Главная Личные финансы Можно ли купить долю или комнату в квартире на материнский капитал

Можно ли купить комнату или долю в квартире за материнский капитал

Условия, при которых можно купить за материнский капитал комнату или долю в квартире. Сложности сделки между родственниками. Необходимые документы.

Семьи, которые хотят купить жильё за материнский капитал, не всегда располагают накоплениями, которые нужно добавить для покупки отдельной квартиры, или могут потянуть ипотеку. Самих же средств материнского капитала хватит в лучшем случае на квартиру в депрессивном райцентре или дом в селе — и то не во всяком регионе. Поэтому покупка комнаты или доли в квартире остаётся для них единственной возможностью купить за материнский капитал собственное жильё. В отдельных случаях это возможно. Рассказываем подробно.

покупка доли в квартире или комнаты за материнский капитал

Позволяет ли закон приобрести комнату или долю в квартире за материнский капитал

Ни в законе о материнском капитале (Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 № 256-ФЗ), ни в Правилах направления средств (части средств) материнского капитала на улучшение жилищных условий, утверждённых Постановлением Правительством РФ от 12.12.2007 № 862, нет прямого запрета на приобретение комнаты или доли в квартире за эти деньги. Но и что так можно, тоже не написано. На практике семья может улучшить жилищные условия по такому варианту, но не каждая комната или доля в квартире для этого годится.

Скрин страницы сайта ПФР с описанием госуслуги по распоряжению материнским капиталом
Основные законы и подзаконные акты, которые регулируют распоряжение материнским капиталом, можно найти на сайте ПФР, но это ещё не всё: отдельные нюансы покупки доли или комнаты регулируются и другими законами

В частности, в 2013 году многодетная мать из города Коркино Челябинской области выкупила у собственной матери долю в квартире, в которой самой женщине, её матери и родному брату принадлежали доли по 1/3. Пенсионный фонд отказался перечислить деньги, мотивируя тем, что жилищные условия семьи после сделки не улучшатся. Его позицию поддержали суд первой инстанции и областной суд. А вот Верховный Суд (ВС) РФ, как сообщает официальный печатный орган Правительства РФ «Российская газета», решил, что жилищные условия улучшились — покупка доли позволила семье занять две комнаты в трёхкомнатной квартире, а поскольку ей после покупки стали принадлежать уже не 1/3, а 2/3 квартиры, дети женщины «стали в полном объёме обладателями правомочий собственника».

Похожий случай упоминается в Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 года. Женщина купила долю в квартире, которой единолично владел её отец. Пенсионный фонд денег не дал с той же мотивацией, что и в предыдущем примере — жилищные условия семьи от сделки не улучшились. Но суд первой инстанции счёл иначе, а облсуд и ВС РФ оставили его решение в силе по той же причине — размер купленной доли позволял выделить семье две отдельных комнаты.

Разберёмся, в чём разница между долей в квартире и комнатой. Доля в квартире — это абстрактное понятие. Если человеку принадлежит некая доля в квартире, это не значит, что у него в собственности конкретные квадратные метры. Другое дело, если эта доля на бумаге оформлена как конкретная часть квартиры — отдельная жилая комната. Это называется «доля, выделенная в натуре». В этом случае доля = комната или несколько комнат. И если они изолированы, купить такую долю за материнский капитал можно.

Есть и один случай, когда Пенсионный фонд не будет возражать против оплаты материнским капиталом невыделенной в натуре доли в квартире — если после сделки в собственности у семьи окажется вся квартира. Например, вам принадлежит две трети квартиры, кому-то ещё — треть. Вы эту треть у владельца выкупаете, и вся квартира ваша.

Особый случай — покупка комнаты в общежитии. Ситуация зависит от того, как проходит здание по документам. Если как общежитие — нельзя. Не только за материнский капитал — вообще никак. Это специализированный жилой фонд, и жилые помещения в нём купить, продать и приватизировать нельзя. Прямой запрет на их отчуждение содержит ст. 10 Жилищного кодекса (ЖК) РФ. А если как жилой дом и комната по документам значится квартирой, можно.

На сайтах по недвижимости такие объявления легко распознать — если предлагается не квартира, а комната в однокомнатной квартире, а в описании говорится о приватизированной комнате в общежитие, значит, по документам это жилой дом, а комнаты в нём имеют статус квартиры. Комнату в общежитии, пока оно не станет жилым домом, приватизировать продать или купить нельзя. Не только за материнский капитал — вообще нельзя.

