Кадастровая стоимость недвижимости — пошаговая инструкция по определению кадастровой стоимости объекта + профессиональная помощь в определении стоимости
Добрый день, уважаемые читатели журнала «ХитёрБобёр»! С вами Валерий Чемакин – консультант по правовым вопросам. В этой статье я разъясню, что такое кадастровая стоимость недвижимости.
За несколько последних лет это понятие приобрело свою актуальность в свете реформирования системы налогообложения. Поэтому каждый собственник должен знать, на что влияет кадастровая стоимость объекта недвижимости и из чего она складывается.
Вопросов поставлено достаточно, перейдем к ответам на них.
1. Что такое кадастровая стоимость недвижимости и для чего она нужна?
До 2011 года в России действовала устаревшая система оценки объектов недвижимости, которую проводили специалисты Бюро технической инвентаризации (БТИ). Они определяли инвентаризационную стоимость по старой методике, которая никак не отражала тенденции рынка. В результате квартира могла стоить в десятки раз дешевле, чем ее рыночная цена.
Это приводило к недобору налогов на недвижимость. Пополнить бюджет позволило введение понятия кадастровая стоимость (подробнее о его возникновении читайте в нашей отдельной статье).
Кадастровая стоимость недвижимости – это цена объекта, которая служит базой для исчисления налога и определена по специальным методикам, учитывающим рыночное ценообразование.
Исчисление налогов — это ещё не все, для чего нужна кадастровая стоимость объекта недвижимости. Ее используют для определения размера госпошлины при нотариальных действиях, при государственном финансировании различных проектов, в целях субсидирования некоторых жилищных программ, а также при выдаче ипотечных кредитов и оформлении залога.
2. От чего зависит кадастровая стоимость объекта недвижимости — 3 основных фактора
Так как целью введения самого понятия было увеличение суммы налогов путем приближения налогооблагаемой базы к рыночной стоимости жилья, то расчет кадастровой стоимости недвижимости опирается на вполне реальные факторы.
Фактор 1. Планировка и расположение объекта
Если дело касается жилья, то очевидно, что стоимость квартиры с современной планировкой несколько выше аналогичной по площади, но с устаревшим и неудобным расположением помещений. Ещё больше влияет на стоимость расположение объекта.
Пример
Недавно я продал двухэтажный коттедж площадью 150 м2 в селе. На вырученные деньги приобрел обычную трехкомнатную квартиру в Тюмени площадью 64 м2. Кадастровая стоимость этих объектов, несмотря на разницу в полезной площади, была примерно равна, как и рыночная цена.
Кроме того, у меня есть два земельных участка. Один 17 соток с кадастровой стоимостью 300 тыс. руб. в деревне, а другой 20 соток стоимостью 1,6 млн в городе.
Пример показывает, насколько сильно кадастровая стоимость земли или квартиры зависит от места расположения даже в границах одного региона.
Фактор 2. Наличие инфраструктуры
Степень освоенности района очень сильно влияет на итоговую сумму. Это касается не только жилья, но и земельных участков. Наличие развитой инфраструктуры позволяет снизить ежедневные издержки и создает благоприятную среду для работы, отдыха, образования и развития детей.
Неудивительно, что жилье дороже в тех местах, где:
- хорошая транспортная развязка;
- имеются школы, детские сады, учреждения спорта и культуры;
- отсутствуют вредные производства;
- есть парки, скверы и парковочные места.
Не только кадастровая стоимость квартиры зависит от инфраструктуры, но и земельного участка. Она выше там, где имеется все необходимое для строительства: электроэнергия, газоснабжение, подъездные пути. Кстати, зная градостроительные планы муниципалитета, можно заработать, если скупать перспективную землю без коммуникаций.
Фактор 3. Физический износ объекта
Все объекты недвижимости имеют ту или иную степень износа, которая обусловлена возрастом постройки, наличием или отсутствием капитального ремонта. Физический износ измеряют в процентах и отображают в техническом паспорте.
