Как купить недвижимость за рубежом?
Дом или квартира за границей — это хороший вариант не только для жизни, но и для инвестиций. Недвижимость там может принести неплохой доход или стать летней дачей. Во многих странах жилье стоит недорого: меньше, чем в крупных городах России. Поэтому неудивительно, что многие люди заинтересованы в таком приобретении. Как купить недвижимость за рубежом недорого — расскажем в этой статье.
Где купить недвижимость за рубежом: выбор страны и объекта
Первый вопрос — это, конечно, выбор конкретного места, где приобрести жилой объект или коммерческую недвижимость. При выборе страны россиянину важно понимать цели, которые вы преследуете: для получения ВНЖ, для инвестиций или для жизни. Критерии выбора в этих случаях значительно отличаются.
Вот ТОП-5 стран для выбора недвижимости по соотношению цена-качество:
- Северный Кипр.
- Таиланд.
- Испания.
- Болгария.
- Мальта.
Но список стран, где можно купить недвижимость, гораздо шире — все зависит от ваших целей и планов. Если вы планируете со временем перебраться в новое жилье, то следует обратить внимание на следующие аспекты:
- развитость инфраструктуры;
- менталитет и обычаи;
- климат;
- налоговое законодательство;
- отношение к россиянам, наличие русскоязычной диаспоры;
- общий уровень цен в стране;
- бизнес-перспективы (наличие интересующих вас вакансий или возможности развития своего дела);
- уровень образования в стране.
Читайте также про 5 способов инвестировать в недвижимость без денег или с маленьким капиталом.
Выбор управляющей компании или риелтора
Чтобы не столкнуться с проблемами при покупке недвижимости за границей, лучше обращаться к знающим местность и рынок людям — риелторам. Выбирать специалиста по отзывам в интернете — занятие рискованное. Лучше всего выбирать риэлтора по советам реальных покупателей (в идеале — ваших знакомых). Узнайте у всех из своего окружения, не было ли у них или их знакомых опыта приобретения жилья за границей. Возможно, вам повезет. Можно получить нужные контакты на форумах, в русскоязычных группах в соцсетях.
Выбрав риэлтора, задайте ему все интересующие вопросы, посмотрите его лицензию и внимательно прочтите договор, прежде чем подписать его. Риски при покупке объекта недвижимости за рубежом очень высоки, и многое зависит именно от риэлтора.
Риэлтор должен показать все объекты, подходящие под ваши критерии, сориентировать вас по ценам, оказать консультационную и юридическую поддержку, проверить чистоту сделки, объяснить важные нюансы, связанные с налогообложением, получением ВНЖ (если это возможно).
Прежде чем общаться с риэлторами, желательно самостоятельно изучить предмет и получить хотя бы общее представление о рынке недвижимости и сделках с ней в выбранной стране. При покупке нужно быть готовым к тому, что от вас потребуют огромный пакет документов. Какие именно документы нужны — зависит от законодательства этой страны.
Если вы собираетесь сдавать недвижимость, после покупки встает вопрос о поиске управляющей компании. Такие компании занимаются управлением, обслуживанием и консалтинговыми услугами, следят за качеством сервиса и заключают договоры с поставщиками услуг. Очень важно подобрать хорошую управляющую компанию, если вы планируете сдавать недвижимость за границей, а жить на родине. Так у вас будет возможность контролировать ситуацию и следить за безопасностью объекта.
Прежде чем определиться с компанией, уточните всю информацию о ней: посмотрите рейтинги, отзывы и документы, оцените срок работы на рынке.
С управляющей компанией также надо заключить договор и прописать в нем все важные детали. В него можно (и нужно) внести все, что вы обговариваете словесно. Например, необходимость отправлять вам квитанции об оплате услуг или фото вашей недвижимости после каждой проверки. Обговорите и пропишите порядок работы и санкции за нарушение условий.
Как купить недвижимость за рубежом: проведение сделки
Купить жилье за границей можно даже дистанционно. В таком случае потребуется доверенное лицо, которое будет иметь нотариальную доверенность на представление покупателя в сделке. Другой вариант — приехать на сделку лично.
Договор купли-продажи должен учитывать все интересы обеих сторон: как продавца, так и покупателя. Поэтому даже при сделке с самым надежным застройщиком лучше проверить каждый пункт договора.
Процесс приобретения жилья за границей включает следующие этапы:
- Осмотр недвижимости.
- Внесение невозвратного залога по расписке.
- Заключение договора купли-продажи.
- Осуществление всех платежей по договору.
- Получение нотариального акта.
- Получение ключей.
В зависимости от страны возможны нюансы. Например, в некоторых государствах для получения комплекта документов о праве собственности нужно предпринять дополнительные шаги уже после заключения договора, или для завершения сделки нужно переоформить все счетчики в доме на свое имя. Об этих особенностях вам должен предупредить риэлтор.
Перевод денег
Порядок перевода средств зависит от страны, выбранной для покупки недвижимости. Но обычно это осуществление полного расчета безналичным способом (переводом со счета покупателя на счет продавца). Комиссия риэлтора обычно оплачивается отдельно. Иногда деньги можно перевести со счета российского банка, иногда требуется сначала открыть счет в банке страны покупки недвижимости.
Как купить недвижимость за рубежом у моря в Европе: изучаем законы
Купить недвижимость за рубежом у моря где-нибудь в Европе кажется очень привлекательной идеей, особенно если это можно сделать относительно дешево. Но прежде, чем решиться на этот шаг, стоит подробнее изучить все законы конкретной страны, чтобы не получить “кота в мешке”.
