Какие вопросы задавать продавцу при покупке дачи или земельного участка
При покупке дачи или земельного участка необходимо выяснить все вопросы, связанные с правовым статусом земли. В земельных отношениях долгое время существовала путаница, породившая множество споровис садоводческими товариществами и между соседями.
Какие вопросы задавать продавцу при покупке дачи или земельного участка
Чтобы избавить себя от проблем в будущем, к проверке земельного участка при его приобретении следует отнестись максимально внимательно. Для регистрации сделки, кроме договора купли-продажи и паспортов, МФЦ ничего не потребует, поэтому необходимо самостоятельно изучить ситуацию.
Межевание
Ещё относительно недавно земельные участки отмерялись по принципу «10 шагов влево и 15 шагов назад». После введения системы замеров через спутник выявились многочисленные ошибки. Границы оказались несогласованными, участки наехали друг на друга. Известны случаи, когда в результате несогласованности границ участки полностью исчезали. Исключить риск может межевание участка — геодезический метод установления границ участка и с приведением точных координат.
Межевание осуществляется кадастровыми инженерами с выездом на место. Результатом работы является межевой план, в котором точно определены границы земли, проведено их согласование с соседями. Следует выяснить, проводились ли кадастровые работы. Если имеется полноценный межевой план, проблем в дальнейшем не будет. При отсутствии плана следует перед заключением договора провести межевание.
Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы
Следует выяснить, на каком основании земля досталась продавцу и проводилась ли регистрация права собственности или перехода права собственности. Земельные участки активно выделялись гражданам в конце 80-х годов прошлого века. В 90-е годы местными администрациями проводилась регистрация права собственности. После создания регистрационной палаты в 1998 году необходимо было пройти повторную регистрацию. Многие собственники этого не сделали. В таких случаях следует первоначально зарегистрировать право собственности. Нередко регистрация осуществляется через суд.
Документы на дом
Если на участке имеется дом, следует выяснить, зарегистрирован ли он. Часто собственники возводили летние строения и даже капитальные дома без оформления документов, проводили реконструкцию старых домов. Неразрешённое и несогласованное строительство может привести к тому, что дом не удастся зарегистрировать даже через суд. Более того, если на участке имеются красные линии (близкорасположенные нефте- и газопроводы, ЛЭПы и т. д.), заинтересованные лица могут выйти в суд с иском о сносе самовольного строения.
Инфраструктура
Следует выяснить, подключены ли электроэнергия и водопровод, канализация, имеется ли возможность подключения, уточнить качество услуг, исследовать транспортную доступность, как обеспечивается доступ на участок в зимнее время.
Соседи
Сейчас много брошенных участков, собственники которых не пользуются дачами и не посещают их. Запущенные участки по соседству нежелательны. Преимуществом должны пользоваться дачные участки с постоянно проживающими соседями.
Нежелательные географические условия
Если рядом имеется река, следует уточнить, не бывает ли весной разлива и затопления. Близко к поверхности могут проходить грунтовые воды, что нежелательно.
Садоводческие и огороднические товарищества
С 1 января 2019 года вступил в силу новый закон, регулирующий отношения в сфере садоводчества и огородничества. Дачные объединения граждан могут быть только в двух формах — садоводческое товарищество или огородническое. В садоводческих товариществах возможна регистрация граждан по месту жительства, если на участке имеется жилой дом. Земли огороднических товариществ предназначены только для ведения подсобного хозяйства, строительство капитальных объектов запрещено. Необходимо выяснить, какая форма объединения собственников земли.
Регистрация граждан возможна, если дом является капитальным — имеет фундамент, предназначен для проживания круглогодично, имеет инфраструктуру. В летних домах регистрация невозможна. Процедура оформления строительства также упростилась. Для строительства дома достаточно уведомить администрацию по особой форме. По завершении строительства потребуется изготовить технический паспорт и направить в органы местного самоуправления ещё одно уведомление.
Членство в товариществе
У председателя товарищества необходимо получить справку, что продавец является членом товарищества и не имеет задолженности по обязательным платежам.
Безопасность
Дачные воры продолжают активно действовать. Необходимо выяснить, как обстоят дела с кражами в данном товариществе, осуществляется ли охрана объектов и какими силами, стоимость охранных услуг.
Налоги
Собственники земельных участков уплачивают налог на землю. Размер налога может составлять крупную сумму. Необходимо выяснить, сколько платил предыдущий собственник и не имеется ли задолженности. При выяснении вопроса о налогах следует помнить, что некоторым категориям граждан предоставляются льготы по оплате (пенсионеры, инвалиды и т. д.).
Красные линии
Красные линии — линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Поясним на примере. Недалеко от земельного участка проходит нефтепровод. В зависимости от типа устанавливается определённая охранная зона. Например, запрещено любое строительство в пределах 300 м справа и слева. Любые постройки в пределах зоны будут незаконными, даже если земля принадлежит гражданину. Владелец трубопровода может в судебном порядке потребовать сноса строения.
Выяснить вопрос о наличии красных линий можно в департаменте градостроительства (аналогичной структуры) городской администрации. Наличие линейных объектов можно определить визуально на местности, если они не расположены под землёй. На таких объектах устанавливают таблички с указанием пределов охранной зоны. Эти пределы и будут являться красными линиями.
Работоспособность товарищества
В товариществе должны быть работоспособные председатель и правление. Нередко в правлении существует разброд, председатель является номинальным и не занимается решением вопросов товарищества. При такой организации работы возникают сложности со сбором платежей с членов товарищества, водо- и электроснабжением, другими организационными вопросами. Нередко возникают финансовые споры об использовании средств товарищества не по назначению или откровенных хищениях.
Что находится на земельном участке
Необходимо осмотреть все строения и насаждения, имеющиеся на участке, проверить их состояние, уточнить возраст многолетних деревьев, их плодоносность. Естественно, дача должна отвечать вкусам покупателя.
Возможные конфликты
Не исключены ситуации, когда к земельному участку или товариществу в целом проявляют повышенный коммерческий интерес административные или бизнес-структуры. Такое иногда случается. Известны случаи, когда в отношении собственников использовались криминальные методы.
Прочие обстоятельства
Выясняйте у продавца любые обстоятельства, которые вам интересны. В зависимости от интересов покупателя приоритетными могут быть вопросы садоводческого характера или отдыха. В зависимости от целей приобретения дачи на первое место могут стать вопросы комфорта. Покупка должна радовать, поэтому не стесняйтесь получить как можно больше информации.
Заключение сделки
После выяснения всех интересующих вопросов можно переходить к оформлению сделки. При купле-продаже земли лучше привлечь риелтора или юриста, ориентирующегося в земельном и градостроительном праве. Неучтённые красные линии или территориальные споры с соседями могут нарушить все ожидания от приобретения вплоть до того, что пользование участком будет затруднительно.
Отнеситесь внимательно к вопросу выбора дачи и проведения сделки, чтобы в дальнейшем спокойно наслаждаться отдыхом или садоводческими работами на новоприобретенной даче.
