Главная Новости Закон о недвижимости с 1 июля 2019: подорожают ли квартиры в новостройках

Долевое строительство: что изменится с 1 июля 2019 года

Новые условия для застройщиков и дольщиков с 1 июля 2019 года. Экскроу-счета. Отразятся ли изменения на ценах недвижимости.

В область долевого строительства вовлечены сотни тысяч граждан России. Вполне естественно, что их волнуют малейшие перемены в законодательстве, касающиеся этой важной темы. А изменения ожидаются нешуточные.

изменения в долевом строительстве с 1 июля 2019 года

Использование экскроу-счетов в долевом строительстве

С 1 июля 2019 года вступают в силу поправки в Федеральном законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...», внесёные ФЗ №175 от 01.07.2018.

Ключевой статьёй закона № 214-ФЗ, вызвавшей наибольший общественный резонанс, является статья 15.4. Именно она вводит в область долевого строительства обязательство по применению эскроу-счетов.

В мировой банковской практике такие счета используются уже давно, а в России введены практически с 2014 года (закон № 379-ФЗ от 21.12.2013). Эскроу-счёт, по сути, выполняет функцию банковской ячейки по хранению, например, драгоценностей. В этом случае он используется как специальный счёт, гарантирующий безопасность финансовой операции.

С введением новых изменений в закон об ипотечном строительстве применение эскроу-счёта с 01.07.2019 станет обязательным.

Механизм работы эскроу-счёта, используемый в долевом строительстве, заключается в составлении трёхстороннего договора между застройщиком, дольщиком и банком. Банк в данном случае является эскроу-агентом, который обеспечивает сохранность денег дольщика до выполнения застройщиком своих обязательств. Практически это выглядит следующим образом:

  1. Между тремя заинтересованными сторонами заключается договор об открытии эскроу-счёта.
  2. На этот счёт дольщик кладёт деньги в размере полной стоимости квартиры в новостройке.
  3. Застройщик выполняет строительство многоквартирного дома.
  4. Составляются документы, подтверждающие регистрацию недвижимости на имя дольщика (покупателя квартиры).
  5. Банк проверяет комплектность документов на квартиру и выполнение других обязательств, взятых на себя застройщиком.
  6. Деньги с эскроу-счёта переводятся на счёт застройщика.

Строительство многоквартирных домов
В область долевого строительства вовлечены сотни строительных компаний и миллионы граждан

Указанный порядок расчётов позволит наконец-то покончить с многочисленными аферами в долевом строительстве, в результате которых регулярно страдает большое количество дольщиков.

Недобросовестные застройщики, собирая предварительные взносы на строительство квартир, часто исчезали с этим деньгами, оставляя граждан без долгожданных квартир, но с долгами по ипотеке. И также отмечались многочисленные случаи долгостроев, при которых сроки сдачи объектов постоянно срывались, а деньги вложившихся в строительство пайщиков обесценивались.

Будет ли подорожание квартир?

Введение эскроу-счетов для всех участников долевого строительства сопровождается как положительными, так и отрицательными последствиями.

Самыми крупными бенефициарами в данном случае становятся банки. Во-первых, без них открытие эскроу-счетов невозможно. Являясь эскроу-агентами, они оказывают платные услуги. Во-вторых, застройщики будут вынуждены обращаться к ним за кредитами и выплачивать им проценты с кредитов.

Неплохой бонус получат дольщики. Новый механизм с применением эскроу-счетов обеспечит им защиту вложенных денег. Исключается возникновение ситуации, когда они остаются без денег и квартиры, а также с ипотечным долгом. Если компания-застройщик не выполнит свои обязательства, то деньги с эскроу-счетов возвращаются их владельцам.

Но к сожалению, у реформы долевого строительства есть обратная сторона — она ведёт почти к неизбежному повышению цен на квартиры.

Дело в том, что работы по строительству жилья застройщику теперь обойдутся намного дороже, чем раньше. Ведь до реформы застройщик заранее брал у дольщика деньги на строительство и за использование этих денег давал ему определённую скидку. Сейчас же средства дольщика до окончания строительства хранятся на эскроу-счетах. Для выполнения строительных работ застройщик вынужден под проценты брать кредит у банка.

Например, банки сейчас выдают кредиты на строительство жилья под 10–15% годовых.

Для строительной компании будет вполне разумно на ту же сумму поднять цену на квартиру.

Но цены на жильё зависят не только от стоимости их строительства. Большую роль здесь играет состояние рынка. Величина спроса на жильё диктуется, кроме всего прочего, состоянием кошелька потребителя услуг и другими факторами. Вполне возможно, что покупатели не будут готовы платить за квартиры на 10–15% больше. Поэтому возможен такой вариант, при котором застройщики увеличат цены за квартиры в новостройках на суммы, которые будут меньшие кредитных процентов, за счёт части своей прибыли. В любом случае определённого подорожания квартир не избежать.

Многоквартирные дома в России
Подорожание квартир в 2019 году диктуется не только новыми правилами долевого строительства, но также другими условиями рынка

Что касается застройщиков, то им гарантированы выплаты с эскроу-счетов. Они могут заранее определить сумму необходимого кредита и даже рассчитать долю своей прибыли. Но для того чтобы получить кредит на строительство жильяЮ застройщик должен иметь на своих счетах в банке не менее 10% от суммы, которая необходима для строительства.

Например, если проект на строительство многоквартирного здания рассчитан на 800 млн руб., то строительная компания для получения кредита на эту сумму должна будет иметь на счёте не менее 80 млн руб.

При таком отборе отсеются не только фирмы с сомнительной репутацией, но и множество мелких и средних компаний. В результате останутся только самые крупные игроки, что приведёт к уменьшению конкуренции и повышению цен на квартиры. Эксперты прогнозируют увеличение стоимости квартир до 20%.

Видео: что ждёт рынок недвижимости в 2019 году

Новые правила в долевом строительстве неоднозначны. С одной стороны, они покончат с многочисленными жилищными аферами, а с другой стороны, приведут к неизбежному подорожанию квартир на первичном рынке.

Читайте также

Добавить комментарий

Войти с помощью:

Уважаемые читатели! Мы не приемлем в комментариях мат, оскорбления других участников, спам и ссылки на сторонние ресурсы, враждебные заявления в сторону администрации и посетителей ресурса. Комментарии, нарушающие правила сайта, будут удалены.
Обязательные поля отмечены *

 

Если Вам нравятся статьи, подпишитесь на наш канал в Яндекс Дзене, чтобы не пропустить свежие публикации. Вы с нами?