Оценка кадастровой стоимости — 5 основных этапов проведения оценки стоимости + советы как ускорить оценку
Вообразите, что у вас есть небольшой участок в деревне, доставшийся от бабушки, за который вы платили копеечный налог, но в новом налоговом уведомлении указана какая-то запредельная сумма. Почему так? Однако это неудивительно, ведь теперь в основе налогообложения недвижимости лежит оценка кадастровой стоимости.
Меня зовут Чемакин Валерий, я консультант по правовым вопросам. В этой статье дам подробное определение кадастровой стоимости и ее оценки.
В конце статьи приведен обзор нескольких юридических компаний, специалисты которых помогут с организацией этой процедуры.
1. Что такое кадастровая стоимость и чем она отличается от рыночной?
Все мы примерно понимаем, что такое рыночная стоимость. Это та цена, за которую можно продать тот или иной объект в определенное время на свободном рынке. Существенный недостаток рыночной стоимости — это чрезмерное ее колебание в довольно короткие временные периоды. Сегодня рыночная цена одна, завтра — совсем другая.
По этой причине привязывать к ней налогообложение было бы неудобно. Поэтому ввели понятие кадастровой стоимости.
Методика её оценки обязательно учитывает рыночные механизмы формирования цены. Вместе с тем, кадастровую оценку недвижимости проводят без учета таких факторов, как индивидуальные особенности объекта, сезонность, спрос и некоторых других.
При этом закон требует проводить кадастровую оценку недвижимости не чаще, чем 1 раз в 3 года (в Москве и Санкт-Петербурге — 2 года) и не реже, чем 1 раз в 5 лет. Исключение — внеплановая оценка. Все это позволяет легко начислять налоги, но с другой стороны, нередко приводит к завышению кадастровой стоимости.
В соответствии с новым законом, регламентирующим эту деятельность, оценку кадастровой стоимости проводят специально создаваемые государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Для их создания во всех регионах определен переходный период до 2020 года.
До того момента оценку могут проводить независимые оценщики. Ее результаты имеют юридическую силу, в том числе и при оспаривании в судах размера кадастровой стоимости. Подробнее об этом понятии читайте в нашей специальной статье.
Все сведения, полученные в ходе оценочных действий, подлежат обязательному внесению в фонд данных государственной кадастровой оценки. Администрирует эту базу Росреестр. Сведения из этого фонда служат источником для обновления данных об объектах в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Поэтому, если вас интересует, например, кадастровая стоимость квартиры, то вы найдете ее в выписке из ЕГРН.
2. Когда может понадобиться оценка кадастровой стоимости — обзор основных ситуаций
Налогообложение — не единственная цель оценки кадастровой стоимости. В жизни много и других ситуаций, когда она бывает необходима.
А именно:
- приватизация;
- залог;
- сделки купли продажи;
- имущественные споры.
Рассмотрим каждую ситуацию подробнее.
Ситуация 1. Приватизация государственных объектов
Для удобства администрирования процедуры приватизации муниципального и государственного имущества за основу всех расчетов берут именно кадастровую стоимость жилья и других объектов, оценка которых была проведена в соответствии с законом.
Это позволяет избежать оценки рыночной стоимости. Ведь ее результаты действительны не более полугода, что очень неудобно при оформлении документации на приватизацию.
Ситуация 2. Использование недвижимости в качестве залогового имущества
Банки охотнее дают кредиты для граждан и организаций под залог какого-нибудь имущества. Лучше всего для этого подходит недвижимость. Как правило, они привязывают размер выдаваемого кредита к кадастровой стоимости объекта в процентном соотношении. Поэтому, чтобы получить больший кредит, нужно, чтобы этот показатель соответствовал потребностям.
Однако, этого не всегда можно добиться выпиской из ЕГРН. Ведь кадастровая оценка квартиры могла быть проведена почти 5 лет назад. В этом случае есть смысл заказать внеплановую оценочную процедуру. Скорее всего, результаты новой оценки кадастровой стоимости будут более близкими к рыночным показателям.
Пример
Анна Васильевна решила взять кредит на развитие бизнеса. У нее был земельный участок, который она решила предложить банку в качестве залога.
По ее подсчетам он стоил на рынке около 5 млн рублей. Но каково же было ее разочарование, когда банк одобрил ей всего 2 млн, что составляло 80% от кадастровой стоимости, которая была определена еще 4 года назад.
Анну Васильевну эта сумма не устраивала, и она обратилась в оценочную компанию. Новая оценка позволила увеличить стоимость до 5 млн, и банк одобрил кредит в 4,5 млн рублей, что было вполне достаточно для развития бизнеса.
