Недвижимость Сделки с недвижимостью

Сделки с недвижимостью — как заключить договор по сделкам с недвижимостью: пошаговая инструкция для новичков + профессиональная помощь при заключении сделок

Сделки с недвижимостью

Вы думаете, что для покупки недвижимости нужны только деньги и желание? Считаете, что со всеми формальностями разберетесь по ходу процесса? Возможно так и будет, но при этом вам придется набить кучу шишек и переделывать многое по несколько раз.

Зачем учиться на собственном опыте, если можно воспользоваться чужим? Я, Валерий Чемакин, консультант по правовым вопросам, расскажу как правильно проводятся сделки с недвижимостью.

Кроме того, вы узнаете:

  • Какие бывают виды сделок с недвижимостью?
  • Какие бывают виды сделок с недвижимостью?
  • Когда договор по сделкам с недвижимостью считается действительным?

В конце статьи сделаю обзор нескольких компаний, которые оказывают услуги по проведению сделок с недвижимостью.

1. Что такое сделки с недвижимостью и для чего они проводятся?

Стоимость недвижимого имущества измеряется в сотнях тысяч и миллионах рублей.

Большие деньги привлекают к себе мошенников всех мастей, что делает взаимоотношения в этой сфере опасными.

Сделка с недвижимостью — это регламентированная Гражданским законодательством (ГК РФ) операция по передаче права на объект от одного владельца к другому.

Государственный орган, наделенный функцией правового регулирования сделок с недвижимостью, это Росреестр, который вправе вносить изменения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Чтобы на частную собственность никто посторонний не мог претендовать, производится государственное оформление сделок с недвижимостью. Подробнее об этой процедуре читайте в тематической статье на нашем сайте.

Цели имущественных сделок:

  • продажа или приобретение недвижимости и оформление ее в собственность;
  • приватизация принадлежащей государству или муниципалитету собственности;
  • передача в дар или по наследству;
  • другие операции в жилищной сфере (рента, залог, арест).

Для безопасности лучше заказать в юридической компании сопровождение сделок с недвижимостью. Подробнее о такой возможности можно прочитать в нашей специальной статье, а сейчас давайте познакомимся с видами сделок.

2. Какие бывают виды сделок с недвижимостью — обзор ТОП-3 основных вида

Все сделки можно разделить на договорные и односторонние. Оформлять договором надлежит все отношения, где участвует более двух лиц. К односторонним можно отнести такие сделки, как дарение и передача в наследство.

Существует еще несколько критериев, по которым в юридической науке принято классифицировать виды сделок. Пусть эту тему глубоко изучают юристы по недвижимости, а мы с вами рассмотрим три основных вида операций.

Вид 1. Сделки со сменой собственника

Чаще всего на бытовом уровне люди проводят такие процедуры сами или обращаются в агентство для сопровождения сделки с недвижимостью, в результате которой имущество переходит от одного собственника к другому.

К таким сделкам относятся:

  • купля-продажа;
  • наследование любого рода;
  • реализация залоговых или долговых обязательств;
  • приватизация государственного или муниципального имущества ;
  • национализация (передача в собственность от государства);
  • оформление пожизненной ренты или содержания с иждивением;
  • безвозмездное или возмездное изъятие земли либо снос строения;
  • операции обмена.

Для ознакомления с примером такой операции предлагаю прочитать статью «Сопровождение сделки купли продажи квартиры».

Вид 2. Сделки с изменением состава собственников

Часто сделки происходят с долями недвижимости.

При этом меняется количественный и качественный состав собственников. Одни из них могут продолжать владеть объектом, а другие такое право утрачивают.

сделки с изменением состава собственников

К сделкам такого вида нужно отнести акционирование, раздел имущества, долевое строительство, расселение коммуналки и вступление в кондоминиум. В сфере экономических взаимоотношений это: ликвидация предприятия, а также внесение недвижимости в уставный капитал.

Оформление кредита под залог недвижимости предполагает, что при определенных условиях право собственности на жилье переходит банку.

