Кадастровая стоимость квартиры — инструкция как узнать кадастровую стоимость за 5 шагов + порядок действий при оспаривании кадастровой стоимости квартиры

Добрый день, уважаемые читатели бизнес-журнала ХитёрБобёр. С вами консультант по правовым вопросам – Чемакин Валерий.

Все, кто хоть раз имел дело с оформлением жилья в собственность, сталкивались с таким понятием, как кадастровая стоимость квартиры.

В своей статье я расскажу об этом детально и доступно разъясню все тонкости законодательства.

Итак, начнем с общих понятий, а затем перейдём к нюансам и подробностям.

1. Что такое кадастровая стоимость квартиры и зачем она нужна?

До 2011 года в обиходе было понятие «инвентаризационная стоимость», которое применялось для объектов недвижимости. Рассчитывали эту сумму в бюро технической инвентаризации (БТИ).

Обычно она для собственника не имела никакого значения. Однако государство изменило свою фискальную политику и решило привязать налогообложение к стоимости жилья.

Рыночная стоимость для этого не годится, так как устанавливается собственником произвольно и подвержена резким колебаниям, а инвентаризационная вообще никак не отражает реальной картины. В связи с этим было введено понятие кадастровая стоимость, подробнее о котором вы можете прочитать в нашей отдельной статье.

Кадастровая стоимость квартиры – это вычисляемое по специальной методике в Кадастровой палате значение, которое определяет ценность жилья в фискальных целях государства.

На сумму влияет большое количество факторов, которые заложены в формулу для ее вычисления. Однако закон требует от государства кадастровую стоимость квартиры максимально приближать к рыночной путем использования различных дефляторов. Это дает возможность собирать больше налогов без необходимости постоянного изменения базовой цены.

Для чего нужна кадастровая стоимость квартиры:

• для расчета налогов и сборов;
• при оформлении кредита под залог квартиры;
• при оформлении наследства в долях или раздела жилья после развода.

Зачем еще нужна кадастровая стоимость квартиры? Для расчета госпошлины при оформлении сделок у нотариуса, при дарении, при обмене или разделе жилья. Так как расчет кадастровой стоимости достаточно сложный, в чем вы убедитесь далее, то итоговою сумму иногда можно оспорить в суде, чтобы платить меньше налогов.

2. Как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры — обзор ТОП-5 факторов, влияющих на стоимость жилья

В региональных подразделениях Росреестра до начала 2017 года на каждый объект недвижимости заводился кадастровый паспорт, в котором отражались все параметры, имеющие значение для вычисления стоимости. Сейчас они отменены, но сведения, которые они содержали, есть в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Рассмотрим самые основные из них.

Фактор 1. Площадь квартиры

То, из чего складывается кадастровая стоимость квартиры, влияет и на ее рыночную цену. А что самое главное при формировании цены на рынке? Правильно, площадь жилья. Чем она больше, тем квартира дороже.

Поэтому закономерно, что кадастровая стоимость дома в 200 м² будет значительно выше, чем у «двушки» в хрущевке. Стоит понимать, что при покупке большого особняка в смету текущих расходов на содержание дома придется внести и внушительную сумму налога.

Фактор 2. Год постройки объекта и его этажность

Старое чаще всего дешевле нового, если дело не касается антиквариата. Поэтому год постройки дома, в котором расположено жилье, напрямую влияет на кадастровую стоимость квартиры.

Впрочем, на этот показатель воздействует еще множество факторов, так что иногда квартира в старом доме стоит дороже аналогичной в новостройке в несколько раз.

Пример

Военный пенсионер Николай Фомич еще в 70-е годы прошлого века получил трехкомнатную квартиру в одном из старинных домов в центре Москвы. Даже кадастровая стоимость этого жилья, не говоря уже о рыночной, позволила обменять наследникам эту квартиру в центре на 3 аналогичные в спальных районах.

Фактор 3. Средняя стоимость квадратного метра в регионе

Цены на жилье существенно разнятся в зависимости от региона проживания. К примеру, в моей родной Тюмени «двушка» в среднем стоит 2,8 млн рублей, а в Кургане, который на расстоянии всего каких-то 200 км, уже 2,3 млн рублей.

Оперируя этими данными, региональные власти ежеквартально устанавливают среднюю стоимость на квадратный метр.

Этот показатель используется в различных целях: при выделении жилья по государственным программам, при предоставлении субсидий, при государственном инвестировании в строительство, в том числе и при определении кадастровой стоимости недвижимости. Об этом предлагаю прочитать отдельную статью в нашем журнале.