Важно изучить законодательство в отношении налогообложения, визовых вопросов, порядка оформления и регистрации сделки. В ряде стран есть ограничения для покупки недвижимости или земли иностранцами в некоторых регионах.
Например, во многих кантонах Швейцарии, включая Женеву и Цюрих, иностранец без ВНЖ не может стать владельцем квартиры или дома. В целом в этой стране действуют жесткие ограничения для иностранцев — не граждане не могут купить более 1 объекта на семью; площадь такого объекта и даже срок проживания владельцев в нем ограничены, 5 лет дом или квартиру нельзя перепродать. А еще в некоторых районах Швейцарии нельзя открывать и спускать воду после 22 часов.
Законодательство и менталитет разных народов сильно отличаются, для многих русских европейские законы кажутся дикими. Однако при желании переехать эти законы нужно знать и соблюдать. И лучше познакомиться с ними до переезда.
Оформление статуса ВНЖ, ПМЖ или гражданства
В большинстве случаев можно купить недвижимость за границей без гражданства. Но чтобы полноценно жить и пользоваться своей недвижимостью, важно получить официальный статус в выбранной стране. Для этого во многих странах предусмотрены удобные программы. В Италии недвижимость не дает иностранцу права претендовать на ВНЖ, но благодаря такой покупке можно получить многократную шенгенскую визу. А в Испании есть «О золотой визе»: при сумме покупки от €500 тыс у всех членов семьи владельца появляется право на ВНЖ.
Важно знать, что при оформлении гражданства или вида на жительство в другом государстве каждый житель обязан уведомить об этом МВД России в течение 60 дней.
Государственные программы для инвесторов
Многие страны предлагают инвесторам программы, помогающие оформить вид на жительство или гражданство.
- Гражданство Кипра можно получить при инвестициях в недвижимость от 2 миллионов евро.
- Получить вид на жительство в Испании обойдется дешевле — достаточно купить недвижимость стоимостью не менее 500 тысяч евро.
- В Португалии ВНЖ можно получить за те же 500 тысяч евро при инвестициях в новостройки, или за 350 тысяч евро, вложенных в старый фонд.
- В Греции для получения ВНЖ достаточно инвестировать в недвижимость 250 тысяч евро, если в заявку включены только вы, либо 500 тысяч евро, если в заявку включены еще ваши ближайшие родственники.
Читайте советы, как купить и продать элитную недвижимость.
Проверка на благонадежность при получении гражданства (Due Diligence)
Due Diligence — это комплексная проверка всех рисков, связанных с инвестированием при получении гражданства. Это сбор и анализ информации об инвесторах для оценки их благонадежности. Его целью является обезопасить обе стороны, вступающие в сделку.
При получени гражданства или ВНЖ такая проверка проводится, чтобы убедиться в законности доходов инвестора, подлинности его документов и всей предоставляемой информации. Это необходимая мера для государства. В этой двусторонней проверке есть плюсы для инвестора — покупатель также может получить всю достоверную информацию об объекте недвижимости.
Как купить недвижимость за рубежом в ипотеку
Большинство стран предлагает возможность приобрести недвижимость в ипотеку, только далеко не всегда это имеет смысл. В Европе государство очень беспокоится о финансовой безопасности всех сторон. Поэтому нередко для того, чтобы взять ипотеку, необходимо иметь депозитный счет с суммой, равной сумме инвестиций. Другими словами, чтобы получить в ипотеку какую-то сумму, нужно доказать, что эта сумма у вас уже есть — в таком случае логично купить объект без кредитов.
Так происходит не везде: в некоторых странах есть выгодные предложения по ипотеке. До того, как решиться на покупку в кредит, внимательно ознакомьтесь с условиями, а лучше обсудите их со специалистом, даже не обязательно иностранным. Например, в Австрии можно взять кредит с первым взносом 20% под 3-5% годовых на 20 лет (для жилой недвижимости), а в Германии — с первым взносом 30% под 2,5-3,5% годовых сроком до 30 лет.
Недвижимость в странах Карибского бассейна
Некоторые страны Карибского бассейна (Куба, Барбадос, Доминикана, Ямайка и т.д) предлагают более интересные программы для получения гражданства: там необходимо инвестировать от 100 тысяч долларов.
Но важно знать, что часто имеется в виду не покупка жилья в привычном нам понимании, а покупка доли туристической инфраструктуры, то есть доли в отеле.
В нем можно отдыхать, как совладельцу, а можно никогда его не видеть. Чаще недвижимость там покупают именно для получения ВНЖ. Это дает возможность путешествовать без виз и экономическую свободу.
Инвестиционные программы
Вот некоторые из таких инвестиционных программ для стран Карибского бассейна:
- Получить гражданство Доминики можно, даже не зная языка и истории. Достаточно вложить средства в недвижимость минимум на 3 года или сделать благотворительный взнос в государственный фонд.
- По программе Сент-Люсии достаточно вложить минимум 100 тысяч долларов в одно из четырех направлений: вложение в недвижимость, государственные облигации или бизнес, либо благотворительный взнос в государственный фонд.
- Гражданство Гренады для себя и всей своей семьи можно получить, инвестируя от 150 тысяч долларов в недвижимость минимум на 5 лет, либо осуществив единоразовый невозвратный взнос в госфонд.
Как видите, вариантов купить недвижимость за границей достаточно много, но это довольно рисковый способ вложения денег. Поэтому важно определить цели, собрать всю доступную информацию о законах и налогообложении, ответственно подойти к выбору страны и объекта. На финальном этапе нужно найти грамотного риэлтора в выбранной стране.
Если у вас не хватает средств на покупку квартиры или дома за границей, вы можете купить долю в доходной недвижимости через акции фондов зарубежной недвижимости REIT.