Вид 3. Сделки с добавлением иных субъектов прав

Иногда некоторые виды коммерческой деятельности предполагают сделки с недвижимостью, в результате которых у того или иного объекта появляются дополнительные собственники, пользователи или ограничения (сервитуты).

К таким операциям относятся:

  • инвестирование в строительство или реконструкцию;
  • передача собственности в оперативное, доверительное управление или хозяйственное ведение;
  • аренда, наем или поднаем;
  • передача земельных участков в наследуемое владение либо постоянное использование;
  • наложение и снятие сервитутов;
  • бронирование.

При этом процедура оформления недвижимости в каждом из рассмотренных случаях имеет свои особенности, разобраться в которых можно, если прочитать соответствующую статью на нашем сайте.

3. Как происходит передача денег при заключении сделок с недвижимостью — 3 главных способа

Так как при совершении сделок с недвижимостью не избежать этапа передачи денег, то этот вопрос стоит рассмотреть подробнее.

В большинстве своем в таких сделках фигурируют солидные денежные суммы, передача которых должна производиться максимально безопасно. Вряд ли кто-то решится сегодня производить расчет наличными в несколько миллионов рублей, никак не обезопасив себя.

Альтернативой станет безналичный перевод на банковский счет, что иногда требуется при ипотеке или оформлении квартиры в собственность в новостройке, которая была приобретена с использованием бюджетных средств по одной из государственных жилищных программ. Можно рассчитаться и наличными следующими способами.

Способ 1. Банковская ячейка (депозитарий)

Банковскую ячейку в специальном хранилище (депозитарии) арендует покупатель. Туда он закладывает необходимую сумму в присутствии продавца. После этого стороны подписывают соглашение о пользовании этой ячейкой. По нему продавец сможет забрать деньги из ячейки только после регистрации недвижимости.

Если по какой то причине оформление права собственности не состоялось, то покупатель сможет беспрепятственно изъять деньги. Продавца допустят к ячейке только с паспортом и документами, подтверждающими переход права собственности покупателю. Аренда банковской ячейки для сделки с недвижимостью гарантирует безопасность и исключает мошенничество.

Способ 2. Депозит у нотариуса

Это тоже надежный, но довольно дорогой способ передачи денег. Сам по себе он стоит всего 1500 рублей, но при этом сделка с недвижимостью у нотариуса и оформление согласия супруга на нее обойдутся еще примерно в 20 тыс. рублей, в зависимости от суммы сделки.

депозит у нотариуса

Суть депозита у нотариуса заключается в том, что деньги покупатель переводит на его банковский счет. Затем нотариус заверяет договор, в котором отражены условия перевода денег продавцу. Чаще всего это окончание процедуры регистрации в Росреестре. Если по какой то причине оформление права собственности на квартиру не произошло, нотариус вернет деньги на счет покупателя.

Способ 3. Аккредитив

Этим способом пользуются редко, так как он слишком сложен и не все банки его применяют. По своей сути он подобен передаче денег через ячейку. Однако здесь взаиморасчеты производятся в безналичной форме со счета покупателя на счет продавца, который может просто обналичить деньги после завершения процедуры регистрации объекта.

4. Как покупателю заключить договор по сделкам с недвижимостью — 5 основных этапов

Каждая из сторон сделки должна следовать своему алгоритму в ходе всей операции. Однако некоторые требования одинаковы. К примеру, как продавец, так и покупатель должны строго соблюдать законодательство. Иначе сделку с недвижимостью признают недействительной по решению суда.

Кроме того, нужно знать, что при выявлении факта обмана в процессе регистрации права любая из сторон может инициировать процедуру расторжения договора купли продажи. О том, как это происходит на практике, читайте в тематической статье на нашем портале. Теперь давайте рассмотрим алгоритм заключения сделки для покупателя.

Этап 1. Выбор квартиры

Сегодня большинство покупателей просматривает множество сайтов с объявлениями в надежде подыскать себе подходящее жилье или другую недвижимость.