Фактор 4. Экономическая ситуация в регионе

Почему в двух соседних областных центрах разная стоимость жилья? Ответ кроется в экономической ситуации.

Тюменская область – нефтегазоносный регион России, поэтому здесь больше денег в обороте, выше зарплаты и уровень жизни, чем в Кургане и подавляющем большинстве других городов.

К сожалению, заложники такой ситуации – простые граждане, для которых покупка квартиры в областном центре становится несбыточной мечтой. К тому же те, у кого она есть, вынуждены платить повышенные налоги из-за высокой кадастровой стоимости жилья. Почитайте об этом в тематической статье на нашем сайте.

Фактор 5. Удобство расположения дома и транспортная развязка

Понятно, что местоположение дома не может не влиять на кадастровую стоимость жилья. Ведь даже в одном городе, цены могут отличаться в разы, как в приведенном мною выше примере про Николая Фомича.

Какие факторы в расположении дома влияют на стоимость жилья в нем:

• удаленность от центра города;
• развитость инфраструктуры в районе (школы, детские сады, места отдыха, учреждения здравоохранения);
• благоустроенность дворовой территории (в новых жилых комплексах, где еще нет нормального благоустройства, жилье несколько дешевле);
• наличие парковочных мест рядом с домом;
• удобство транспортной развязки (близость остановок и станций метро, возможность беспересадочного движения до центра города).

Этих же факторы учитывают оценщики при оценке рыночной стоимости квартиры. Вы в этом убедитесь, если прочтёте соответствующую статью на нашем портале.

3. Где посмотреть кадастровую стоимость квартиры — 4 проверенных варианта

В жизни многих людей наступает такой момент, когда приходится покупать или продавать жилье, а уж налоги платят все собственники недвижимости. Рядовые граждане не задумываются, откуда берется налоговая сумма, а зря — возможно, они года за годом переплачивают из-за неверных расчетов.

Я расскажу, где узнать кадастровую стоимость квартиры, чтобы вы могли ее оценить и при необходимости скорректировать размер налога. Вариантов есть несколько.

Вот самые проверенные из них.

Вариант 1. На сайте Росреестра

Самый простой способ выяснения кадастровой стоимости квартиры — это узнать её по адресу через интернет. Нужно просто зайти на сайт Росреестра вашего региона, в электронных услугах выбрать «справочную информацию об объекте недвижимости» и заполнить форму. Достаточно указать что-то одно: адрес квартиры, ее кадастровый или условный номер.

В результатах поиска выбирайте объект и получайте всю информацию о нем: тип, этажность, кадастровый номер и стоимость. Увидев сумму, вы сможете в дальнейшем проверить, насколько правильно была проведена кадастровая оценка квартиры. Если она вас не устроит, можно оспорить результаты. Как это сделать, я расскажу позже.

Вариант 2. В электронном кадастровом паспорте на квартиру

На сайте Росреестра или через портал Госуслуг можно заказать электронную выписку из ЕГРН на квартиру. Эта услуга бесплатна и очень удобна для потребителя.

Нет необходимости стоять в очереди для получения документа. В электронном варианте есть все те же данные, что и в бумажном, а официальную справку с печатью у вас сейчас никто не потребует, так как это запрещено законом (информация имеется в органах власти).

Вариант 3. В бумажном кадастровом паспорте

Если вы не дружите с интернетом или просто любите походить по учреждениям, то милости просим в Росреестр или в многофункциональный центр (МФЦ). Там вы, как положено, дважды выстоите в очереди, а если посчастливится, то поругаетесь с кем-нибудь, но выписку на бумаге с печатью получите.

Учтите, что для выполнения этой госуслуги органам власти дается несколько дней. К тому же, в некоторых регионах такой кадастровый паспорт могут предоставлять платно, а практической ценности он никакой не имеет, так как при регистрации жилья сотрудники Росреестра берут информацию из электронной базы.

Вариант 4. В кадастровой справке

Часто в наличии полного кадастрового паспорта нет необходимости, а достаточно только основных сведений об объекте недвижимости. В таких случаях можно тоже обойтись выпиской из ЕГРН. Она вполне устроит судью при рассмотрении различных споров, связанных с недвижимостью. О том, где получить справку о кадастровой стоимости квартиры, читайте далее.

Сегодня множество юридических компаний предоставляет такую услугу за небольшую плату. Особенно удобно пользоваться онлайн сервисами, так как не требуется личного присутствия в офисе, да и цена значительно меньше. Я хочу отметить компанию ООО ЕГРП365, которая предлагает огромное количество юридических услуг, в том числе и эту.

