Как купить дом — поэтапное руководство для покупателя + советы как не стать жертвой мошенников
Добрый день, уважаемые читатели! С вами снова Александра Кадынцева, эксперт журнала «ХитёрБобёр».
Мечтаете переехать в новый дом? Во время поисков будьте готовыми к тому, что подходящий вариант отыщется не так быстро, как вы рассчитываете. Или приглянувшийся вам домик будет стоить больше, чем у вас имеется в наличии.
Не отчаивайтесь! Ваша мечта обязательно осуществится, если вы четко распланируете все действия и будете предельно внимательны. В этой статье я расскажу, на что обращать внимание, выбирая новое жилье, а также дам несколько советов, которые уберегут вас от мошенников.
Начинаем!
1. Где искать дом для покупки
Это самый первый и главный вопрос, на который предстоит ответить перед покупкой. Речь идет не о географическом положении недвижимости, а о том, что приобретать: новый коттедж, который застройщик выстроит «под вас», или покупать так называемую «вторичку».
Вторичной называется недвижимость, уже имеющая юридическую историю, то есть одного или нескольких собственников.
Первичный рынок недвижимости
Строение, приобретаемое у застройщиков, еще не имеет юридической истории, то есть вы станете его первым владельцем. Приобрести его можно по минимальной цене, правда на этапе начала строительства, которое неизвестно сколько продлится.
То есть, купив строящийся коттедж, вы вселитесь в него не сразу, а через один-два года. В этой нише много «лазеек» для мошенников. Одни берут деньги и исчезают, другие экономят на строительных материалах. Чтобы не стать жертвой обмана, выбирайте застройщика тщательно, обращая внимание на продолжительность существования фирмы, отзывы ее клиентов.
Вторичный рынок недвижимости
Особенность покупки жилья, которое уже кому-то принадлежит — тщательная проверка документов. Важно, чтобы приобретаемый дом не был залоговым имуществом банка, не был куплен в ипотеку, не состоял в аренде, не имел других видов обременения.
2. 5 этапов покупки дома
Приобретение нового жилья — процесс волнительный и непростой. Нужно на каждом этапе взвешивать все за и против, обдумывать и рассматривать все предложения, чтобы не стать жертвой обмана или не купить дом с проблемами — как юридическими, так и «физическими».
Рассмотрим порядок приобретения недвижимости по этапам.
Этап 1. Определяемся с районом и изучаем цены
Выбор района сугубо индивидуален. Одни ориентируются на близость объектов инфраструктуры (школу, детский сад, торговые центры, маршруты общественного транспорта), другие планируют сменить городской шум и суету на более тихое и отделенное место, третьи рассматривают покупку нового дома с целью ведения собственного бизнеса.
Критерии выбора района разные, но оценить и рассмотреть предложения в интересующей вас местности нужно все.
В помощь тем, кто рассматривает покупку дома в деревне, видео с полезной информацией:
Этап 2. Ищем объявления
Искать объявления удобно на интернет-досках, где объявления о недвижимости размещают собственники жилья и агентства. Желательно иметь дело напрямую с владельцами, поскольку агентства часто завышают цены. В итоге часть суммы, которую вы выплатите за дом, получат агенты.
Обращайте внимание на варианты со средней ценой. Заманчиво дешевые предложения — ветхие строения, отдаленные участки, проблемы с документацией, дома с плохой «историей».
Не стесняйтесь звонить по объявлениям, предлагающим дорогие варианты жилья. Если дом продает собственник, возможно, он согласится поторговаться и вы приобретете дом по той цене, на которую рассчитываете.
Этап 3. Просматриваем подходящие варианты
Просмотр понравившихся предложений — ответственный момент. Приехав на место, обращайте внимание на любые мелочи. Обойдите все помещения, загляните в каждый уголок.
Оцените, как дом подготовлен к осмотру, потрогайте стены, осмотрите внешнее состояние строения. Интересуйтесь всеми техническими моментами: из чего сделан фундамент, кровля, стены, убедитесь в том, что все строения на участке внесены в план и оформлены.
Спросите владельцев о недостатках дома, причине продажи. Недостатки — главное, на что стоит обращать внимание, выбирая дом. Едва ли вы будете рады появлению «неприятных сюрпризов» после заселения. Расспросите соседей о приглянувшемся доме и его хозяевах.