Скриншот страницы на Авито с объявлениями о продаже комнат в Воронеже
Когда на продаже выставлена комната в однокомнатной квартире, скорее всего, речь о бывшем общежитие, которая по документам — жилой дом, а комнаты в нём по документам же — квартиры

В советские времена мой родственник получил жильё в ведомственном общежитии квартирного типа. Потом предприятие, которому это общежитие изначально принадлежало, передало его на баланс города. Так мой родственник получил возможность приватизировать двухкомнатную квартиру, которую занимал там вместе с семьёй. Ведь общежитие стало отличаться от обычного жилого дома разве что планировкой — один вход с вахтером, которого сменил консьерж, а не несколько подъездов, ну и коридоры на этажах подлинне́е.
Жилыми домами по документам стали и некоторые общежития в студгородке университета, где я получил первое высшее образование. Они как были, так и остались с той же планировкой — жилые комнаты и общие кухня и санузел на весь этаж. Но комнаты теперь по документам — квартиры, а общежитие — такой же жилой дом, как обычная девятиэтажка через дорогу.

Семьи, которые хотят купить жильё за материнский капитал, в том числе комнату или долю, волнует, нужно ли дожидаться, пока ребёнку исполнится три года. Ответ зависит от варианта оплаты. Если покупаете с привлечением кредитных средств — ипотеки или иного целевого жилищного займа — и направляете материнский капитал на первый взнос по такому кредиту или его досрочное погашение, ждать не надо. При любом ином варианте придётся сначала дождаться, пока малышу стукнет три года.

Можно ли купить долю за материнский капитал у родственников

Как и в случае с покупкой комнаты или доли вообще, про их приобретение у родственников в законе ничего не написано.

В обоих примерах из практики Верховного Суда РФ, которые мы рассмотрели выше, продавцами долей выступали родственники, и ВС РФ, когда он признавал за истцами право воспользоваться материнским капиталом для покупки, это обстоятельство не смутило. А это свидетельствует — покупка комнаты или доли у родственников вообще в принципе возможна.

Однако к сделкам по недвижимости с участием материнского капитала, где между продавцом и покупателем есть родственные отношения, особенно если это близкие родственники — дети и родители, внуки и дедушки или бабушки, братья и сёстры — Пенсионный фонд относится с заведомым подозрением и рассматривает как способ обналичить деньги и использовать по своему усмотрению.

Это не значит, что деньги не дадут и не будет шанса оспорить отказ в суде. Но к аргументам для ПФР и, возможно, суда в пользу того, что деньги материнского капитала семье в этом случае нужны для улучшения жилищных условий, нужно подойти максимально серьёзно.

Максимум подозрений вызывает ситуация, когда продавец сам живёт в той же квартире, не имеет другого жилья и не собирается его приобретать или куда-то переехать. Если же живёт в другом месте, в идеале — и зарегистрирован там по месту жительства, а после сделки семье станет принадлежать вся квартира или размер доли позволит, как и в примерах из судебной практики, выделить семье одну или несколько изолированных комнат, вопросов будет меньше. Не самый плохой вариант, когда продавец покупает отдельное жильё, имеет для этого достаточно накоплений или одобрение банка по ипотеке, а ещё лучше — если уже есть предварительный договор купли-продажи на помещение, которое он планирует приобрести, а затем туда переехать.

Как купить комнату или долю в квартире за материнский капитал

Обратиться за деньгами в Пенсионный фонд вы можете как до сделки, так и, если располагаете достаточной суммой для покупки или покупаете у родственников и они готовы подождать окончательного расчёта — после.

В любом случае в Пенсионном фонде захотят видеть такой пакет документов в комплекте «оригинал плюс копия»:

  • Паспорта обоих родителей.
  • Сертификат на материнский капитал.
  • Свидетельство о браке, если покупателем выступает не сама мать, на которую оформлен сертификат, а её супруг.
  • Правоустанавливающие документы на долю или комнату: выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и договор-купли продажи, свидетельство о праве наследования, свидетельство о приватизации и тому подобное.
  • Копия кредитного договора по ипотеке или иному целевому жилищному займу, если вы приобретаете комнату или долю на заёмные деньги и намерены направить материнский капитал на первый взнос по кредиту или его досрочное погашение. Получить ипотеку на комнату и особенно долю сложно, но если с её приобретением семья станет владельцем всей квартиры, возможны исключения.
  • Справка из банка об остатке задолженности, если материнским капиталом планируете погасить ранее взятый на покупку доли или комнаты кредит — ипотеку или иной целевой жилищный заём.
  • Договор купли-продажи и выписка ЕГРН о вашем праве собственности на комнату или долю, если сделка уже состоялась и жильё принадлежит вам.
  • Нотариальное обязательство выделить доли в приобретаемом жильё второму супругу и всем детям.

Актуальный список документов можно найти на сайте ПФР.