На них публикуются как частные объявления, так и объекты из базы данных агентств недвижимости. Вы вправе самостоятельно подбирать себе квартиру или обратиться за помощью в такое агентство.

Пример

Несколько лет назад я приобретал комнату в коммунальной квартире для сына-студента. Вначале пришлось объехать множество вариантов, но ничего хорошего не было. Жилье было или «убитое» или с соседями алкоголиками и наркоманами.

После этого я заключил договор с одной из известных риэлторских контор. Мне попался очень ответственный сотрудник. Парень нашел мне комнату за неделю, а еще «уболтал» собственника уступить почти 150 тыс. рублей.

Обращение в компанию предпочтительнее, если вас беспокоит чистота сделки с недвижимостью. Ведь все объекты в базе проходят проверку, так как агентство несет ответственность перед клиентом.

Этап 2. Заключение предварительного договора купли-продажи

Здесь может быть несколько вариантов. Самый простой случай: вы скачиваете образец договора из интернета и редактируете его под свои реквизиты. Учтите, что это допускается только при простой сделке, когда есть один продавец и один покупатель.

Сложнее, когда недвижимостью владело несколько человек. В этом случае самостоятельно составить договор не получится. Сделки с недвижимостью в долевой собственности проходят при нотариусе. Он же составляет договор и распечатывает его на специальном бланке.

Этап 3. Выбор банка для проведения сделки

Если расчет с продавцом вы решили произвести через банковскую ячейку или аккредитивом, то нужно озаботиться выбором подходящего банка. Дело в том, что не во всех отделениях есть депозитарии, тем более не каждый банк предоставляет услуги аккредитива. Поэтому поинтересуйтесь заранее о наличии такой возможности в отделении, где вы привыкли обслуживаться.

Этап 4. Заключение договора и передача денег

Когда найдете подходящий банк, то можно приступать к окончательному подписанию договора купли-продажи. Еще раз внимательно перечитайте его, чтобы не было никаких ошибок и опечаток в тексте и особенно в реквизитах сторон договора.

заключение договора и передача денег

В договоре с банком на аренду ячейки и в дополнительном соглашении четко пропишите условия передачи денег продавцу. Это же относится и к варианту с аккредитивом. Договор купли-продажи подписывается непосредственно при подаче документов для регистрации сделки с недвижимостью в МФЦ или Росреестре.

Этап 5. Завершение расчетов по сделке и подписание передаточного акта

Суть передаточного акта заключается в том, что стороны произвели между собой все расчеты и претензий друг к другу не имеют. При использовании банковской ячейки, аккредитива или депозита у нотариуса это означает, что деньги переданы на временное хранение, а продавец их получит после того как сделка будет зарегистрирована в ЕГРН.

Подписанный акт передачи приобщается к пакету документов, необходимому для процедуры оформления дома в собственность или любой другой недвижимости. Перед подписанием этого документа покупателю стоит еще раз убедиться в соответствии действительности имеющихся в нем сведений.

5. Как продавцу заключить договор по сделкам с недвижимостью — пошаговая инструкция для новичков

Если вы продавец, то все несколько проще. Ведь вы уверены, что ваша недвижимость юридически чиста и отсутствуют запреты на сделки с ней. Однако, чтобы все прошло гладко, нужно лишний раз проверить, не наложен ли на жильё арест из-за вашей задолженности.

Учтите, что наличие у вас несовершеннолетних детей может стать препятствием для продажи жилья. Чтобы этого не произошло, надо заранее подготовиться к сделке. Как это сделать — читайте далее.

Шаг 1. Подготавливаем квартиру и документы для её продажи

В квартире нужно навести порядок. Если вы оставляете новым владельцам какие-то предметы мебели, то оговорите это заранее, а лучше составьте список и приложите его к передаточному акту. Соберите все необходимые для продажи документов.