Если вам нужно для заключения сделки получить выписку из единого государственного реестра недвижимости, то можно заполнить заявку на сайте компании ЕГРП365. После оплаты 1100 рублей запрос направляется в Росреестр.

По закону ответ они должны дать за 5 дней, но на практике он приходит за несколько минут и направляется прямиком на вашу электронную почту. За 3290 рублей вам доставят справку на бумаге с печатью.

4. Как узнать кадастровую стоимость квартиры — пошаговая инструкция

Как я уже писал выше, узнать кадастровую стоимость квартиры можно бесплатно и быстро прямо на сайте Росреестра. Или закажите выписку за деньги в какой-нибудь юридической конторе.

Если же вы хотите самостоятельно «по старинке» получить всю информацию, то я расскажу подробно об этой процедуре.

Шаг 1. Обращаемся в Кадастровую палату

Идите в ближайшую к вашей квартире кадастровую палату и ознакомьтесь с режимом ее работы. Если вы пришли в приемное время, то изучите стенды, на которых найдете инструкцию по заполнению заявления. Если время не приемное, то вам придется еще раз посетить учреждение.

На всякий случай уточните, возможно там будет очередь на прием. Если есть, то запишитесь. Кстати, там же вы получите сведения о кадастровой стоимости земли, если вам предстоит продажа или покупка участка.

Шаг 2. Оформляем заявление по установленному образцу

Заявление нужно написать по образцу, который вы найдете на стендах или столах. Старайтесь не ошибиться в своих установочных данных и адресе объекта недвижимости. Чаще всего вы найдете уже готовые бланки заявлений, в которые нужно будет только вписать сведения о себе и квартире.

Шаг 3. Предоставляем необходимые документы

Вместе с заявлением сотруднику кадастровой палаты надо предоставить определенный пакет документов. Их немного, поэтому ничего сложного здесь нет.

Документы, которые необходимы для получения сведений о кадастровой стоимости квартиры при ее продаже:

• заявление, написанное по образцу на бланке госоргана;
• свидетельство о праве собственности на квартиру или иной документ, подтверждающий ваше право пользования этим жилым помещением;
• общегражданский паспорт;
• квитанция об оплате государственной пошлины за предоставление услуги;
• техпаспорт на квартиру либо поэтажный план (их можно получить в БТИ, если подождать 10 дней после обращения, эта услуга тоже платная).

Все подготовленные документы по описи передавайте сотруднику кадастровой палаты и дождитесь, когда их проверят.

Шаг 4. Получаем расписку о получении документов

Если все заполнено правильно, а в документах нет никаких расхождений, вам выдадут расписку о получении заявки, в которой будет указана дата обращения за результатом.

Как правило, нужно ждать до 5 дней, чтобы вам выдали требуемую справку. Учитывайте это обстоятельство, чтобы не сорвать сделку.

Шаг 5. Получаем выписку о стоимости в назначенные сроки

При наступлении назначенного дня идите снова в Кадастровую палату и после некоторого ожидания в очереди получайте свою долгожданную справку, где указана кадастровая стоимость квартиры.

Я думаю, вы согласитесь, что описанная мною процедура в современных реалиях сильно устарела и напоминает о бесконечном хождении по мукам в недалеком прошлом.

Сегодня есть более быстрые и современные способы получения требуемого результата. Используйте интернет, портал Госуслуг, непосредственно сайт Росреестра и получайте результат за несколько минут вместо нескольких дней. На худой конец – обратитесь в МФЦ.

5. Как оспорить кадастровую стоимость квартиры — порядок действий

Что же делать, если кадастровая стоимость вашей квартиры завышена и приходится переплачивать налог?

Я предоставляю вам план действий на этот случай.

Действие 1. Обращаемся в территориальное отделение Росреестра

Так как всю процедуру расчета стоимости производит Росреестр, то обращаться для урегулирования вопроса нужно именно в эту контору.

Сегодня в большинстве регионов России есть возможность совершать все действия с недвижимостью в любом отделении независимо от места жительства. Поэтому находим удобное для вас подразделение и идем туда с твердым намерением добиться справедливости.

Действие 2. Составляем заявление, требующее пересмотра кадастровой стоимости

Просим в кадастровой палате образец и заполняем заявление, аргументируя каждый свой довод ссылками на документы и законы. Специалисты проверят расчеты и дадут ответ в назначенный срок.