Если вы и продавец родственники, лучше сразу позаботиться о дополнительных документах, которые подтверждают, что вы намерены оплатить покупку материнским капиталом, а не обналичить его под видом приобретения комнаты или доли. Их набор зависит от конкретной ситуации. Например, если продавец живёт отдельно — подтверждение его регистрации по месту жительства или пребывания в другом жилье, договор аренды такого жилья или выписка из ЕГРН, которая подтверждает, что жильё принадлежит продавцу, и правоустанавливающий документ на это жильё — договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве наследования или о приватизации или иной. Если продавец намерен купить другое жильё и туда отселиться — выписку из банка об остатке суммы, которую он намерен потратить на покупку нового жилья или решение банка об одобрении ипотеки и тому подобное.

В 2019 году для сделок с долями в недвижимости обязательно нотариальное заверение. Для оформления у нотариуса нужны:

  • Паспорта всех участников сделки.
  • Свидетельство о праве собственности продавца или выписка ЕГРН на отчуждаемую долю или комнату.
  • Если у квартиры или дома есть другие совладельцы, кроме вас и продавца — их отказы от реализации своего преимущественного права на выкуп доли или подтверждения, что все они получили предложения о её выкупе, но его проигнорировали и в течение месяца не ответили.
  • Деньги для оплаты услуг нотариуса и госпошлины за регистрацию перехода права собственности.

В 2019 году нотариусы сами передают в Росреестр документы на переоформления собственности с продавца на покупателя. Нотариус обязан сделать это в день сделки в электронном виде. Если передать заявление в электронном виде нет технической возможности — в ближайшие два рабочих дня отвезти бумажные документы в службу одного окна Росреестра лично или поручить это помощнику. Покупателю остаётся только получить выписку ЕГРН. По его выбору нотариус отправит её в электронном виде покупателю на email или распечатает и заверит бумажную версию.

Итак, для приобретения за материнский капитал доли или комнаты надо действовать в такой последовательности:

Если продавец ваш родственник, а у квартиры, долю в которой он продаёт, есть другие совладельцы, разослать им всем письма с уведомлением о вручении и описью вложений. Аналогично надо действовать продавцу комнаты в коммунальной квартире: собственники других комнат в коммуналке имеют преимущественное право выкупа. Затем нужно собрать отказы всех, кто имеет преимущественное право выкупа, или дождаться, пока истечёт месяц с даты вручения последнего письма с предложением адресату. Если всё это не ваш случай, начинайте со следующего шага. Только не забудьте удостовериться у продавца, что он получил отказы других совладельцев или хотя бы разослал им предложения выкупить его долю или комнату.

  1. Соберите пакет документов для Пенсионного фонда и подайте заявление о выделении денег на покупку жилья. Дождитесь решения ПФР. На это закон отводит один месяц. Если решение положительное, переходите к следующему шагу. Если отказ, судитесь до победного конца.
    Скрин сайта ПФР
    Актуальная информация о сроке рассмотрения заявлений на распоряжение материнским капиталом есть на сайте ПФР: в 2019 году это один месяц с даты принятия документов
  2. Оформите сделку у нотариуса.
  3. Получите выписку ЕГРН на вашу собственность.
  4. В течение полугода с даты, когда ПФР перечислит деньги продавцу, выделите доли в комнате или разделите приобретённую долю между покупателем, всеми детьми и вторым родителем. Если комнату или долю покупаете в кредит, полгода будут отсчитываться с вашего последнего платежа по этому кредиту.

Можно ли купить комнату или долю в частном доме за материнский капитал

С оплатой материнским капиталом комнаты или доли в частном доме ситуация сложнее, чем по квартире. Частный дом должен иметь статус жилого и не просто иметь все необходимые коммуникации, а быть официально признанным пригодным для проживания. Впрочем, это не значит, что обязателен весь набор городских удобств. Воды в колодце или колонке во дворе или на улице и туалета типа «скворечник» во дворе для признания дома пригодным к проживанию достаточно.

Но это ещё не всё. Шансы оплатить материнским капиталом долю или комнату в доме высоки, когда весь дом после её выкупа перейдёт в полное владение семьи или если часть дома, которую планирует купить семья, имеет собственный вход, в том числе и со двора, и статус отдельной квартиры. Адрес такого жилого помещения обычно формулируется, например: улица Радужная, дом 1, квартира 1 Только квартир в таком доме обычно две, но бывает и больше. Есть квартиры в таких домах, которые изначально оформлялись в этом статусе. Обычно их выделяли на селе — работникам совхозов, колхозов, леспромхозов, учителям и тому подобное.