Этап 4. Проверяем документы
Если объявление опубликовано, теоретически пакет бумаг на недвижимое имущество владельцами уже собран, и оно полностью готово к сделке. На деле это не всегда так. Часто продажа дома и подготовка нужных документов ведется параллельно. Чтобы не столкнуться с неприятностями в виде ошибок в документации, поддельных справок и выписок, их нужно тщательно проверить.
Подключите к проверке профессионального юриста или риэлтора, регулярно работающего с документами на недвижимость. Лучше оплатить услуги специалистов, чем полагаться на добросовестность продавцов.
Этап 5. Заключаем сделку
Заключение сделки — самый ответственный момент для обеих сторон: покупателя и продавца. Важно правильно оформить договор купли/продажи, ознакомиться со всеми его пунктами. Желательно перед подписью показать договор юристу.
Сделка оформляется в присутствии государственного регистратора. В его же присутствии передаются деньги, чтобы в дальнейшем не возникло никаких недоразумений.
О там, как правильно продать дом, читайте в специальной статье нашего журнала.
3. Особенности покупки дома за материнский капитал
Материнский капитал — государственная программа, направленная на улучшение благосостояния российских семей, в которых родился второй ребенок. Им выдается сертификат на 450 000 рублей, которые большинство использует на улучшение жилищных условий. Купить дом за такую сумму нельзя, но его можно использовать в качестве первоначального взноса при покупке жилья в кредит.
Не все владельцы домов, выставленных на продажу, охотно идут на заключение сделки с использованием материнского капитала. Средства Пенсионный фонд РФ переводит на счет продавца не сразу, а только после рассмотрения и одобрения сделки.
Еще одна особенность покупки жилья за средства материнского капитала — строгие требования к приобретаемому дому. Износ строения не должен превышать 50%.
4. Как правильно осматривать дом — на что обращать внимание
На осмотр заинтересовавшего вас объекта недвижимости лучше взять с собой профессионального строителя, имеющего четкое представление о том, каким должно быть добротное качественное жилье. Для этой миссии подойдет также сотрудник риэлторской компании или оценщик, знающий, на что обращать внимание в выборе дома в первую очередь.
Уточните у владельца год постройки дома, а также период владения им, количество хозяев.
Разберем подробнее, на чем нужно заострить внимание, выбирая новый кров.
Материал строительства
Идеального строительного материала для возведения дома нет. Дерево, камень, пеноблоки, сип-панели, ракушечник, кирпич — каждый из материалов имеет свое время усадки, долговечность, теплоизоляционные качества. Осмотрите толщину и состояние стен, убедитесь в том, что внутри в доме нет запаха сырости, стены не плесневеют.
Фундамент
Если фундамент плохо укреплен или вовсе отсутствует, в строении скоро появятся большие трещины, здание перекосится. Если на фасаде есть трещины — это тревожный признак неправильного устройства фундамента. Если у здания есть подвал, осмотрите его. Убедитесь, что его не затапливает вода, нет грибка и сырости. Если сырость есть — это признак плохой гидроизоляции.
Татьяне и Юрию удалось накопить сумму, достаточную для покупки скромного домика. После нескольких месяцев просмотра объявлений, фактических выездов на осмотр им удалось сделать всего несколько. То их опередили другие, то хозяин продавать раздумал, то документы не все у владельца.
Наконец-то нашелся оптимальный вариант. Понравился и Татьяне и Юрию.
Любезные хозяева показали все комнаты, расхвалили своих соседей, подворье, свели разговор на другую тему. Супруги прониклись доверием к хозяевам, еще немного поболтали, походили по двору и уехали. Впечатления остались хорошие. Решение о заключении сделки принято, договор подписан, деньги отданы.
Новоселы въехали и, приступив к ремонту, увидели, что под новенькими обоями стены внизу покрыты плесенью. Причина в том, что у фундамента нет гидроизоляции. Супруги осматривали дом летом, были открыты окна и двери, бывшие владельцы переклеили обои, вынесли все вещи и мебель, поэтому горе-покупатели не заметили проблемы.
Крыша и чердак
При осмотре дома обращайте внимание и на кровлю. Значение имеет и материал, которым она перекрыта, и его состояние. Также важно убедиться в прочности несущих конструкций кровли, удостовериться, выдержит ли кровля большое количество снега, есть ли у нее гидроизоляция и утепление.
Отопление
Самое экономное отопление — газовое. Если дом покупается в негазифицированном районе, отопление бывает электрическим, печным или от котла, работающего на твердом топливе.