Как правило, после капитального ремонта износ значительно снижается, что ведет к увеличению кадастровой стоимости жилья. Читайте об этом в нашей тематической статье.
3. Какими способами можно узнать кадастровую стоимость недвижимости — 3 основных способа
Данные о кадастровой стоимости каждого зарегистрированного объекта содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Это открытая база, которая ведется Росреестром. Данные в ней регулярно обновляются, так как любая регистрация отображается именно там.
Предлагаю ознакомиться со способами получения информации из ЕГРН.
Способ 1. Получение на сайте Росреестра
Если не нужна официальная бумага с печатью, и вы просто хотите бесплатно узнать кадастровую стоимость недвижимости – заходите на сайт Росреестра. Там есть удобная форма для запроса электронной выписки из ЕГРН, содержащей нужные вам сведения. Потребуется ввести только адрес или условный номер объекта.
Зная точную сумму, вы можете самостоятельно проверить с помощью специального калькулятора кадастровую стоимость дома. Это поможет рассчитать сумму налогов на недвижимость и выяснить, не переплачиваете ли вы государству.
Способ 2. Обращение в Кадастровую палату или МФЦ
Если вы не знаете, где взять справку о кадастровой стоимости недвижимости на бумаге и с печатью, то просто пойдите в Росреестр или в один из многофункциональных центров вашего города (МФЦ). Второй вариант предпочтительнее, так как качество оказания услуг в таких центрах находится под постоянным контролем.
Получение официального документа потребуется только при необходимости судебного оспаривания кадастровой оценки недвижимости. Подробнее об этом понятии читайте в нашей специальной статье.
Способ 3. Поручение специализирующимся компаниям
Хотя заказать в МФЦ необходимые сведения нетрудно, всегда есть причины, по которым люди не хотят этого делать самостоятельно. В таких случаях на помощь придут юридические компании, которые оказывают соответствующие услуги. Они знают, как быстрее получить официальную информацию о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Почему лучше пользоваться услугами специализирующихся компаний:
- не нужно тратить свое время на посещение МФЦ или госорганов;
- отсутствует риск отказа из-за неверно оформленного заявления или неполноты пакета документов;
- есть возможность заказать через эту же компанию оценку рыночной стоимости недвижимости, чтобы оспорить действия налоговиков.
Теперь рассмотрим подробно, как и где узнать кадастровую стоимость недвижимости.
4. Как получить справку о кадастровой стоимости недвижимости- 5 простых шагов
Предположим, что вы решили взять крупный кредит под залог своей квартиры, а в банке вам сказали, что выдадут только ту сумму, которая указана на сайте Росреестра в качестве кадастровой стоимости.
Шаг 1. Находим информацию об объекте на сайте Росреестра
В первую очередь вам нужно убедиться, стоит ли ваше жилье на кадастровом учете и соответствует ли его кадастровая стоимость рыночной.
Для этого достаточно зайти на сайт Росреестра и по введенному адресу получить краткую выписку из ЕГРН. В ней будет содержаться вся необходимая информация. Отмечу, что такие выписки предоставляются с 1 января 2017 года. Ранее были выписки из единого государственного реестра прав (ЕГРП).
Если объект найден не будет, то его и на учете нет. В этом случае придется повременить с кредитом, пока не урегулируете вопрос. Рыночная конъюнктура влияет на изменение кадастровой стоимости недвижимости. В выписке содержатся сведения о дате последних изменений.
Если это было слишком давно, вы можете заказать внеочередную оценку кадастровой стоимости для приведения ее в соответствие с текущими ценами.
По правилам эта процедура проводится не чаще одного раза в три года, но не реже 1 раза в 5 лет. Учтите, что с 2017 года кадастровую стоимость недвижимости для физических лиц могут определять только государственные структуры.
Шаг 2. Подаем заявку в Кадастровую палату или МФЦ
Если цена, указанная в ЕГРН, вас полностью устраивает, то для получения кредита нужно предоставить в банк официальную справку с печатью. Для этого надо обратиться непосредственно в Кадастровую палату, предварительно позвонив туда и выяснив, когда у них приемные часы. Там на специальном бланке нужно написать заявку на получение необходимых сведений из ЕГРН.