Что нужно проверить и сделать продавцу:

  • действительность своего паспорта и паспортов совладельцев недвижимости при их наличии;
  • наличие документов о праве собственности или выписки из ЕГРН;
  • отсутствие арестов и других ограничений на продажу;
  • запросите в органах опеки разрешение на сделку (при наличии несовершеннолетних);
  • получите у нотариуса разрешение на сделку от супруга;
  • если недвижимость была в долевой собственности, договоритесь с нотариусом о дате подписания договора купли-продажи.

Некоторые покупатели для гарантии своей безопасности и избежания оспаривания сделки с недвижимостью требуют справку из ПНД (психоневрологического диспансера). Поэтому стоит ее тоже получить, но лучше уже перед самой сделкой. Если есть непонимание между вами и близкими родственниками по сделке с недвижимостью, то освидетельствование на вменяемость тем более обязательно.

Шаг 2. Ищем покупателя

Когда все готово, приступаем к поиску покупателя. Здесь два варианта: или вы сами размещаете объявления в газетах и на сайтах, или обращаетесь за помощью в риэлторскую компанию. Впрочем, можно эти два способа комбинировать.

В самом объявлении нужно подробно описать технические характеристики объекта, состояние прилегающей территории, инфраструктуры. Желательно делать это в художественной форме — это привлекает потенциального покупателя.

Шаг 3. Составляем предварительный договор купли-продажи

Когда покупатель найден — обговорите с ним все условия и составьте предварительный договор купли-продажи. Сделать это можно самостоятельно или обратиться в любую юридическую компанию, которая предоставляет такие услуги. Стоимость этого невысока, зато сэкономите время.

Шаг 4. Контролируем закладку денег в банковскую ячейку

Если договорились, что покупатель передаст деньги через банковскую ячейку, то пойдите в депозитарий вместе с ним и проконтролируйте закладку денег. Внимательно пересчитайте купюры, чтобы избежать ошибок. Ключ покупатель отдаёт либо сразу, либо после оформления недвижимости в собственность.

Шаг 5. Заключаем договор купли-продажи и регистрируем права нового собственника

После закладки денег идите вместе с покупателем в МФЦ или Росреестр, подписывайте договор и отдавайте документы на регистрацию. Учтите, что на сделки с недвижимостью установлены налоги, которые называются госпошлиной. Квитанция об оплате должна быть приобщена к пакету документов.

регистрируем права нового собственника

Теперь остается только ждать, пока Росреестр зарегистрирует право нового собственника. Сроки установлены законом и нарушать их нельзя. Чаще всего регистрацию производят за 5-9 дней, в зависимости от типа объекта и места подачи документов.

Шаг 6. Получаем деньги

После того как новый собственник получит документы, делайте с них копию и идите в банк за деньгами. Не забудьте захватить с собой погашенные документы, которые подтверждают прекращение вашего права.

6. Профессиональная помощь при совершении сделок с недвижимостью — обзор ТОП-3 компаний по предоставлению услуг

Сложностей с оформлением можно избежать, если обратиться за помощью в юридическую контору или риэлторскую компанию. Придется только написать доверенность на сделку с недвижимостью, образец которой вам не потребуется, так как оформляется она нотариусом на специальном бланке.

Компаний, которые занимаются недвижимостью, множество. Я рекомендую вам три известные фирмы, специалисты которых выполняют свои обязанности профессионально и ответственно.

1) Правовед

Правовед руЮристы этой компании предоставляют консультации по сделкам с недвижимостью в режиме онлайн. Чтобы воспользоваться их услугами достаточно посетить сайт Правоведа и ввести свой вопрос в специальную форму обратной связи. При этом будет два варианта ответов: платный и бесплатный.

В первом случае за небольшую плату вам будет дана исчерпывающая информация по вашей проблеме с подробным алгоритмом действий. Бесплатное обращение влечет за собой общий ответ на поставленный вопрос или ссылку на законодательство.

Услуги компании Правовед:

Услуга Описание
1 Устное консультирование Предоставляется бесплатно или платно в режиме онлайн
2 Письменное консультирование Предоставляется на платной основе через интернет
3 Анализ и экспертиза документов Проводится удаленно по сканированным копиям
4 Сбор документов и подача их на регистрацию Производится в реальности по договору с клиентом

Специалисты Правоведа оказывают не только дистанционные юридические услуги в форме консультирования, но и при необходимости готовят документы и сдают их на регистрацию.

