Можно ли купить дачу на материнский капитал
Покупка или строительство дачи за материнский капитал для многих семей выглядит вариантом улучшения жилищных условий. Но проблема в том, что государство не считает дачу жилым домом, а процесс её покупки — улучшением жилищных условий семьи. Однако есть исключения, при которых становится возможным приобретение или строительство за материнский капитал и дачи. Расскажем о них подробно.
Можно ли купить дачу на материнский капитал
На первый взгляд, нельзя. Ведь государство не считает дачу жилым домом, и такого варианта траты маткапа в законе нет.
Закон разрешает за материнский капитал улучшить жилищные условия, приобрести средства реабилитации для ребёнка-инвалида, потратить эти деньги на образование детей, направить их на накопительную пенсию матери или на выплату ежемесячного пособия малообеспеченным семьям, у которых право на материнский капитал возникло после 1 января 2018 года. Все эти варианты перечислены в ч. 3 ст. 7 федерального закона о материнском капитале. Других нет.
Вариантам использования материнского капитала посвящена ст. 10 того же закона: приобретение, строительство или реконструкция жилого помещения, в том числе за кредитные средства, если это ипотека или иной целевой жилищный заём. Деньги можно направить как на первый взнос по получаемому кредиту, так и для досрочного погашения ранее взятого. Допускается сделать средствами материнского капитала вступительный взнос или очередной платёж в жилищно-накопительный или жилищно-строительный кооператив.
Теперь рассмотрим, какие помещения государство признаёт жилыми. Они перечислены в ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ: дом, часть дома, квартира, часть квартиры и комната.
А в отношении дач у государства такая позиция: оно считает их жилыми строениями, но не домами и налог на имущество взимает, как с полноценного жилья. А вот с получением налогового вычета на приобретение или строительство такого строения или правом использовать на эти цели материнский капитал уже сложнее.
О невозможности налогового вычета по затратам на приобретение или строительство дачи говорится, в частности, в письме Минфина РФ от 08.02.2018 № 03–04–07/7700 (доведено письмом ФНС России от 15.02.2018 № ГД-4–11/2924@).
И всё же возможность приобрести дачу за материнский капитал есть. Но при одном условии — если дом изначально строился как дача, а потом по документам официально стал жилым, а не садовым.
В части 2 статьи 16 ЖК РФ приводятся признаки жилого дома: индивидуально-определённое строение, где есть комнаты и бытовые и хозяйственные помещения.
Кроме того, дом должен отвечать всем признакам жилого помещения по санитарным, техническим и градостроительным нормам.
Есть нюансы и в отношении земельного участка — его целевым назначением должно быть только индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Поскольку у земли под дачу целевое назначение иное, зарегистрировать на ней жилой дом нельзя, пока она не будет переведена в ИЖС.
Надо добавить, что с 1 января 2019 года порядок признания дачной недвижимости жилой упростился, мы писали об этом здесь.
С начала года вступило в силу Постановление Правительства РФ от 24.12.2018 № 1853 «Об упрощённом порядке признания садового дома жилым домом и дачного дома садовым домом». Теперь для этого не нужно заключение комиссии. Достаточно направить уведомление в орган местного самоуправления по месту расположения недвижимости. Соответствующие изменения были внесены и в Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённое постановлением Правительства от 28 января 2006 года №47.
Прежде желающие признать свой садовый дом жилым были должны обращаться в суд. Тот назначал экспертизу, а уже на основании её заключения происходило признание и вносились изменения, подтверждающие новый статус дома, в документы на него.
Нужно, однако, сказать, что не всякий земельный участок можно перевести в ИЖС. Такая возможность есть, когда соблюдены такие условия:
- нет ограничений по переводу земель на федеральном уровне;
- есть положительное заключение экологов;
- возможность перевода земель предусмотрена планом территориального землеустройства.
Уточнять, есть ли возможность перевести в категорию ИЖС конкретный участок, надо у местных властей.
Распространённый вариант — когда любую недвижимость, включая признанную жилым домом бывшую дачу, за материнский капитал семья покупает у родственников. Пенсионный фонд РФ (ПФР), который распоряжается деньгами материнского капитала, к таким сделкам относится с заведомым подозрением, рассматривает их как способ просто обналичить деньги. Меньше всего вопросов вызовет ситуация, когда продавец сам в продаваемом доме не живёт и не собирается и имеет другое жильё в собственности. На все эти факты крайне желательно предоставить в ПФР подтверждающие документы.
Как купить дачу на материнский капитал
Если дача по документам числится жилым домом, у которого есть полноценный адрес (с номером дома, а не участка) и где возможна регистрация по месту жительства и пребывания, препятствий для её покупки за материнский капитал нет. Для перевода денег на счёт продавца нужно предоставить в пенсионный фонд пакет документов, который включает:
- паспорта обоих родителей;
- сертификат на материнский капитал;
- свидетельство о браке, если дом оформляется на второго супруга;
- заявление на распоряжение материнским капиталом и приложение к нему;
- нотариальное обязательство выделить доли в приобретаемом жилье всем детям и второму супругу в течение полугода после перечисления ПФР денег продавцу;
- договор купли-продажи на дачу, признанную жилым домом;
- выписку из Единого государственного реестра недвижимости на приобретаемый объект или справку об остатке задолженности, если дача, признанная жилым домом покупается в рассрочку и право собственности на неё переходит покупателю после перечисления последнего платежа;
- реквизиты для перечисления денег продавцу.
