Недвижимость Оценка рыночной стоимости недвижимости

Оценка рыночной стоимости недвижимости — 6 этапов по проведению оценки + профессиональная помощь оценочных компаний

Какие методы используются при оценке рыночной стоимости? Как проходит оценка рыночной стоимости недвижимости? Кто составляет отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости?

Добрый день, уважаемые читатели бизнес-журнала «ХитёрБобёр»! Вас приветствует консультант по правовым вопросам Валерий Чемакин.

Вы получаете в банке кредит под залог, но не знаете, как подтвердить стоимость залоговой квартиры? Не беда. Прочитав эту статью, вы узнаете, что такое оценка рыночной стоимости недвижимости, и как она поможет решить вашу проблему.

В конце статьи я предлагаю небольшой бонус – обзор оценочных компаний с самыми выгодными условиями.

Оценка рыночной стоимости недвижимости

Содержание
  1. Что такое оценка рыночной стоимости недвижимости?
  2. В каких ситуациях необходимо проведение оценки рыночной стоимости недвижимости — 5 популярных ситуаций
  3. Как проводится оценка рыночной стоимости недвижимости — 6 этапов оценки
  4. Кто проводит оценку рыночной стоимости недвижимости — обзор ТОП-3 оценочных компаний
  5. Как сэкономить на оценке рыночной стоимости недвижимости — 3 полезных совета
  6. Заключение

1. Что такое оценка рыночной стоимости недвижимости?

Мы часто сталкиваемся с необходимостью что-то купить или продать. Но задумывались ли вы когда-нибудь, из чего формируется цена товара в условиях свободного рынка? Почему стоимость похожих по характеристикам товаров в одних случаях отличается, а в других — практически одинакова?

Если эти вопросы рассматривать в контексте сделок с недвижимостью, то можно увидеть некоторые закономерности. Во-первых, цена зависит от физических характеристик объекта и прилегающей территории. Во-вторых, она постоянно изменяется в зависимости от спроса. В-третьих, быстрее продаются те объекты, цена которых была ближе всего к средним значениям.

Отсюда сформировались методы оценки рыночной стоимости (подробнее о них можно прочитать в тематической статье на нашем сайте).

Всего принято выделять 3 метода:

  1. Сравнительный метод. В ходе него проводится анализ всех продаж подобных объектов в конкретном месте за определенное время. Сопоставляя исследуемый объект с другими, оценщик делает соответствующий вывод
  2. Затратный метод. Он учитывает объем капиталовложений, требуемых для создания аналогичного объекта. При этом учитывается износ. Основой метода служит тот факт, что готовая недвижимость вряд ли будет дороже, чем затраты на возведение такого же объекта.
  3. Метод капитализации доходов. Он основан на оценке предполагаемой прибыли от использования объекта в коммерческих целях (сдача в наем, аренда). Этот метод применим только для оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости.

Отсюда делаем вывод, что оценка рыночной стоимости недвижимости – это не что иное, как определение наиболее оптимальной цены объекта, по которой его можно продать в разумные сроки на взаимовыгодных для обеих сторон сделки условиях.

2. В каких ситуациях необходимо проведение оценки рыночной стоимости недвижимости — 5 популярных ситуаций

В узком бытовом смысле знание рыночной цены объекта необходимо для выгодной его продажи или приобретения. Однако не только и не столько для этого проводится процедура оценки рыночной стоимости недвижимости.

Официально оформленные результаты исследований имеют статус юридически значимых фактов. Поэтому они необходимы при различных взаимодействиях с органами государственной власти, коммерческими организациями, для разрешения споров в судебных и других инстанциях. Рассмотрим самые популярные ситуации.

Ситуация 1. Продажа недвижимости

Это самая простая ситуация, при которой продавец, далекий от сделок с недвижимостью, желает не прогадать при продаже объекта.

Пример

Пенсионер Иван Петрович всю жизнь прожил в старом трехэтажном доме, обитатели которого подобно ему, живут там по несколько десятков лет. Иван Петрович решил переехать в деревню поближе к брату, но по какой цене продавать квартиру, не знает. В ценах он не разбирается. Квартиры в этом доме не продавались уже давно.