Удобнее обращаться с такой проблемой в МФЦ, где оператор центра заполнит заявку за вас на компьютере, распечатает ее и даст вам только расписаться. Учтите, что за получение официального документа придется заплатить госпошлину.
На этом этапе изучения материала статьи предлагаю посмотреть видеоролик о том, почему кадастровая стоимость может отличаться от рыночной.
Шаг 3. Предоставляем необходимые документы
Для получения официальной кадастровой выписки потребуется не только написать заявку, но и представить некоторые документы, которые подтверждают вашу личность и отношение к объекту недвижимости.
Документы для получения выписки:
- личный паспорт или другой удостоверяющий документ;
- правоустанавливающий документ на объект;
- квитанция об оплате госпошлины.
Хотя процедура оформления выписки несложная, а документов требуется минимальное количество, у вас просто может не оказаться времени или желания посещать госучреждения. В этом случае получить необходимые кадастровые выписки и другие документы можно на сайте компании ООО ЕГРП365.
Компания оказывает множество услуг, связанных с получением сведений из ЕГРН, за небольшую плату. Например, получить справку о кадастровой стоимость объекта недвижимости можно всего за 290 рублей.
Другие услуги фирмы и их стоимость:
- заказ кадастрового паспорта – 490 рублей, с печатью – 2990 рублей;
- оформление выписки из ЕГРН – 590 рублей, с печатью – 2990 рублей;
- кадастровая выписка – 790 рублей.
Отмечу, что указанная выше информация предоставляется для всех регионов России.
Шаг 4. Ожидаем обработки запроса
Независимо от того, куда был подан запрос на предоставление информации, вам придется подождать несколько дней, пока его обработают и подготовят необходимый документ. Срок получения результата в Росреестре 5 дней, в МФЦ до 10 дней.
Шаг 5. Получаем справку о кадастровой стоимости
Если вы подавали заявку через МФЦ, вам придет СМС-сообщение, когда справка будет готова. После этого в назначенное время нужно прийти в Центр, подойти к терминалу, найти в меню «Выдача результатов», взять талон электронной очереди, дождаться и получить справку о кадастровой стоимости недвижимости.
Так как этот документ будет официальным, с печатью, то у банка не останется сомнений о достоверности кадастровой оценки квартиры. Об этом понятии предлагаю узнать подробнее из нашей специальной статьи.
5. Кто предоставляет услуги по получению справки о кадастровой стоимости недвижимости — обзор ТОП-3 компаний
Кроме описанной выше юридической компании, есть много других, которые предоставляют весь перечень услуг, связанных с кадастровой стоимостью недвижимости.
Предлагаю обзор трёх из них.
1) Юрбизнесконсалт+
На сайте компании можно заказать выписки о кадастровой стоимости объекта недвижимости как для физических, так и для юридических лиц. Скорость их изготовления зависит от региона. По Москве вам выдадут результат уже через сутки, по другим регионам за 5 дней.
Услуги и цены компании Юрбизнесконсалтинг+:
- формирование срочной электронной выписки из ЕГРН за 6 часов – 500 рублей;
- официальные выписки с печатью Росреестра – от 4 до 7 тыс. рублей, в зависимости от срочности и региона;
- выписка о правах на конкретное лицо – от 5 до 9,5 тыс. рублей.
Помимо этого, в компании можно заказать кадастровый или технический паспорт на объект недвижимости.