Если это техническая ошибка при расчетах, то вам пойдут навстречу, пересчитают кадастровую стоимость квартиры и направят новые данные в ФНС (Федеральную налоговою службу).

Если же в расчетах ошибки нет, а вы не согласны с данными, которые послужили основой для расчетов, то потребуется заказать оценку кадастровой стоимости квартиры у независимого оценщика. Подробнее об этой процедуре читайте в тематической статье на нашем портале.

Действие 3. Представляем отчет о рыночной стоимости квартиры

По сути, независимый оценщик делает рыночную оценку недвижимости, на основании которой госорган может пересмотреть кадастровую стоимость квартиры — как завышенную, так и заниженную.

Может, но не обязан. Есть множество фактов, когда даже после предоставления заключения оценщика Росреестр отказывался менять данные в кадастровом паспорте.

Действие 4. Выбираем компанию для определения стоимости

Чтобы свести этот риск к минимуму, при выборе оценочной компании будьте внимательны. Ищите фирму с хорошей репутацией, результаты работы которой трудно оспорить. Для этого расспросите знакомых, поищите на тематических форумах, где заказать качественную оценку для изменения кадастровой стоимости квартиры.

Возможно, вам придется обращаться в суд для корректировки кадастровой оценки недвижимости. В этом случае нужно доказывать судье свою правоту. Сделать это можно, если у вас на руках будет убедительное доказательство иной рыночной стоимости, которым служит только заключение авторитетного оценщика.

6. Профессиональная помощь в оспаривании кадастровой стоимости квартиры — обзор ТОП-3 юридических компаний

Если вы хотите добиться положительных результатов в оспаривании кадастровой стоимости квартиры, которая может быть больше или меньше рыночной, ищите хорошего юриста, работающего в серьезной компании с безупречной репутацией.

Вот некоторые из них.

1) Правовед

Это известная российская компания, оказывающая услуги юристов через интернет. Преимущество сотрудничества с ней – низкие цены за услуги и возможность удаленного контакта практически по любым вопросам.

Разберем подробно, как проверить кадастровую стоимость квартиры на соответствие рыночной. В первую очередь стоит обратиться в компанию Правовед.

На сайте надо описать свою проблему, после чего выбрать специалиста, который выслушает и объяснит, что нужно делать и какие документы ему предоставить.

Затем услугу нужно оплатить и ожидать результата. Юрист сам назначит независимую оценку и направит претензию от вашего имени в Регпалату, а если нужно, то составит иск в суд, где будет отстаивать ваши права.

Возможно, вам нужна только консультация, а все действия хотите выполнить самостоятельно. Тогда заполните онлайн форму на сайте компании Правовед и дождитесь ответа. Когда консультирование подробное, его надо оплатить. Если вам достаточно общих ответов на вопросы, вы получите их бесплатно.

2) Cliff

Эта компания предоставляет большое количество юридических услуг, в том числе и оспаривание кадастровой стоимости квартиры. Если это делается в комиссии при Росреестре, то стоимость составляет 50 тыс. рублей, а если в суде, то в 2 раза больше. Учтите, что в случае вашей победы, расходы компенсирует противоположная сторона.

Какие преимущества вы получите при обращении в компанию Cliff:

3) RFI Consult

Фирма проводит очень грамотную работу по оценке перед тем, как определить кадастровую стоимость квартиры. Ведь рыночная цена недвижимости может оказаться выше кадастровой или очень близка к ней. В этом случае нет никакого смысла в дальнейших действиях. Поэтому вначале всегда назначается независимая оценка.

Для обращения в компанию понадобится следующий пакет документов и информация:

• площадь квартиры;
• ее регистрационный номер;
• документы, устанавливающие ваше право на объект;
• другие важные сведения о квартире.

Для уточнения вам следует зайти на сайт компании и связаться со специалистами.

Чтобы закрепить прочитанное, предлагаю посмотреть очень поучительный и интересный видеоролик.

7. Заключение

Итак, кадастровая стоимость квартиры легко определяется по адресу и кадастровому номеру на сайте Росреестра, а также другими способами. Зная этот показатель, можно значительно снизить свои налоги.

Желаю вам процветания и благополучия. Предлагаю оценить эту статью и оставить к ней комментарий.

Автор статьи: sites

Похожие записи:

Кадастровая стоимость земли — инструкция как узнать стоимость земельного участка за 7 шагов + порядок действий при оспаривании кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость — инструкция как узнать кадастровую стоимость за 7 шагов + профессиональная помощь в определении кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость дома — 5 простых шагов как узнать кадастровую стоимость + порядок действий при завышении стоимости дома