Знакомый посоветовал пенсионеру заказать оценку рыночной стоимости объекта, что он и сделал. В результате вырученной при реализации квартиры суммы хватило на приобретение добротного дома в деревне.

В приведенном примере хорошо проиллюстрировано, как пенсионеру помогла оценка рыночной стоимости квартиры. Подробнее об этой процедуре рекомендую прочитать в нашей специальной статье.

Ситуация 2. Имущественные споры

Независимая оценка рыночной стоимости недвижимости служит основанием для принятия судом справедливого решения при имущественных спорах. Имея точное представление о том, сколько стоит сегодня на рынке ваша квартира, судья распределит сумму между бывшими супругами и детьми.

Подобные споры возникают и между наследниками, если ушедший в мир иной родственник не успел оформить завещание. Когда конфликт нельзя разрешить полюбовно из-за различного подхода наследников к предполагаемой стоимости жилья, то лучше всего воспользоваться услугой оценки рыночной стоимости недвижимости.

Ситуация 3. Оформление ипотечного кредита

Некоторые банки не верят на слово заемщику и для подтверждения цены приобретаемого объекта требуют заключение оценщика. В этом случае хочешь-не хочешь, но придется потратиться на эту процедуру.

Только учтите, банк выдаст именно ту сумму, которая будет указана в заключении. Впрочем, оно может стать дополнительным аргументом в торге с продавцом.

Ситуация 4. Получение кредита в банке

Вам срочно нужна большая сумма денег, но банк такой кредит без обеспечения дать не может. Выход один – заложить свое жилье или земельный участок. Для заключения договора залога с банком потребуется подтвердить рыночную стоимость объекта.

Когда необходимо проведение оценки рыночной стоимости недвижимости

При необходимости оценщик определит и рыночную стоимость земельного участка, хотя эта услуга обычно несколько дороже.

Ситуация 5. Привлечение инвесторов

Дополнительные средства никогда не бывают лишними, поэтому многие организации используют все возможные ресурсы для привлечения инвестиций. Ценная или потенциально интересная для инвесторов недвижимость легко решает эту задачу. Однако для того, чтобы у кого-то возник интерес, нужно эту самую недвижимость оценить.

Пример

Я приобрел земельный участок 20 соток за 1 млн рублей. Сегодня в этом месте нет никаких коммуникаций и даже не нарезаны ориентиры для подъездных путей. Подобные участки с коммуникациями продаются за 2 млн рублей. Генеральным планом города предусмотрено обустройство района в течение ближайших 2 лет.

Мой знакомый имеет свой строительный бизнес. Он готов за половину участка построить мне дом в черновой отделке, который через 2–3 года я продам не менее чем за 3 млн. Вот такой бизнес-план.

Пример иллюстрирует, как земля может стать объектом инвестиций. Добавлю, что мой знакомый как бизнесмен не привык бросать деньги на ветер. Прежде чем согласиться с моим предложением, он заказал оценку рыночной стоимости недвижимости по методу капитализации доходов.

Сегодня все легальные объекты зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В нем содержатся необходимые для продавца, покупателя или инвестора сведения. Получить их можно непосредственно на портале Росреестра или на сторонних сайтах. Один из них – сайт компании ЕГРП365.

Деятельность этой фирмы направлена на предоставление информации из ЕГРН. Зачем вам она? Здесь все просто: при проведении оценки специалист должен знать кадастровую стоимость недвижимости. Об этом понятии читайте в нашей специальной статье. Здесь только скажу, что она содержится в тех справках, которые вы можете заказать в компании ЕГРП365.

Кроме того, непосредственно с сайта этой компании можно перейти на кадастровую карту России, что очень удобно, когда нужно привязать объект к местности и визуально оценить его местонахождение.

3. Как проводится оценка рыночной стоимости недвижимости — 6 этапов оценки

Самый простой способ узнать, сколько стоит ваш объект, это самостоятельно и бесплатно провести оценку рыночной стоимости недвижимости с помощью онлайн калькулятора.

Точность при этом оставляет желать лучшего, но все-таки это предпочтительнее, чем брать цену «с потолка». Правда, результаты такого анализа не могут быть официальными и не помогут при решении большинства вопросов.