2) ЕГРПуля
Услуги, предоставляемые компанией ЕГРПуля:
| № | Услуга | Описание услуги | Стоимость услуги (руб) |
| 1 | Выписки из ЕГРН | Оформление официальных выписок с печатью и предоставление сведений с территории всей России | 1100 |
| 2 | Предоставление документов в электронном виде | Выписки из ЕГРН, кадастровые паспорта, справки о кадастровой стоимости без печатей в электронном виде | 0 |
| 3 | Проверка недвижимости | Сбор документации и комплексная юридическая экспертиза объекта недвижимости | 10000 |
| 4 | Техпаспорт из БТИ | Бесплатный выезд специалиста на объект, платное составление поэтажного плана и экспликации | 5000 |
| 5 | Справка о кадастровой стоимости | Выдача справки с печатью на любую дату | 1000 |
Кроме того, на сайте вы можете заказать поиск любой информации о недвижимости и ее собственниках. Часто это нужно сделать до заключения всевозможных сделок. Можно по личным данным собственника составить весь перечень, вместе с кадастровой стоимостью недвижимости, которой он владеет на территории России.
3) Росрегистр
Эта компания специализируется на предоставлении всей информации о недвижимости, которая только может понадобиться клиенту. Справки выдаются в электронном и официальном виде. Специалисты компании занимаются не только оформлением справок и выписок из ЕГРН, но и розыском имущества физических и юридических лиц на территории любого субъекта России.
Фирма позиционирует себя как интернет-магазин выписок, поэтому все услуги предоставляются в онлайн режиме. Для получения результата ваше личное присутствие не нужно. Даже если вы заказали документ на бумаге и с печатью, вам его доставит курьер.
6. Как ускорить получение сведений о кадастровой стоимости недвижимости — 3 полезных совета
Так как мы живем в век коммуникационных технологий, то получить любую услугу сегодня можно в разы быстрее, чем еще несколько лет назад.
Для этого просто прислушайтесь к следующим советам.
Совет 1. Оформляйте заявку на определение кадастровой стоимости через Интернет
Использование интернета позволяет оформить заявку за пару минут, в то время как поход в МФЦ может занять гораздо больше времени. Неофициальный результат вы получите мгновенно, если воспользуетесь интернет сервисом. Даже официальную выписку курьер принесет быстрее, чем вы сами ее заберете в Росреестре.
Пример
При покупке квартиры я столкнулся с необходимостью оформить сделку у нотариуса, так как она была в долевой собственности. За эти услуги продавец должен был оплатить госпошлину в виде определенного процента с рыночной либо с кадастровой стоимости на свое усмотрение.
Рыночная была указана в нашем договоре, а кадастровую я нашел за пару минут прямо в кабинете у нотариуса, зайдя на сайт Росреестра со смартфона. Второй вариант оказался гораздо выгоднее первого.
Совет 2. Сотрудничайте с коммерческими компаниями по оказанию услуг
Сегодня много коммерческих компаний предоставляет услуги по получению кадастровых документов. Пользоваться их сервисом можно и нужно, так как это не только упростит процесс получения того или иного документа, но и значительно ускорит его.
Многие компании имеют наработанные годами схемы оказания услуг, что позволяет им в разы сократить время их получения.
Совет 3. Получайте юридическую консультацию
Перед тем как обратиться куда-либо, проконсультируйтесь у специалистов о тонкостях процесса. Многие фирмы предоставляют консультационные услуги даже бесплатно. К примеру, вы не знаете, как рассчитать кадастровую стоимость объекта недвижимости и куда для этого обратиться. Смело звоните в компанию Правовед или задавайте вопрос в чате.
Эта фирма изначально создавалась для онлайн консультаций по различным правовым вопросам. На сайте компании есть много готовых ситуаций, среди которых вы можете найти и подобную своей. Если нет, то зайдите на портал Правоведа, выберите интересующий вас раздел и задайте свой вопрос лично. Цена ответа на него не превысит 700 рублей, что значительно меньше, чем в других компаниях.
Юристы компании подскажут, как быстрее поставить недвижимость на кадастровый учет, если выяснится, что она там не стоит, а также дадут советы по любым другим юридическим темам.
7. Заключение
Теперь вы знаете, что кадастровая стоимость недвижимости — не пустой звук, а важная категория, влияющая на налогообложение и многое другое. Этот показатель можно и нужно менять при необходимости, а узнать его можно в Росреестре или через интернет.
Желаю вам всего самого наилучшего во всех ваших благих делах и предлагаю оценить статью, а также оставить комментарий к ней.