Ситуация 3. Продажа или покупка недвижимости
Если БТИ или ФГБУ провели оценку кадастровой стоимости в соответствии федеральным стандартом оценки (ФСО 4) недавно, то ее вполне можно использовать для целей купли продажи. Ведь она максимально приближена к рыночной. Это удобно, когда в вашем районе нет достаточного количества подобных объектов, выставленных на продажу, и определить рыночную цену сложно.
Ситуация 4. При необходимости определения размера налога
Раньше налог на недвижимость исчисляли от инвентаризационной стоимости объекта, которая никак не учитывала рыночные факторы и была еще советским архаизмом. В результате даже владельцы особняков платили сущие копейки за свои «хоромы». Переход расчета налоговой базы на основу кадастровой стоимости позволил увеличить поступления в казну на порядок.
Так как кадастровая стоимость недвижимости максимально приближена к рыночной, то и налогообложение стало справедливее. Теперь величина налога зависит не только от квадратных метров, но и от места нахождения объекта, привлекательности инфраструктуры рядом с ним и других рыночных категорий.
Ситуация 5. В судебном процессе при решении имущественных споров
Кадастровые работы для оценки стоимости есть смысл заказать и при возникновении имущественных споров, которое планируется разрешать в судебном порядке. Ведь суды иногда тянутся месяцами и даже годами. Поэтому использование рыночной стоимости нерационально из-за ее краткосрочного действия.
Если вы проведете оценку рыночной стоимости квартиры перед судом, заплатите за нее немалую сумму, а процесс затянется, то придется снова вызывать оценщика.
3. Как проводится оценка кадастровой стоимости — 5 основных этапов
Мы выяснили, кто проводит оценку кадастровой стоимости. Теперь рассмотрим на примере, как ее провести.
Современное законодательство сильно облегчило эту процедуру для простого потребителя. Вот ее 5 основных этапов.
Этап 1. Рассмотрение заявления собственника о постановке объекта на государственный учет
Представьте, что вы построили свой собственный частный дом, то есть возвели новый объект, сведения о котором в ЕГРН отсутствуют. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию вам нужно обратиться в Росреестр для постановки дома на государственный учет. Сегодня это действие совершают одновременно с присвоением кадастрового номера. Вам не нужно два раза обращаться с заявлением.
Все документы внимательно изучат специалисты и проверят достоверность указанных в них сведений. Кадастровые инженеры проведут все необходимые замеры объекта, на основании которых позже по специальным методикам будет определена кадастровая стоимость дома. О ней речь идет в нашем отдельном материале. А на этом этапе принимают лишь решение о ее проведении и утверждают его.
Этап 2. Подготовка списка объектов, которые подлежат оценке
Так как для постановки на учет определены небольшие сроки, за это время не всегда возможно провести кадастровую оценку. В связи с этим Росреестр формирует списки объектов, которые будут оценены в порядке очереди. В нем содержатся основные сведения как о новых объектах недвижимости, так и о тех, по которым подошли сроки проведения очередной оценки.
Сведения об объекте:
- тип объекта;
- технические характеристики;
- кадастровый номер;
- адрес;
- собственник.
Этап 3. Проведение экспертизы
Так как пока специальные бюджетные учреждения не созданы, то на оценку рыночной стоимости старых объектов введен мораторий до 2020 года. Новые объекты оценивает Росреестр в составе комиссии из сотрудников. В методике учитывается средняя цена по региону на подобные объекты, что делает стоимость максимально приближенной к рыночной.
Этап 4. Регистрация кадастровой стоимости
После того как будут проведены все расчеты, сведения о кадастровой стоимости вносят в ЕГРН. Это обязанность все тех же сотрудников Росреестра. Вам уже не о чем не нужно беспокоиться. С этого момента в базе данных есть вся информация об объекте.
Поэтому в выписке из ЕГРН будет содержаться информация и о кадастровой стоимости жилья. О том, что это такое, читайте в нашей отдельной статье.
Этап 5. Выдача справки о стоимости объекта собственнику
Любой собственник (и не только он) вправе получить справку о кадастровой стоимости объекта в режиме онлайн по адресу на сайте Росреестра. Там есть специальное поле, куда нужно вписать адрес или кадастровый номер. В результате вы получите информацию об объекте с указанием его стоимости. Также выписку можно получить через МФЦ и непосредственно при обращении в Росреестр.