Отзывы о покупке комнаты или доли в квартире за материнский капитал

Хотя вариант решения квартирного вопроса за материнский капитал приобретением комнаты или доли востребован и возможен, ведь доходы большинства российских семей невысоки, личного опыта в этой сфере на просторах Рунета не так много, как это может показаться. В тех же немногих, что удалось найти, люди в основном пишут о проблемах, с которыми столкнулись, и просят совета, как быть в непростой ситуации. Например, посетительница сайта ПроМатеринскийКапитал.Ру, называвшаяся Екатериной, попала в патовую ситуацию: Пенсионный фонд забраковал договор купли-продажи, а нотариус не хочет его переделывать.

Мы уже собрали все нужные документы для покупки жилья за счёт средств маткапитала и сдали их в ПФР. Документы наши приняли, сейчас прошло уже 3 недели, и мне звонят из Пенсионного и говорят, что договор наш составлен без обременения на жилое помещение, а в справке о гос. регистрации из Росреестра указано обременение на право собственности. Сказали, нам надо поторопиться, т. к. через неделю им уже нужно будет выносить решение. Я уже позвонила нотариусу, с которым мы составляли договор. Она нам сказала, что в таком договоре не указывается обременение, и его можно идти снимать в Росреестр сразу после перечисления продавцу всей суммы. Скажите, чего нам теперь ждать? Мы так надеялись, что всё у нас получится и будет нам своё жильё!

Екатерина

http://pro-materinskiy-kapital.ru/ispolzovanie/uluchshenie-zhilischnyx-usloviy/pokupka-komnaty/

Ситуация нестыковки между разными организациями или, как в отзыве, между ПФР и нотариусом, от которых страдают граждане, распространены. Проблема в том, что чиновник или, как в этом случае, нотариус либо впадает в ступор, столкнувшись с нетипичной ситуацией, либо упорствует из обострённого чувства собственной важности. Лучший вариант разобраться, кто прав, кто виноват, пожаловаться на нотариуса в местную нотариальную палату, а на клерка Пенсионного фонда — в региональное управление ПФР или центральный аппарат. Сам я в похожих случаях так и делал не раз, и всегда вопрос разрешался в мою пользу, а виновные получали по шапке. Мои случаи, правда, не были связаны с материнским капиталом, но этот алгоритм универсален.

А у посетительницы того же сайта Лилии возникла спорная ситуация с продавцом.

Купила комнату в общежитии, а продавец говорит, что ключи от комнаты передаст после оплаты средствами мат.капитала. Сама сдаёт комнату квартирантам и не платит за коммунальные услуги. Как поступили вы?

Лилия

http://pro-materinskiy-kapital.ru/ispolzovanie/uluchshenie-zhilischnyx-usloviy/pokupka-komnaty/

Я бы в такой ситуации обратился в полицию и/или суд за обеспечением мне доступа в принадлежащее мне на праве собственности помещение и реализацией этого права собственности на него. И в любом случае через суд потребовал от продавца возмещения материального ущерба — задолженности за коммунальные услуги, которая накопилась за время, пока я не имел фактического доступа в собственное жильё, и морального вреда.

А у Натальи после покупки случился конфликт с бывшим мужем.

Живу в комнате общежития с двумя детьми, не достигшими возраста 14 лет. Комната приобретена в ипотеку, которую я закрыла материнским капиталом. С мужем разошлась, по судебному решению он должен переоформить доли на меня и детей по ¼. Решение не исполнено. Сейчас поступают угрозы, что бывший супруг продал свою долю, хотя доли ещё не оформлены, и требует с меня арендную плату. Бывший супруг мне не предлагал выкупить свою долю. Доли в законном порядке ещё не оформлены. Что мне делать?

Наталья

http://pro-materinskiy-kapital.ru/ispolzovanie/uluchshenie-zhilischnyx-usloviy/pokupka-komnaty/

Поскольку бывший муж не исполнил своего обязательства выделить доли Наталье и детям, ей нужно обращаться в прокуратуру. Даже если супруг успел продать комнату, есть все основания для расторжения сделки. Это актуально для любой сделки с участием материнского капитала.

Покупка за материнский капитал доли в квартире или комнаты хотя и не во всех случаях, но возможна. И это хорошо. Ведь у многих российских семей нет другой возможности обзавестись пусть и далёким от идеала, но собственным жильём. А так у них появляется шанс использовать эти деньги для одной из целей, на которые государство выделило эти средства — улучшить жилищные условия посильным способом.

Читайте также

Добавить комментарий

Войти с помощью:

vkontakte facebook odnoklassniki yandex

Уважаемые читатели! Мы не приемлем в комментариях мат, оскорбления других участников, спам и ссылки на сторонние ресурсы, враждебные заявления в сторону администрации и посетителей ресурса. Комментарии, нарушающие правила сайта, будут удалены.
Обязательные поля отмечены *