Получается, чтобы купить дачу за материнский капитал, нужно действовать в такой последовательности:
- Найти подходящий объект.
- Удостовериться, что он проходит по документам как жилой дом — есть полноценный адрес и возможность регистрации по месту жительства и пребывания.
- Провести сделку — у нотариуса или сдать документы напрямую в Росреестр или многофункциональный центр государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Услуги нотариуса обойдутся дороже оформления в Росреестре или МФЦ. Но в их стоимость входит договор по сделке. А для Росреестра или МФЦ придётся подготовить договор самостоятельно или за отдельную плату у юриста. Подписывать договор нужно будет в присутствии сотрудника Росреестра или МФЦ, который будет принимать документы.
- Обратиться в отделение ПФР с полным пакетом документов.
Как построить дачу на материнский капитал
Построить дачу на материнский капитал также возможно с оговорками — участок должен иметь вид разрешённого землепользования ИЖС, на будущий дом должно быть оформлено разрешение на строительство, а впоследствии его предстоит официально ввести в эксплуатацию. У вас есть два варианта получения денег — перед началом строительства или уже после его завершения и ввода дома в эксплуатацию. Но в первом случае вы сможете сразу получить не больше половины суммы материнского капитала. А вторую половину — не раньше чем через полгода и если подтвердите, что основные работы по строительству завершены.
Построить дом вы можете как своими силами, так и с привлечением подрядчика.
Пакет документов в основном такой же, как на покупку дачи в статусе жилого дома, но есть некоторые отличия:
- вместо договора купли продажи и выписки из ЕГРН на дом предъявляются документ на земельный участок, подтверждающий его нахождение в собственности или пользовании у одного из супругов — договор купли-продажи, аренды, подтверждение бессрочного пользования, срочного безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения, свидетельство о праве на наследство или иной — и целевое назначение земли — ИЖС;
- разрешение на строительство, если семья подаёт заявление на получение первой части суммы перед началом работ;
- договор строительного подряда, если планируется строительство с привлечением подрядчика;
- подтверждение ввода дома в эксплуатацию, если документы в ПФР подаются после завершения строительства;
- подтверждение завершения основной части работ, выданное тем же муниципальным органом, где оформлялось разрешение на строительство, если заявление подаётся на получение остатка суммы через полгода после того, как была переведена первая часть.
Как реконструировать дачу за материнский капитал
Если у вас есть дача, признанная жилым домом, вы можете за средства материнского капитала реконструировать её. Результатом реконструкции, чтобы государство признало жилищные условия семьи улучшимився в результате реконструкции, должно стать увеличение площади. И не просто увеличение, а на учётную норму общей площади для местности, в которой находится ваш дом. Учётная норма — это показатель, на основе которого определяется нуждаемость семьи в улучшении жилищных условий. Если на члена семьи приходится меньше него, семья считается нуждающейся. Если больше или равно квадратных метров — нет.
Если вы сделали пристройку или обустроили мансардный этаж из нежилого чердака — это реконструкция. Если перестелили крышу и утеплили стены — нет. Это капитальный ремонт, а на него государство денег из материнского капитала не даёт.
После реконструкции у вас в собственности появляется новое жилое помещение, которое надо вводить в эксплуатацию заново. А о проведение реконструкции нужно предварительно уведомить местный орган власти.
Чтобы ПФР перечислил вам деньги на реконструкцию, нужно включить в список документов такие:
- уведомление о реконструкции;
- выписку ЕГРН и правоустанавливающий документ на реконструируемый дом;
- выписку ЕГРН и документ о вводе в эксплуатацию дома, который возник в результате реконструкции, если вы получаете вторую часть суммы через полгода после перечисления или провели реконструкцию на свои деньги и получаете возмещение затрат постфактум.
Итак, ключевым критерием, давать ли деньги из материнского капитала на покупку, строительство и реконструкцию дачи государство считает её статус по документам. Если числится жилым домом в том понимании, в каком трактует этот термин законодательство, деньги выделит. Если значится садовым домом — нет. А вот если дача на бумаге значится жилым домом, вы вправе её купить или реконструировать за счёт семейного капитала или построить на участке бывшего дачного товарищества, переведённом в ИЖС, с оформлением разрешения на строительство и последующим вводом дома в эксплуатацию именно в статусе жилого дома. Использовать построенный, купленный или реконструированный объект потом сможете и как дачу. Вопросов у государства к вам не будет. Только не забудьте выделить доли в нём всем, кому они по закону полагаются.
