Простой старт в фондах зарубежной недвижимости
Приветствую, на связи Андрей Меркулов.
Я уже рассказывал о преимуществах фондов зарубежной недвижимости REIT. Сегодня расскажу, что и как конкретно нужно делать, чтобы покупать доходную недвижимость за рубежом и с ее помощью получать пассивный доход в валюте.
Пошаговый алгоритм действий
- Первый шаг — открытие брокерского счета. Открыть такой счет можно у российского или зарубежного брокера.
- Второй шаг — покупка фондов. Например, один из проверенных консервативных инструментов — Realty Income (тикер О)
- Третий шаг — получение дивидендов (ежемесячно или ежеквартально). Полученные дивиденды лучше реинвестировать.
- Четвертый шаг — постепенное наращивание портфеля. Оптимально, если там будет не меньше 20 (лучше — больше) компаний, которые работают в разных секторах. Например, у одной компании в основном офисная недвижимость, у другой — торговые центры, у третьей — склады и т.д.
- И последнее — регулярно повторять второй и третий шаг.
Почему важна диверсификация
Диверсификация позволяет минимизировать риски, поскольку из-за кризиса определенная область может сильно “просесть”. А если в вашем портфеле только или преимущественно активы компаний, которые работают в этой области — вы сильно рискуете.
Например, во время первой волны пандемии коронавируса сильно просели многие ниши, но особенно пострадала сфера развлечений (ТЦ, рестораны, кинотеатры и т.д). А вторая волна показала, что сильнее прочих просели именно кинотеатры. Зато склады, дома престарелых и многие офисы этот кризис никак не задел.
Диверсифицируя портфель, вы делаете его более сбалансированным и потенциально более доходным — каким бы серьезным ни был кризис, он не может одинаково задеть все ниши.
У какого брокера лучше открыть счет
Один из самых популярных вопросов — выбор брокера. Между российскими брокерами нет существенной разницы, и открыть счет можно у любого (Тинькофф, Сбербанк, БКС, Фридом-Финанс и другие). Мы работаем с Тинькофф. Выбор активов и условия у всех примерно одинаковые. Из REIT доступно порядка 40 фондов. Ведение счета, как правило, бесплатное (зависит от выбранного тарифа), но брокер берет комиссии за сделки.
Самое главное, что нужно понимать при работе с российским брокером — необходимость оплачивать налог 30%. Вам не нужно делать это самостоятельно — брокер как налоговый агент все оплатит за вас. Вы получите дивиденды за вычетом этих 30%.
Главное преимущество зарубежного брокера — возможность платить 13% налога вместо 30%. Если речь о крупных суммах, это существенные деньги. При этом 10% платит брокер, а 3% вы должны оплатить самостоятельно, подав налоговую декларацию (иначе вам начислят штраф).
Перспектива снизить налоговое бремя кажется очень интересной, но здесь надо понимать следующие нюансы:
- Далеко не все брокеры работают с россиянами.
- Обслуживание счета, скорее всего, не будет бесплатным (ежемесячная комиссия порядка 20$ — сумма может отличаться).
- Оставшиеся 3% налога вам надо платить самостоятельно — это лишнее время на заполнение бумаг — или лишние деньги на оплату специалистов.
При этом вы сэкономите на налогах и на комиссиях брокера (у зарубежных брокеров они, как правило, минимальные). В целом, такой вариант больше подойдет крупным инвесторам. Мы работаем с Interactive Brokers.
5 причин, почему я постоянно докупаю фонд Realty Income
Меня часто спрашивают конкретные тикеры для покупки. И я часто привожу пример фонда Realty Income (но нужно понимать, что любое название фонда не является финансовой рекомендацией о его покупке). Почему я выделяю именно этот REIT:
- Стабильное увеличение дивидендов на протяжении 20 лет.
- Ежемесячная выплата дивидендов.
- По возврату на инвестиции он сильно превосходит S&P500 и индекс фондов недвижимости.
- Очень хороший кредитный рейтинг (A-) — выше чем у России.
- Tripple Net Lease – имеет договора аренды на 10 лет и более, все дополнительные расходы оплачивают арендаторы.
Поэтому я считаю, что он подходит для “пенсионного” портфеля, и регулярно покупаю на небольшие суммы.
Но если вы ищите тикеры для покупки, надо понимать, что этого недостаточно. Ни один успешный инвестор не добился своего успеха, торгуя только по рекомендациям и не имея своего видения и своей стратегии.
Подробнее об инвестициях в REIT смотрите в прямом эфире. Там же дадим список из 40 фондов недвижимости, которые можно купить у российского брокера, и разберем две компании из моего портфеля.
Если вам кажется, что регулярная покупка REIT — слишком сложно, и вам проблематично найти хотя бы 5000 рублей в месяц на инвестиции, советую задуматься, насколько непросто выжить в старости на пенсию в 15 000 рублей.
Читайте также про фонды недвижимости, в которые мы инвестируем.
Дисклеймер. Все описанное в статьях отражает личный опыт и не является финансовым советом.
А какой у вас опыт в инвестициях? Вам интересна тема REIT? Пишите в комментариях!
Андрей Меркулов @tinvest