Чтобы подсчитать, во сколько вам обойдется обогрев нового жилья, попросите у владельцев квитанции об оплате отопления за зимний период. Включите батареи в зимний режим и проверьте их работоспособность.
Водоснабжение и водонагреватель
Если дом не подключен к системе централизованного водоснабжения, для забора воды используется колодец или скважина, желательно взять пробу воды на экспертизу, чтобы убедиться, что она безопасна для здоровья. В противном случае понадобится установка качественной системы фильтрации.
Для нагрева воды в частных домах используются газовые колонки, а также электрические накопительные или проточные водонагреватели. Проверьте состояние водонагревателя в осматриваемом жилье, узнайте срок его эксплуатации.
Участок
Осматривая его, обратите внимание на хозяйственные постройки. Важно, чтобы они были включены в план участка и технический паспорт объекта. Осмотрите их. Имеет значение площадь участка, его форма, правильное расположение септика (выгребной ямы), отвечающее санитарным нормам, наличие системы полива или возможность ее организации, рельеф двора.
5. Какие документы нужно проверять перед покупкой дома?
Любые ошибки в документации или ее частичное отсутствие могут обернуться большими проблемами, начиная от сложности переоформления бумаг на имя нового владельца, и заканчивая рисками приобрести дом с обременением.
Чтобы не стать жертвой мошенничества и не столкнуться с непредвиденными обстоятельствами в виде оспаривания прав на купленный вами дом со стороны третьих лиц, тщательно проверяйте документы на интересующий вас объект недвижимости.
Разберем основные документы, которые должны быть у владельца продаваемой недвижимости в обязательном порядке.
Разрешение на строительство
Разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дает застройщику право строить. Это документ выдается при приобретении земельного участка под строительство.
Он переходит к последующим правообладателям участка без переоформления, если указанный в нём срок, отведенный на строительство, не истек.
Свидетельство на недвижимость и участок
Собственник в обязательном порядке должен предъявить покупателю свидетельство о праве собственности на дом и свидетельство о праве собственности на земельный участок. Эти документы дают ему право распоряжаться им.
Если речь идет о продаже дома, находящегося не в собственности продавца, а его ближайшего родственника, у него должна быть нотариально заверенная доверенность, подтверждающая, что он действует от имени лица, чьи данные указаны в праве собственности на дом.
На всякий случай попросите о встрече с тем, от чьего имени действует продавец, чтобы убедиться, что родственник продавца дееспособный гражданин.
Справка о количество прописанных человек
Идеальный вариант покупки, если в доме никто не прописан, либо прописан только хозяин и его близкие родственники. Часто бывает так, что в доме прописаны дальние родственники, несовершеннолетние дети или вовсе посторонние люди, которых нужно разыскать, чтобы они выписались или выписывать в судебном порядке.
Эта процедура отнимает время и отодвигает заключение сделки о купле/продаже.
Не соглашайтесь на заключение сделки, пока из дома не выпишутся все прописанные лица.
Согласие на продажу от совладельца (если дом в доле)
Согласие на продажу долевой собственности дают все дольщики, в противном случае заключение договора купли/продажи не состоится. Если кто-либо из дольщиков собственности не проживает в ней и находится в другом городе, лицо, продающее дом, вправе действовать по нотариально заверенной доверенности от отсутствующего дольщика.
До подписания договора о купле/продаже имущества покупатель имеет право запрашивать у продавца целый перечень справок и выписок, касающихся объекта недвижимости.
Продавец, в свою очередь, имеет право отказаться от предоставления сведений, которые законодательство не требует для осуществления перехода права собственности.