Для урегулирования серьезных дел потребуется обратиться в оценочную компанию, специалисты которой на основе утвержденных методик произведут оценку рыночной стоимости недвижимости за умеренную цену и выдадут официальный результат, пригодный для предъявления в любых органах. Как это сделать – читайте ниже.

Этап 1. Выбор оценочной компании

В первую очередь нужно выбрать хорошую оценочную компанию, в которой есть все ресурсы для проведения качественной оценки.

При выборе руководствуйтесь репутацией фирмы и ее известностью в вашей местности. Лучший способ – спросить совета у своих знакомых, друзей или родственников. Возможно, кто-то из них уже пользовался такими услугами.

Этап 2. Консультация со специалистами

При первом посещении компании нужно проконсультироваться со специалистами. Чаще всего первичная консультация бесплатна.

Вам объяснят, на каких принципах основана оценка рыночной стоимости недвижимости, когда она будет произведена и в какие сроки подготовят отчет. Если вас все устроит, переходите к следующему шагу.

Этап 3. Заключение договора

Если все условия, включая стоимость предоставления услуг и порядок расчетов, вас устраивают, смело заключайте договор. При этом стоит обратить внимание на некоторые нюансы.

Что должно быть обязательно прописано в договоре:

  • методика оценки;
  • дата и время осмотра объекта при необходимости;
  • сроки проведения исследований;
  • дата и место выдачи готового результата.

После подписания договора не забудьте уведомить все заинтересованные стороны о дате и времени проведения осмотра объекта оценщиком, так как ваши оппоненты по имущественным спорам могут пожелать присутствовать при этой процедуре.

Этап 4. Сбор необходимой документации и сведений

После подписания договора вам нужно предоставить оценщику всю необходимую документацию, а также обеспечить свободный доступ на объект в назначенное время.

Ему понадобится копия вашего паспорта, документы, подтверждающие право собственности, или выписка из ЕГРН, так как сегодня при регистрации недвижимости выдается только она.

Этап 5. Расчет и формирование стоимости

После того, как оценщик провел визуальное обследование объекта, вам остается только ожидать, пока он произведет расчет стоимости по своим методикам. На это может уйти несколько дней, поэтому наберитесь терпения. Впрочем, некоторые компании проводят эту процедуру за 1–2 дня за дополнительную плату.

Этап 6. Передача отчета заказчику

В назначенное время вам надлежит явиться в компанию за отчетом. Этот документ имеет юридическую силу для любого государственного и частного учреждения или организации.

Только учтите, что срок его действия ограничен 6 месяцами. Это обусловлено высокой степенью изменчивости цен в жилищной сфере. Ведь иногда за это время цена может измениться на 20%.

Срок действия отчета ограничен

Этим отличаются результаты определения рыночной стоимости от итогов кадастровой оценки недвижимости, которые могут быть неизменными целых 5 лет. Статью на эту тему вы можете прочитать на страницах нашего журнала.

4. Кто проводит оценку рыночной стоимости недвижимости — обзор ТОП-3 оценочных компаний

Все оценочные компании и индивидуальные оценщики обязаны входить в саморегулируемые организации (СРО). Это требование законодательства. Членство в СРО не раздают просто так — для этого компания должна удовлетворять определенным условиям компетентности, что охраняет оценочный бизнес от дилетантов.

Я рассмотрел несколько фирм, занимающихся оценочным бизнесом, и выделил среди них 3 компании, которые, по моему мнению, могут вас заинтересовать.

1) ООО «Граунд»

Граунд компанияУже из названия видно, что эта фирма занимается делами, связанными с землей. Хотя на рынке она представлена только 4 года, специалисты успели зарекомендовать себя с положительной стороны. В компании работают не только оценщики, но и кадастровые инженеры, картографы, геодезисты, землеустроители. Отсюда и такой широкий спектр услуг.