Еще удобнее получать такие сведения на сайте ЕГРП 365. В отображении на сайте такая информация бесплатна. Там есть форма поиска, а также образцы документов, которые на платной основе компания предоставляет клиентам. Выписка о кадастровой стоимости без печати стоит 290 рублей. Выписка из ЕГРН в электронном виде — 890 рублей, а с печатью Росреестра уже 4690 рублей.
Электронные документы вам направят на электронный адрес, указанный в запросе, а на бумаге почтой или с курьером. Так как сейчас база ЕГРН единая для всей России, то справку можно заказать для любого региона. Преимущество компании ЕГРП 365 в том, что вам не нужно никуда ходить и выстаивать очереди. Достаточно заказать и оплатить услугу онлайн.
4. Профессиональная помощь в проведении оценки кадастровой стоимости — обзор ТОП-3 компаний по предоставлению услуг
До 2020 года допускается привлекать частные компании для проведения кадастровой оценки, поэтому все они работают в обычном режиме и оказывают помощь клиентам.
Вот некоторые из них.
1) Атлант Оценка
Особенность компании в том, что в договоре прописана гарантия возврата средств в случае отрицательного результата. Согласитесь, это редкость. Просто специалисты сразу скажут вам, если оспаривание невозможно и не будут браться за заведомо бесперспективное дело.
2) Альфа
Вот примерный алгоритм оказания услуги:
| № | Действие | Описание и особенности |
| 1 | Заказ услуги | При личном визите, по телефону или через сайт |
| 2 | Передача документов | Документы на объект с подписью владельца можно предать в электронном виде через сайт компании |
| 3 | Выезд специалиста | Если есть необходимость то оценщик выезжает на объект и делает необходимые измерения |
| 4 | Заключение договора и оплата услуг | Есть возможность подписать договор и оплатить услуги при визите оценщика, или в офисе компании |
| 5 | Оценочные работы | В процессе работы вам будут направлять СМС уведомления о ходе оценки, после чего сообщат о готовности |
| 6 | Суды | При необходимости юристы компании выступят в защиту ваших интересов при оспаривании кадастровой стоимости в суде |
3) МЭН
Узкая специализация гарантирует высокое качество в оказании услуги по кадастровой оценке земель. Ведь государственные органы часто игнорируют такие особенности, как рельеф местности, состояние почвы, категория земель и другие важные факторы. В результате кадастровая стоимость определяется некорректно. Независимые эксперты компании подойдут к делу добросовестно и не допустят подобных ошибок.
5. Как ускорить процедуру оценки кадастровой стоимости — 3 полезных совета
Часто провести оценочную процедуру нужно быстро, а волокита с документами не дает это сделать.
Я расскажу, как ускорить оценку.
Воспользуйтесь следующими советами.
Совет 1. Пользуйтесь услугами компаний-посредников
Если есть проблемы с документами, а провести оценку надо как можно быстрее, не пожалейте денег и воспользуйтесь услугами компаний-посредников. Они оперативно приведут документацию в порядок и сами закажут оценку.
При этом скорость ее выполнения будет значительно выше, так как у таких компаний, как правило, есть наработанные связи с оценочными фирмами и государственными органами.
Совет 2. Заказывайте оценку через Интернет
Сегодня заказать кадастровую оценку возможно и через интернет прямо на сайте Росреестра. Это избавит от необходимости лично посещать данную контору или МФЦ. При этом скорость выполнения действий значительно увеличивается. Все инструкции вы получите в режиме онлайн.
Совет 3. Укажите необходимость проведения срочной оценки в заявлении
Когда пишите заявление, указывайте необходимость проведения срочной оценки. Это будет стоить несколько дороже, но работы для вас проведут в приоритетном порядке.
Если вам по какой-то причине отказывают, например, определить кадастровую стоимость земли, срочно обращайтесь в компанию Правовед. На их сайте доступны юридические консультации, в которых будет представлен алгоритм действий в подобных ситуациях.
Эти рекомендации помогут добиться своего. Для этого нужно зайти на портал Правоведа и в специальной форме обратной связи изложить ситуацию и задать вопрос. Стоимость услуг меньше 1000 рублей, что очень дешево в сравнении со среднерыночными ценами.
Сейчас предлагаю посмотреть тематический видеоролик.
6. Заключение
Теперь вы знаете, что такое оценка кадастровой стоимости и для чего она нужна. Надеюсь материал был для вас полезен.
Вопрос читателям
Как вы считаете, зачем нужно держать на контроле изменение кадастровой стоимости своей недвижимости?
Желаю вам всего самого наилучшего. Если статья понравилась, предлагаю ее оценить, в том числе в социальных сетях, и оставить к ней комментарий.
