Недвижимость или фондовый рынок: во что лучше вложить в 2021 году?
Приветствую, на связи Андрей Меркулов.
Сегодня расскажу про очень простую тему — выбор между фондовым рынком и рынком недвижимости. Лично мне нравится и то, и другое — поэтому я подробно для себя разобрал эту тему, вникая во все детали.
Итак, куда лучше инвестировать в 2022 году:
- Какие решения я принимаю по портфелю и почему.
- Какой баланс активов оптимальный.
- Что же все таки лучше — акции или реальная недвижимость для инвесторов.
Сразу скажу — не надо выбирать что-то одно. Правильный ответ — и то, и другое (и можно без хлеба :-))
Для тех, кто не знает, как купить недвижимость, если в запасе нет суммы хотя бы в несколько миллионов рублей, рекомендую почитать мои предыдущие тексты — например, вот этот. Но если коротко, то мы в своих стратегиях почти всегда используем кредитное плечо — это позволяет действовать с относительно небольшим личным капиталом и значительно увеличивает доходность вложений. Поскольку реальный размер инфляции в России выше ставок по ипотеке, кредиты можно рассматривать как бесплатные деньги. К примеру, вы берете у банка под условные 8-9% и вкладываете под 20-30% годовых, зарабатывая на этом (не является финансовой рекомендацией).
Лучшее решение — это диверсифицированный портфель, где есть разные классы активов, потому что они ведут себя по-разному на долгосрочных и краткосрочных промежутках. И именно портфель поможет снизить риски от того, что какой-то из актив значительно просядет.
Наш проект “Территория Инвестирования” начался в 2014 году с обучающих программ по вложениям в недвижимость, и нам удавалось получать отличные результаты. В то время я говорил, что пока фондовый рынок мне не интересен, и я начну смотреть в ту сторону, только когда все начнет сильно падать.
Но постепенно я начал разбираться в этой теме и изменил свое мнение. Мне особенно интересны фонды зарубежной недвижимости REIT — мой портфель более чем на 50% состоит именно из акций этих фондов. Оценивая новые фонды, мы оцениваем их в первую очередь как недвижимость — эта компания владеет определенным числом очень классной американской недвижимости. Когда я пригляделся к фондовому рынку, то заметил несколько важных деталей, которые не видел раньше.
В первую очередь, я увидел слабости моей стратегии инвестирования в реальную недвижимость, ее главные недостатки. Одна из частых ошибок состоит в слишком грубом подсчете среднегодовой доходности (вложил 2 млн, продал за 10, разницу поделил на срок владения и получил годовую доходность). Фондовый рынок учит более тщательно считать все расходы и риски.
Также мне была интересна возможность получать доход в долларах, и фондовый рынок дает такую возможность.
4 параметра для оценки активов
К примеру, у вас есть 2 млн рублей и вы ищете возможности вложить эти деньги. Есть 4 параметра, на которые стоит обратить внимание:
- ликвидность,
- потенциальная доходность,
- защита тела инвестиций,
- необходимый капитал.
Вы можете вложить эти 2 млн в новостройку (скорее всего, взяв ипотеку) или пойти на фондовый рынок, найти недооцененные акции (например, владеющие зарубежной недвижимостью) и купить их.
Какой вариант лучше — зависит от конкретных параметров сделки.
Но акции обычно выигрывают по ликвидности (их можно продать в любой момент) и размеру капитала (поскольку на фондовом рынке реально стартовать даже с минимальными вложениями, а для покупки недвижимости нужна достаточно крупная сумма). Купить акции можно с телефона в несколько кликов, а покупка недвижимости требует времени, сбора многочисленных документов, одобрения ипотеки, дополнительных расходов и т.п.
К тому же акции зарубежных компаний принесут доход в долларах, хотя возможно, доходность будет чуть ниже.
Сравнение разных вариантов помогает подобрать лучшие параметры сделки.
Очень важный момент — защита тела инвестиций. Чем больше денег у человека, тем больше он беспокоится об их сохранности. И чем выше потенциальная доходность, тем выше риск потерять сам капитал или его большую часть. Поэтому важно трезво проанализировать, насколько может упасть цена той же квартиры и тех же акций при худшем варианте развития событий.
Основной вывод: сделки по реальной недвижимости сложнее, но сейчас границы стираются благодаря возможности проведения удаленных сделок. По ликвидности акции выигрывают, а по доходности возможны разные варианты — все зависит от конкретных параметров сделки.
Поэтому в моем портфеле нет явного перекоса в сторону акций или недвижимости — их примерно поровну (не считая других видов активов).
Читайте также про инвестиции на растущем тренде.
Преимущества акций (и в частности, акций фондов зарубежной недвижимости):
- платят дивиденды в валюте,
- капитал растет в валюте,
- безопасная юрисдикция, счета застрахованы,
- огромный выбор активов,
- возможность покупать ниже рынка (по сравнению с недвижимостью рынок акций очень волатилен),
- нет скрытых расходов,
- не требуется личного участия в управлении,
- абсолютная ликвидность.
Для меня очень важно, что эти активы не коррелируют друг с другом. Если будет падать фондовый рынок — недвижимость продолжит генерировать пассивный доход.
Если недвижимость не продается — акции продолжат приносить дивиденды и, возможно, даже будут расти в цене.
Покупка квартиры для начинающего инвестора — это гораздо проще и понятнее, чем фондовый рынок. В наших странах люди десятилетиями вкладывали свободные средства в квартиру, а вот лезть в акции многим до сих пор кажется чем-то чересчур сложным. На самом деле, там вполне реально разобраться. Есть стратегии, позволяющие находить недооцененные активы и покупать их по цене ниже справедливой рыночной стоимости (например, акции могут падать на плохих новостях — для меня это часто сигнал для покупки).
Смотрите эфир на эту тему:
https://www.instagram.com/p/CUMz7GdKRjF
Дисклеймер: все описанное в статье отражает личный опыт и не является финансовой рекомендацией.
А что вам ближе: недвижимость или фондовый рынок? Пишите в комментариях!
Приглашение на живую встречу инвесторов
Главное событие недели — открыли регистрацию на живую конференцию в Москве.
- 9 октября — Игра Денежный поток и Инвест-ужин с организаторами инвестиционных проектов.
- 10 октября — конференция.
Ключевая тема мероприятия — Стратегии, которые позволяют сохранить и приумножить капитал, в условиях растущей инфляции и дешевых денег.
Спешите зарегистрироваться по самой привлекательной цене.
Андрей Меркулов @tinvest