Услуги, предоставляемые компанией «Граунд»:

Услуги Состав услуг
1 Кадастровые Межевание, съемка, подготовка технических планов, формирование и уточнение границ участка
2 Картографические Разработка тематических, топографических или навигационных карт для различных нужд, построение диаграмм и трехмерных карт, цифровых моделей рельефа, конвертированные геодезических данных из различных геоинформационных систем
3 Геодезические Вынос границ, топографическая и фасадная съемка, обмеры помещений
4 Землеустроительная экспертиза Определение координат и площади, правильности размещения объекта, экспертиза по поручению судебных органов
5 Оценочные Оценка жилой и коммерческой недвижимости, земли и транспорта, а также ущерба
6 Юридические Оспаривание кадастровой стоимости в судебном и внесудебном порядке

2) ЮРДИС

ЮрдисЭта компания специализируется только на оценочных услугах, которые она предоставляет качественно, с гарантией достоверности и в срок. Цены вполне доступные. Например, цена оценки рыночной стоимости квартиры составляет всего 3 тыс. рублей, для банка – 4 тыс. рублей. Оценить земельный участок обойдется уже в 10 тыс. рублей, а коммерческую недвижимость в 18 тыс.

Кроме того, специалисты этой фирмы проводят такую процедуру, как оспаривание кадастровой стоимости на основании проведенной собственной оценки объекта. В копилке компании есть более 500 успешных дел по этому направлению деятельности.

3) Новые Горизонты

Новые горизонтыОсновывалась эта компания в 2010 году как оценочная. Однако сегодня фирма занимается не только различными видами оценки, но и консалтингом, инжинирингом, экспертизой. Цены на оценку рыночной стоимости недвижимости включают НДС и не превышают среднерыночных. В этом вы можете убедиться, если скачаете прайс-лист компании с сайта.

Прежде чем перейти к следующему разделу, предлагаю посмотреть видеоролик.

5. Как сэкономить на оценке рыночной стоимости недвижимости — 3 полезных совета

Любые действия, предполагающие разрешение тех или иных имущественных споров, влекут за собой неизбежные расходы. Каждый человек желает найти пути экономии.

При проведении оценочных действий такая возможность существует, надо только придерживаться некоторых советов.

Совет 1. Пользуйтесь бесплатными услугами оценочных компаний

Многие оценочные фирмы предлагают бесплатные услуги. Это касается не только первичной консультации. Вам может быть предоставлена бесплатная экспресс-оценка или доставка отчета. Многие оценщики не берут денег за выезд на объект. Иногда это довольно существенная статья расходов, поэтому выбирайте компанию, которая предлагает максимальное количество бесплатных опций.

Совет 2. Выбирайте компании вблизи оцениваемого объекта

Затраты на переезд до объекта и обратно не всегда берут на себя оценщики. Часто они заложены в стоимость услуги. Поэтому ищите компанию, которая расположена ближе всего к исследуемому объекту. Это позволит сэкономить на транспортных и командировочных расходах.

Совет 3. Консультируйтесь с юристами

Перед тем, как заказывать оценку, обязательно проконсультируйтесь с юристами. К примеру, вы хотите оспорить кадастровую стоимость квартиры. Проверка в онлайн калькуляторе показывает, что она не сильно отличается от рыночной.

В этом случае любой порядочный юрист вам посоветует не тратить деньги на проведение оценки, так как это бессмысленно.

Консультация с юристом

Если вы не знаете, где найти таких порядочных юристов, то посетите сайт компании Правовед. Эта фирма оказывает консультационные юридические услуги в режиме онлайн через свой портал. Там есть удобная форма обратной связи, через которую можно задать интересующий вас вопрос. Можно позвонить по телефонам.

В любом случае вы получите самую недорогую и полезную консультацию. Возможно, вам даже платить ничего не нужно будет. Ответы на многие вопросы просто опубликованы на сайте. Кроме того, если вопрос не требует индивидуального подхода, ответ на него тоже будет бесплатный.

6. Заключение

Оценка рыночной стоимости недвижимости поможет вам в решении серьезных вопросов, поэтому сумма, уплаченная за ее проведение — ничто по сравнению с возможной выгодой.

Желаю вам успехов во всех ваших благих начинаниях и предлагаю оценить статью или оставить комментарий к ней.

Оцените статью: УжасноПлохоУдовлетворительноХорошоОтлично
(2 оценок, средняя: 5,00 из 5)
Загрузка...
Комментариев к статье: 0
:-) :-D ;-) :-| [star] [good] [flower] [present] [:-))] [:-|] :00 :000)