Общий перечень документов для купли/продажи дома и земельного участка:
| Порядковый номер по степени значимости | Название документа | Случаи, в которых документ предъявляется |
| 1 | Паспорт собственника | Во всех случаях |
| 2 | Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом | Во всех случаях |
| 3 | Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом | Во всех случаях |
| 4 | Кадастровый паспорт участка | Во всех случаях |
| 5 | Кадастровый паспорт объекта недвижимости | Во всех случаях |
| 6 | Выписка из домовой книги | Во всех случаях |
| 7 | Технический паспорт и выписка из БТИ | Во всех случаях |
| 8 | Выписка из ЕГРП | Не обязательна. Берется по требованию покупателя, или договор купли/продажи составляется в простой письменной форме |
| 9 | Нотариальное согласие супруги (а) на заключение сделки | Требуется, если объект недвижимости – совместно нажитое супругами имущество (приобретенное после вступления в брак) |
| 10 | Разрешение на заключение сделки со стороны отдела опеки и попечительства администрации муниципального образования | Необходимо, если объект продажи – жилье, ранее приобретенное собственником за средства материнского капитала |
| 11 | Справка из ИФНС РФ об отсутствии задолженности по имущественным налогам | Предъявляется, если ее запрашивает покупатель |
| 12 | Справка о задолженности по коммунальным платежам | По требованию лица, приобретающего дом |
| 13 | Нотариально заверенный отказ от преимущественного права покупки | Берется продавцом от соседей-собственников части дома, если совладельцы не могут присутствовать при сделке и подписать договор купли/продажи |
| 14 | Справка от нарколога и психиатра | Не обязательна. Предоставляется по запросу покупателя для подтверждения дееспособности продавца |
6. Как не попасться мошенникам — полезные советы и рекомендации
Мошенничество с недвижимостью для покупателя заканчивается потерей денежных средств. Нечистые на руку продавцы используют двойные продажи, подлог документов, продажу жилья, снятого по договору найма, неприватизированного жилья, а также недвижимости после смерти владельца и до вступления в права собственности его законных наследников.
На рынке недвижимости покупатели рискуют больше, чем продавцы. Схем «развода», где жертвой становится владелец коттеджа или квартиры, выставленной на торг, гораздо меньше, чем мошеннических манипуляций, в результате которых незадачливый покупатель лишается всего: и денежных средств, и «купленного» имущества.
Разберем несколько «классических» схем, знание о которых поможет вам не стать жертвой обмана.
Совет 1. Сравните заявленную площадь участка с фактической
Покупая дом в поселке городского типа или в деревне, сравните фактическую площадь подворья с указанной в предъявленных продавцом документах. Самый простой способ проверки — измерение участка и нехитрый подсчет. Для измерения подходит механическая рулетка или цифровые геодезические приборы.
Несоответствие реальных данных цифрам, указанным в кадастровом паспорте участка — признак того, что вас обманывают.
С 2018-го года владельцы земельных участков смогут продать их только после проведения межевания и внесения координат участка в публичную кадастровую карту Российской Федерации.
Совет 2. Убедитесь, что предыдущие хозяева не делали незаконных перепланировок
Расположение комнат в доме должно отвечать схемам в техническом паспорте строения. Перепланировки в жилье должны быть отражены и в кадастровом паспорте недвижимости.
Совет 3. Проверьте проектные документы на жилое здание
Все бумаги, которые есть у продающегося объекта недвижимости, подлежат тщательной проверке. В том числе и проектные документы. Если вы покупаете новый коттедж, который для вас возводит застройщик, ознакомиться с проектной документацией вы сможете еще на стадии переговоров. Покажите проект специалисту, если не разбираетесь в строительстве.
Совет 4. Обратите внимание на наличие двух договоров на продажу (отдельно на участок и дом)
Заключать договор купли/продажи с продавцом вы должны дважды. Первый договор касается земельного участка, а второй строения, возведенного на нем. Перед подписанием договора убедитесь в правильности документов, соответствия данных на участок и дом сведениям, внесенным в текст договоров.
Несколько раз перепроверьте правильность заполнения сами и передайте бумаги регистратору, подтверждающему законность сделки, для повторной проверки.
С 2018-го года налог на прибыль от продажи жилья уплачивается отдельно от продажи участка и отдельно от продажи дома. После уплаты налогового вычета выдается две квитанции.
7. Заключение
В качестве заключения приведу несколько рекомендаций, которые предостерегут вас от попадания в «лапы» мошенников:
- Не оставляйте свои документы посредникам, если вы решили прибегнуть к их помощи. Сделка подразумевает непосредственное участие продавца и покупателя.
- Не соглашайтесь на указание в договоре намеренно заниженной стоимости жилья.
- Не соглашайтесь на «дооформление» недостающих документов после сделки.
- Откажитесь от недвижимости, если продавец требует большую сумму задатка.
- Возьмите с собой друзей или родственников, который выступят свидетелями в случае судебного разбирательства по сделке.
Эмоции — не лучший помощник в приобретении недвижимости. Проявляйте спокойствие и не теряйте бдительности!
Вопрос к читателям:
Есть ли какие-нибудь особенности купли-продажи частных домов в вашем регионе проживания?
Желаем вам удачной покупки! Ждём ваших отзывов и комментариев!
Максим 
1 комментарий