Как купить недвижимость за 30 баксов
Здравствуйте, на связи Андрей Меркулов.
В 2014 году я с семьей не планировал возвращаться в Россию из Вьетнама, где жил с семьей. Но однажды я узнал про инвестиционную стратегию покупки квартиры в кредит с последующим “распилом” на маленькие студии. Эта стратегия дает денежный поток от арендаторов, перекрывающий платеж по ипотеке, так что инвестор остается в плюсе.
Я загорелся этой идеей, и мы вернулись в Россию. После моего обучения появился проект Территория Инвестирования, благодаря которому тысячи людей смогли реализовать эту стратегию.
А не так давно я узнал про REIT — о зарубежные фонды недвижимости (REIT) — и испытал те же эмоции, как и в 2014 году.
До этого на наших живых встречах мы часто поднимали тему недвижимости за рубежом, но каждый раз оказывалось, что надо лично ехать за границу, чтобы все осмотреть — это было далеко не каждому за границу, чтобы все осмотреть — это было далеко не каждому по карману. Но оказалось, все гораздо проще. Вы можете провести сделку со своего ноутбука, купив ту же недвижимость в удобном для вас формате.
7 фактов о REIT
- По закону REIT-фонды должны выплатить 90% прибыли своим акционерам.
- Эти фонды имеют право инвестировать только в недвижимость. То есть вы покупаете не ценные бумаги, а именно недвижимость.
- Минимальный порог для входа в проект — 50 долларов.
- Российским инвесторам доступно много интересных предложений. При этом не нужно иметь статус квалифицированного инвестора.
- Это полностью пассивный доход. Вам не нужно принимать личного участия в покупке или управлении объектом ни на каком этапе.
- Налоговая ставка составляет 13%, если вы покупаете активы через зарубежного брокера (у российских ставка 30%).
- Рост дохода обгоняет показатели по реальной недвижимости и активам на фондовом рынке последние 47 лет.
Подготовили для вас серию отдельный курс по REIT вот здесь
Например, на прошлой неделе я купил качественную недвижимость с очень хорошей скидкой. Это объекты, которые пострадали от пандемии — ТЦ, кинотеатры, офисы, отели, парки развлечений и апартаменты.
Более консервативная часть портфеля — склады, недвижимость для долгосрочных сетевых арендаторов, data центры, дома престарелых.
Сейчас можно купить крутые активы с отличным дисконтом 40-45%. Я выбираю быстро окупаемые активы с хорошими скидками от их реальной рыночной стоимости.
После завершения эпидемии коронавируса вероятен отскок, но благодаря хорошим дивидендам можно просто держать их 1-2 года, пока идет восстановление рынка.
Мой принцип: покупать ликвидные активы с денежным потоком по цене ниже рынка.
МОЯ ЦЕЛЬ ПО REIT: 15% в валюте или 25,4% в рублях
Планирую собрать сильный портфель из зарубежной недвижимости с пассивным доходом в долларах.
Сейчас собираем небольшую платную группу, где будем подробно прорабатывать эту стратегию. Подробности и запись здесь
REIT против доходных студий
Вот мое представление об идеальном пассивном доходе:
Во-первых, это доход в стабильной валюте. Чтобы не переживать, видя очередное падение рубля, и не думать: пора покупать доллары или уже поздно? Падение на 168% за десять лет — это серьезно.
Сейчас мы разрабатываем программу курса, в которой два портфеля
- более стабильный — Пенсионный с 10% возвратом на инвестиции. Там в основном каждый месяц идут стабильные выплаты в валюте.
- более рисковый с возвратом на инвестиции 15%.
Во-вторых, это именно пассивный доход. Вам не придется искать и выбирать недвижимость, участвовать в сделке лично, делать ремонт, заселять и выселять арендаторов, решать текущие вопросы.
За последние шесть лет мы запустили 34 студии, из них 25 сдаются в текущий момент. Из личного опыта могу сказать, что запустить доходную студию — совсем не то же самое, что купить долю в зарубежном фонде. Иногда нам приходилось буквально жить в своей недвижимости, если она срочно нуждалась в восстановлении, ремонте или решении каких-то неотложных задач. В случае с REIT личное участие инвестора — нулевое.
В-третьих, нельзя забывать о диверсификации. Недвижимость тоже бывает разной. Гостиницы, кинотеатры и кафе могут закрыться из-за COVID-19, но аптеки, супермаркеты, склады, производственные помещения, заправки продолжать работать и приносить доход. Здесь тоже есть свои нюансы — ТЦ класса Б страдают из-за расширения влияния Amazon, но склады от этого только выигрывают
Представьте, что та сумма, которая вам нужна приходит к вам каждый месяц безо всяких дополнительных усилий с вашей стороны. Именно так и должно происходить, если деньги действительно работают на вас.
Интересно? Записывайтесь на новый видеокурс об инвестициях в зарубежную недвижимость.
Дисклеймер: Вся информация из моих статей описывают мой личный опыт. Эта информация не является рекомендацией к действию. Каждый инвестор принимает финансовые решения самостоятельно и сам несет за них ответственность.
Хотите знать, как настроить пассивный доход? Приходите на бесплатный 4-дневный антикризисный онлайн марафон.
