Текущие результаты по фондам зарубежной недвижимости REIT
Приветствую, на связи Андрей Меркулов.
В последнее время много пишу про фонды зарубежной недвижимости REIT. Это акции фондов, которые зарабатывают в основном на сдаче в долгосрочную аренду объектов недвижимости в США. Среди активов разных фондов — апартаменты, склады и производственные помещения, торгово-развлекательные центры, частные госпитали, офисы и многое другое.
REIT привлекают средства акционеров и выплачивают им дивиденды — не менее 90% от полученной прибыли.
Для начинающего инвестора они имеют несколько весомых преимуществ:
- высокая историческая доходность (выше, чем в среднем по фондовому рынку США),
- простота (для покупки достаточно открыть брокерский счет у любого российского или зарубежного брокера),
- ликвидность (в любой момент легко купить и легко продать),
- полностью пассивная стратегия (можно держать акции REIT десятилетиями, ничего не делая и только получая дивиденды в валюте),
- возможность инвестировать с минимальным капиталом в 1000 рублей (капитала должно хватить на покупку одной акции. Акции некоторых фондов стоят всего 7-10$),
- большой выбор фондов, возможность диверсифицировать вложения по разным сегментам рынка недвижимости (доступны около 40 у российского брокера и около 200 — у зарубежного).
Для инвесторов с небольшим капиталом имеет смысл покупать у российского брокера. Это гораздо проще и не требует самостоятельной уплаты налогов (брокер как налоговый агент сам заплатит налоги). Открытие и ведение счета у российских брокеров бесплатно, доступны активы с Санкт-Петербургской фондовой биржи.
Открыть счет у зарубежного брокера чуть сложнее, ведение счета обычно не бесплатно, и часть налогов придется платить самостоятельно. Зато инвестор получает следующие преимущества:
- Примерно в 5 раз больше выбор фондов.
- Меньше издержек на комиссиях брокера.
- Снижение налоговой ставки с 30% до 13%.
Мы сформировали 2 портфеля и инвестировали в каждый по 1 млн рублей. Также каждую неделю мы докупаем бумаги на сумму от 500$ до нескольких тысяч долларов.
Первый портфель — Пенсионный. Туда входят акции “голубых фишек” — крупных компаний, которые давно на рынке, владеют большим пулом объектов недвижимости,
Второй портфель роста — Ядро. Там — акции более мелких компаний, которые могут значительно вырасти — у них хороший потенциал, но и риски немного выше, в краткосрочной перспективе акции могут проседать.
Вот результаты дивидендных портфелей на текущий момент.
Показатели по основному портфелю роста “Ядро” с учетом дивидендов
Общий возврат на инвестиции (Total Return) — с июля прошлого года — 62,58%.

Туда входят Small Caps и Middle Caps. Основная цель — получить наибольший возврат на инвестиции: дивиденды + рост + краткосрочный интерес.
Какие компании есть в портфеле:
- Продающиеся с большим дисконтом, компании в момент выхода из кризиса, с хорошим upside к своим обычным котировкам.
- Small и mid caps, каждый год показывающие рост прибыли на акцию (FFO per share) от 10%.
- Со стабильной выплатой высоких дивидендов.
- С возвратом на инвестиции более 15% (рост + дивиденды + upside) в течение полутора-двух лет.
Пенсионная часть портфеля
Здесь более скромные показатели — с июля 2020 возврат на инвестиции 21,86%.
В портфель входят Mid Caps и Large Caps. Основная цель по портфелю — получение стабильных дивидендов в размере 6-8% в валюте.
Основные критерии для попадания в этот портфель:
- Долгая история увеличения дивидендов.
- Высокий рейтинг надежности (обычно выше, чем у России).
- Только крупные компании с большой капитализацией.
- Возврат на инвестиции > 10% (рост + дивиденды + upside).
Общий возврат на инвестиции дивидендного портфеля: почти вдвое выше, чем у индекса S&P — 29,36%
P.S. Результаты по портфелю роста и 6 стратегий для увеличения капитала будем разбирать уже в этот четверг в 19:30.
Читайте также, как отбирать идеальные REIT.
Дисклеймер: все описанное в статье отражает личный опыт и не является финансовой рекомендацией.
Андрей Меркулов @tinvest