2) Особое мнение

Особое мнениеКомпания занимается юридическим сопровождением сделок с недвижимым имуществом. Специалисты внимательно анализируют все представленные клиентом документы и проверяют объект недвижимости на предмет залогов, арестов, запретов и ограничений на продажу. Затем они помогают провести переговоры между продавцом и покупателем.

Все этапы юристы берут на себя: составляют договор, обеспечивают взаиморасчеты как наличными, так и в безналичном виде, оформляют недвижимость в Росреестре. В ходе регистрации производится мониторинг текущего состояния дел, чтобы в оперативном порядке реагировать на возможные неблагоприятные последствия для клиента.

3) Лорд

ЛордСпециалисты компании «Лорд» занимаются сделками с недвижимостью любого вида: куплей-продажей, дарением, приватизацией, наследством и всеми прочими. Первичную консультацию они предоставляют бесплатно. Письменное консультирование стоит 1500 рублей, заключение договора — 7 тыс., представительство в суде — 20 тыс.

Перечень услуг компании:

  • консультирование;
  • оформление и сдача документов на регистрацию;
  • оформление документации для сделки;
  • правовое сопровождение и проверка чистоты сделки;
  • экспертиза всей документации.

Все это помогает избежать неприятностей, например при оформлении земли в собственность. Читайте об этой процедуре в нашей специальной статье.

Теперь предлагаю посмотреть видеоролик по теме статьи, после чего расскажу о критериях законности сделок.

7. Когда сделка с недвижимостью считается действительной — обзор основных условий

Нередки случаи, когда через некоторое время после заключения сделки она признается судом недействительной и договор расторгается. В этом случае придется возвращать деньги, а что делать, если они уже потрачены? Учтите, что срок исковой давности по сделкам с недвижимостью составляет от 1 года до 10 лет, в зависимости от конкретных обстоятельств.

Чаще всего, чтобы признать сделку с недвижимостью недействительной, срок оспаривания составляет 3 года с момента обнаружения обстоятельств, послуживших причиной для иска. Поэтому нужно заранее знать, какие условия позволяют обращаться в суд.

Условие 1. Законность содержания

Содержание договора купли-продажи или иных документов, послуживших основанием для перехода права собственности, не должно противоречит действующему законодательству и содержать существенных ошибок.

Условие 2. Правоспособность и дееспособность лиц-участников сделки

Все лица, участвующие в сделке должны быть правоспособными и дееспособными. Вот для чего желательно получать справку из ПНД. Правоспособность законных представителей несовершеннолетних или иных недееспособных лиц подтверждается разрешением из органов опеки.

Условие 3. Соответствие воли и волеизъявления участников сделки

Любая сделка заключается на добровольной основе. Если какой-либо из сторон удастся доказать, что она приняла решение по причине давления из вне, то суд расторгнет такую сделку. Поэтому любое принуждение — потенциальная причина неприятностей в дальнейшем. Если же вас принуждают к совершению сделки, постарайтесь это зафиксировать.

Условие 4. Соблюдение формы проведения сделки

Любая сделка с недвижимостью проводится в той или иной форме. Она должна соответствовать фактическому содержанию действий. То есть, при дарении или наследовании не может быть составлен договор купли-продажи и наоборот.

8. Заключение

Надеюсь, что предоставленная мною информация поможет вам без труда произвести сделку с недвижимостью своими силами или при помощи специалистов.

Желаю всего самого наилучшего и предлагаю оценить статью, а также оставить к ней комментарий.

Оцените статью: Очень плохоПлохоУдовлетворительноХорошоОтлично
(2 оценок, средняя: 5,00 из 5)
Загрузка...
Комментариев к статье: 0
:-) :-D ;-) :-| [star] [good] [flower] [present] [:-))] [:-|] :00 :000)