по счету ипотеку бывает сложно получить до тех пор, пока не выплачена первая. Здесь же оформляется всего 1 ипотека, а на выходе получаем 10-25 студий.
Кроме того, 1 кв.метр дома обходится существенно дешевле, чем 1 кв. метр квартиры, при этом стоимость аренды студий при прочих равных условиях не отличается.
Для домов возможен крупный торг — поскольку это малоликвидные объекты, которые сложно продать.
В доме проще делать перепланировку и ремонт (поскольку там нет соседей за стенкой).
Дополнительный бонус — наличие приусадебного участка, где можно установить барбекю, садовую мебель и отдохнуть на природе.
Подробнее об этой стратегии расскажу на интенсиве. Регистрация по ссылке.
На интенсиве разберем пошаговый план запуска, возможности заработка, как сделать инвесторский ремонт и где можно сэкономить.
Схема опробована мной лично и многими учениками, которые уже запустили свои доходные дома в регионах и Подмосковье.
А вы слышали о доходных домах? Что думаете об этой стратегии? Пишите в комментариях!
Дисклеймер: все описанное отражает личный опыт инвестора и не является финансовой рекомендацией.
Андрей Меркулов @tinvest
